借名房屋被親屬霸占，借名買房律師助力借名人勝訴騰退

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周婷與周浩（化名）、周陽系姐弟關(guān)系，父親為周建國(guó)，母親為劉敏（化名）。周陽與被告吳倩系夫妻關(guān)系。劉敏于2018年8月去世，周建國(guó)于2018年11月去世，周陽于2019年4月去世。

2000年9月，周婷與甲公司（開發(fā)商）簽訂《北京市經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售合同》，全資購買一號(hào)房屋，支付購房款46萬余元，房屋交付后取得產(chǎn)權(quán)證。后因國(guó)家政策調(diào)整，周婷名下只能擁有一套經(jīng)濟(jì)適用房，遂與父親周建國(guó)協(xié)商一致，將一號(hào)房屋借周建國(guó)代持，以買賣名義辦理過戶。2011年10月，周婷與周建國(guó)簽訂《存量房屋買賣合同》，將房屋過戶至周建國(guó)名下，周建國(guó)未實(shí)際支付購房款，過戶費(fèi)用及經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房的全部費(fèi)用均由周婷承擔(dān)。

2018年11月，周婷、周浩、周陽簽訂《繼承協(xié)議書》，明確約定一號(hào)房屋系周建國(guó)代周婷持有的借名房產(chǎn)，全部出資及相關(guān)費(fèi)用由周婷承擔(dān)，周浩、周陽自愿放棄對(duì)該房屋的繼承權(quán)，房屋歸周婷所有，同時(shí)約定周陽可無條件居住至去世。周婷提交協(xié)議簽字現(xiàn)場(chǎng)照片佐證，周浩對(duì)協(xié)議無異議，吳倩認(rèn)可協(xié)議簽字真實(shí)性，但否認(rèn)內(nèi)容真實(shí)性，主張周陽簽字并非真實(shí)意思表示。

周陽去世后，吳倩繼續(xù)占有一號(hào)房屋，不僅拒絕騰退，還將房屋出租給案外人，周婷多次協(xié)商無果，訴至法院，請(qǐng)求判令吳倩騰退房屋、協(xié)助辦理過戶手續(xù)、支付房屋占有使用費(fèi)（每月12000元）。吳倩辯稱，不存在借名代持關(guān)系，一號(hào)房屋系周建國(guó)夫婦遺產(chǎn)，應(yīng)按法定繼承分割，其作為繼承人有權(quán)支配房屋，無需支付使用費(fèi)，亦不同意騰退。庭審中，周婷明確其目前尚不具備房屋過戶條件。

裁判結(jié)果

被告吳倩于判決生效之日起30日內(nèi)，將一號(hào)房屋騰退返還給原告周婷；

被告吳倩于判決生效之日起30日內(nèi)，支付原告周婷房屋占有使用費(fèi)（按每月6500元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；

駁回原告周婷的其他訴訟請(qǐng)求。

該判決生效后，原告周婷成功實(shí)現(xiàn)房屋騰退及占有使用費(fèi)的核心訴求，合法權(quán)益得到充分維護(hù)；被告吳倩的法定繼承主張、拒絕騰退的抗辯未被法院支持，充分體現(xiàn)專業(yè)律師精準(zhǔn)梳理借名事實(shí)、鎖定繼承協(xié)議效力、構(gòu)建維權(quán)邏輯的優(yōu)勢(shì)。

法院說理

法院生效裁判認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：涉案一號(hào)房屋是否存在借名代持關(guān)系、《繼承協(xié)議書》是否有效，原告主張的騰退房屋及占有使用費(fèi)訴求是否應(yīng)得到支持。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，《繼承協(xié)議書》的效力認(rèn)定。周婷、周浩、周陽作為周建國(guó)的第一順位繼承人，簽訂的《繼承協(xié)議書》系三方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在合同無效情形，合法有效，各方應(yīng)按協(xié)議約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。協(xié)議明確載明一號(hào)房屋系周建國(guó)代周婷持有的借名房產(chǎn)，周浩、周陽自愿放棄繼承權(quán)，該內(nèi)容合法有效，可作為認(rèn)定房屋歸屬的核心依據(jù)。

