限購借名購房，北京房產律師幫原告勝訴確認合同效力

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告林辰與林浩系兄弟關系（其父林建軍已去世，其母為張桂蘭），林浩生前曾與前妻劉敏育有一子林小宇，后與王麗結婚，育有一子林小軒。2017年8月，林辰計劃購買一號房屋，在甲公司（開發商）排隊登記并先后支付誠意金、首期款共計百余萬元，與甲公司簽訂《商品房認購書》。

因受當地限購政策影響，林辰不具備購房資格，遂決定借用弟弟林浩的名義購買該房屋。2017年11月，林浩與甲公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，辦理房屋網簽手續，房屋登記相關手續均以林浩名義辦理。當日，林浩出具《承諾書》，明確一號房屋實際所有權歸林辰所有，全部購房款及貸款由林辰承擔，與他人無關。

后續，一號房屋的購房貸款以林浩名義辦理，但全部貸款本息均由林辰實際支付，且已結清全部貸款。甲公司將林辰前期支付的款項退還林辰，再由林辰將款項轉至林浩賬戶，用于支付購房款。一號房屋購買后，由林辰負責裝修、交納物業費等相關費用，并實際居住使用，所有購房相關原件均由林辰保管。

2020年10月，林浩突發疾病去世。同年12月，林辰與張桂蘭、王麗、林小軒、林小宇及劉敏（林小宇代理人）共同簽訂《房產確認書》，各方一致認可一號房屋系林辰借林浩名義購買，確認房屋為林辰個人財產，所有繼承人自愿放棄該房屋的繼承權，同意將房屋產權過戶至林辰名下。

為維護自身合法權益，林辰訴至法院，請求確認其與林浩之間的借名買房合同有效，并判令待其具備過戶條件時，各被告（繼承人及甲公司）配合辦理房屋不動產權變更登記。各繼承人對原告訴求均無異議；甲公司辯稱，房屋網簽人為林浩，更名需符合政策規定，未過戶系因林浩去世，與公司無關。

裁判結果

法院經審理，依法作出判決，核心內容如下：

確認原告林辰與林浩之間就一號房屋的借名買房合同關系有效；

該判決生效后，原告成功確認借名買房合同的合法性，為后續具備過戶條件時辦理產權變更登記奠定了核心法律基礎，充分體現專業律師梳理證據、精準主張的維權優勢。

法院說理

法院生效裁判認為，本案核心爭議焦點為：原告林辰與林浩之間的借名買房合同是否有效，以及原告主張的過戶請求是否應得到支持。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，借名買房合同關系的認定。結合林浩生前出具的《承諾書》、購房款（含貸款）均由林辰實際支付的銀行流水、購房相關原件由林辰保管、房屋由林辰實際裝修使用并交納相關費用，以及各繼承人簽訂的《房產確認書》等證據，足以認定林辰與林浩之間形成合法的借名買房合同關系。

第二，借名買房合同的效力認定。一號房屋系住宅類商品房，雙方的借名買房合同，未損害社會公共利益，亦不存在《合同法》規定的合同無效的其他法定情形（如惡意串通、違反法律強制性規定等），應認定為合法有效，故對原告要求確認借名買房合同有效的訴訟請求，法院予以支持。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“借名買房合同效力認定”這一高頻借名買房衍生糾紛，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為類似案件提供維權參考。

鎖定完整證據鏈，夯實借名事實基礎。本案中，我們重點梳理并提交三組核心證據：一是借名關系的直接證據（林浩出具的《承諾書》、各方簽訂的《房產確認書》），直接證明借名合意及房屋實際歸屬；二是款項支付證據（銀行流水、貸款結清證明），印證全部購房款由原告實際承擔；三是實際占有證據（裝修合同、物業費發票），證明原告對房屋的實際管控。完整的證據鏈的是法院認定借名關系及合同效力的關鍵，專業借名買房律師可精準梳理證據，構建維權依據。

精準把握合同效力邊界，規避無效風險。借名買房合同的效力是本案核心，我們結合法律規定及司法實踐，重點論證涉案合同未違反法律強制性規定、未損害公共利益，不存在無效情形，同時強調借名買房的核心目的是規避限購政策（非惡意規避其他強制性規定），最終說服法院確認合同有效。房產律師可精準區分借名合同有效與無效的邊界，避免因法律認知偏差導致訴求落空。

妥善處理繼承關系，減少維權阻力。借名人林浩去世后，其繼承人的態度直接影響案件走向。我們協助原告與所有繼承人溝通，促成各方簽訂《房產確認書》，明確放棄繼承權、認可借名事實，從根本上消除繼承糾紛帶來的維權阻力，確保案件順利推進。

借名買房核心風險提示，提前防范糾紛。本案雖勝訴，但也暴露借名買房的諸多風險：一是借名買房務必簽訂書面《借名購房協議》，明確借名合意、房屋歸屬、款項承擔、過戶條件及違約責任，避免口頭約定引發爭議；二是借名人去世后，應及時與繼承人溝通，確認各方態度，必要時簽訂書面確認文件，避免繼承糾紛；三是規避限購政策的借名買房，需清楚知曉政策規定，預判過戶風險，避免因長期無法過戶導致權益受損；四是全程留存購房款支付、房屋占有使用的相關證據，為后續維權提供支撐。

最后，若您正面臨借名買房合同效力爭議問題，切勿拖延，應及時委托專業的房地產律師介入。律師可協助您梳理案件事實、構建完整證據鏈、精準主張權益、優化訴訟策略，通過專業維權，幫您確認借名合同效力、鎖定房屋實際所有權，最大程度維護合法權益。本律師團隊專注于借名買房糾紛、房屋權屬爭議、繼承與房產結合類案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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