第二，借名代持關(guān)系的確認(rèn)。結(jié)合《繼承協(xié)議書》的明確約定、周婷全額支付購房款及相關(guān)費(fèi)用的事實(shí)、周建國(guó)未實(shí)際出資的情況，能夠形成完整證據(jù)鏈，確認(rèn)周婷與周建國(guó)之間存在合法有效的借名代持關(guān)系，周婷系一號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利人。被告吳倩主張協(xié)議并非周陽真實(shí)意思表示，但未提交有效證據(jù)佐證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。

第三，房屋騰退訴求的支持。《繼承協(xié)議書》約定周陽可無條件居住至去世，周陽于2019年4月去世，考慮到吳倩處理喪葬事宜及搬家的合理期限，其后續(xù)繼續(xù)占有房屋已無法律依據(jù)，周婷作為房屋實(shí)際權(quán)利人，有權(quán)要求吳倩騰退房屋，該訴求于法有據(jù)，法院予以支持。

第四，房屋占有使用費(fèi)的認(rèn)定。吳倩在周陽去世后，無合法依據(jù)繼續(xù)占有房屋，甚至將房屋出租獲利，應(yīng)向周婷支付占有使用費(fèi)。法院結(jié)合房屋面積、地理位置，參照吳倩與案外人簽訂的租賃合同租金標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定每月6500元的支付標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)原告主張的過高部分不予支持，兼顧公平與合理。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對(duì)“親屬間借名代持、房屋騰退、占有使用費(fèi)主張”這一高頻糾紛，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類似案件提供維權(quán)參考。

鎖定核心證據(jù)，夯實(shí)借名代持+繼承協(xié)議效力基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵的是《繼承協(xié)議書》及完整證據(jù)鏈的構(gòu)建：一是《繼承協(xié)議書》明確載明借名事實(shí)及繼承權(quán)放棄內(nèi)容，且有全體繼承人簽字確認(rèn)，輔以簽字現(xiàn)場(chǎng)照片佐證，直接鎖定房屋歸屬；二是購房款、過戶費(fèi)、轉(zhuǎn)商費(fèi)用等支付憑證，證明原告全額出資，印證借名代持事實(shí)；三是被告無相反證據(jù)反駁，進(jìn)一步強(qiáng)化我方主張。

精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)被告抗辯，瓦解其核心主張。針對(duì)被告提出的“無借名合意、繼承協(xié)議無效、房屋系遺產(chǎn)”等抗辯，我們重點(diǎn)論證：《繼承協(xié)議書》系真實(shí)意思表示，合法有效，明確記載借名事實(shí)；原告全額出資、被告未提交任何出資證據(jù)，足以否定遺產(chǎn)主張；被告無證據(jù)證明周陽簽字非真實(shí)意思表示，應(yīng)承擔(dān)舉證不能后果。

合理主張占有使用費(fèi)，兼顧訴求可行性。我們結(jié)合房屋實(shí)際出租情況、市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，主張每月12000元的占有使用費(fèi)，同時(shí)預(yù)留法院酌情調(diào)整的空間，最終法院參照被告出租租金確定每月6500元，既實(shí)現(xiàn)了原告的核心訴求，又確保判決的可執(zhí)行性。房地產(chǎn)律師可精準(zhǔn)把握費(fèi)用主張的合理范圍，提升訴求支持率。

親屬間借名代持核心風(fēng)險(xiǎn)提示。親屬間借名購買政策性房屋，需重點(diǎn)防范三類風(fēng)險(xiǎn)：一是務(wù)必簽訂書面借名代持協(xié)議，明確借名合意、出資責(zé)任、過戶條件，避免僅通過繼承協(xié)議間接佐證借名事實(shí)；二是房屋代持期間，全程留存出資憑證、費(fèi)用支付記錄，防止親屬反悔主張遺產(chǎn)分割；三是被代持人去世后，及時(shí)與其他繼承人簽訂繼承協(xié)議，明確房屋歸屬，避免因繼承人配偶等第三方否認(rèn)引發(fā)糾紛。

最后，若您正面臨親屬間借名代持糾紛、繼承爭(zhēng)議、房屋騰退、占有使用費(fèi)主張等問題，切勿拖延，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師介入。律師可協(xié)助您梳理案件事實(shí)、構(gòu)建完整證據(jù)鏈、精準(zhǔn)反駁不合理抗辯、優(yōu)化訴訟請(qǐng)求，通過專業(yè)維權(quán)，幫您實(shí)現(xiàn)房屋騰退、追回占有損失、確認(rèn)房屋歸屬，最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房糾紛、親屬間房產(chǎn)繼承、房屋騰退等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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