老人出資購房登記在孫女名下，主張產(chǎn)權(quán)被駁回

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案情介紹

原告李福民向本院提出訴訟請求：1. 判令張桂蘭將二號房屋贈與被告趙雅的行為無效；2. 訴訟費由被告承擔(dān)。

事實與理由：李福民與張桂蘭于1968年2月17日登記結(jié)婚，雙方均系再婚。第三人孫婷系李福民與前妻之女，與繼母張桂蘭形成撫養(yǎng)關(guān)系；第三人趙梅系張桂蘭與前夫之女，被告趙雅系趙梅之女。2017年12月3日，張桂蘭去世。李福民與張桂蘭婚后原居住房屋被拆遷，獲得拆遷補(bǔ)償款，2005年8月，二人用該拆遷補(bǔ)償款購買二號房屋。李福民稱，拆遷款領(lǐng)取、購房合同簽訂、房產(chǎn)證辦理等手續(xù)均由張桂蘭一人操辦，其與張桂蘭裝修房屋后一直在此居住。2020年，李福民整理張桂蘭遺物時發(fā)現(xiàn)，二號房屋的購房合同、發(fā)票及不動產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人均為趙雅，趙雅分文未出。李福民認(rèn)為，二號房屋系其與張桂蘭夫妻共同財產(chǎn)，張桂蘭在其毫不知情的情況下，將房屋贈與趙雅的行為構(gòu)成惡意串通，侵害其合法權(quán)益，故訴至法院，請求確認(rèn)該贈與行為無效，并追加孫婷、趙梅作為第三人參加訴訟。

被告趙雅辯稱，請求駁回原告全部訴訟請求。其一，李福民曾于2021年就二號房屋歸屬訴至法院，主張系借名買房，要求將房屋登記至其名下，法院先后作出A號、B號生效判決，駁回其全部訴訟請求?，F(xiàn)李福民就同一房產(chǎn)再次起訴，違反法律規(guī)定，應(yīng)予以駁回。其二，李福民在既往訴訟中主張借名買房，本案中又主張贈與無效，前后主張矛盾，違反禁止反言原則，不應(yīng)采信。其三，李福民主張對房屋登記在趙雅名下不知情，無事實依據(jù)，其全程參與購房、入住等事宜，且持有購房相關(guān)材料原件，應(yīng)系明知。其四，張桂蘭并未將二號房屋贈與趙雅，且張桂蘭已去世，李福民無權(quán)主張不存在的贈與行為無效。其五，二號房屋登記在趙雅名下，依據(jù)法律規(guī)定，趙雅享有合法物權(quán)。其六，李福民提交的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》存在偽造嫌疑，其陳述前后矛盾，涉嫌虛假訴訟。

第三人孫婷述稱，同意原告訴訟請求，認(rèn)為購房相關(guān)材料原件由李福民保存，簽字均系李福民本人所簽，張桂蘭僅交付部分材料，李福民對房屋登記在趙雅名下并不知情。

第三人趙梅述稱，同意被告趙雅的答辯意見，認(rèn)可二號房屋登記在趙雅名下的合法性。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實：李福民與張桂蘭于1968年登記結(jié)婚，雙方均系再婚，孫婷系李福民之女，趙梅系張桂蘭之女，趙雅系趙梅之女，張桂蘭于2017年去世。2005年8月，趙雅與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買二號房屋，購房款523733元一次性付清，2006年4月，該房屋辦理不動產(chǎn)權(quán)證，初始登記權(quán)利人為趙雅。經(jīng)查，張桂蘭于購房當(dāng)日從其銀行賬戶取款538000元，與購房款金額基本一致，趙雅認(rèn)可其本人未出資。

另查，李福民曾起訴趙雅、孫婷、趙梅合同糾紛，主張二號房屋系其與張桂蘭借趙雅名義購買，要求將房屋所有權(quán)登記至其名下，法院作出A號民事判決，駁回其訴訟請求；李福民不服提起上訴，法院作出B號終審判決，駁回上訴、維持原判。該生效判決載明，李福民未能提供證據(jù)證明張桂蘭與趙雅存在借名買房合意，亦未能就借名目的作出合理解釋，即便其能證明購房款系夫妻共同財產(chǎn)支付，亦不必然導(dǎo)致房屋權(quán)利歸其所有，其可就出資行為另行解決。

裁判結(jié)果

駁回原告李福民的全部訴訟請求。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 原告李福民主張張桂蘭將二號房屋贈與被告趙雅的行為是否存在；2. 李福民的訴訟請求是否有事實及法律依據(jù)，是否應(yīng)予支持；3. 李福民本次訴訟是否違反法律規(guī)定及禁止反言原則。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

關(guān)于贈與行為是否存在：李福民主張張桂蘭擅自將二號房屋贈與趙雅，但結(jié)合本案已查明事實，二號房屋的《北京市商品房預(yù)售合同》系趙雅與甲公司簽訂，不動產(chǎn)權(quán)證初始登記權(quán)利人為趙雅，自始至終未登記在李福民或張桂蘭名下，亦無任何房屋過戶、所有權(quán)變更的相關(guān)記錄，即張桂蘭與趙雅之間從未發(fā)生過房屋贈與所必需的權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為，李福民主張的“贈與行為”實際不存在。

關(guān)于李福民的訴訟請求是否成立：李福民主張二號房屋系其與張桂蘭夫妻共同財產(chǎn)，張桂蘭擅自贈與趙雅侵害其權(quán)益，但即便購房款系李福民與張桂蘭的夫妻共同財產(chǎn)支付，亦不必然導(dǎo)致房屋所有權(quán)歸二人所有，該主張已被A號、B號生效判決予以明確。同時，李福民未能提供任何證據(jù)證明張桂蘭與趙雅之間存在贈與合意，亦未能證明二人存在惡意串通行為，其主張缺乏事實支撐，無法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于李福民本次訴訟是否合法：李福民曾就二號房屋歸屬提起訴訟，主張借名買房并要求辦理過戶，生效判決已駁回其全部訴求，明確其可就出資行為另行解決。本次訴訟中，李福民就同一房屋，變更主張為“贈與無效”，前后訴訟主張相互矛盾，違反禁止反言原則；且其本次訴訟與既往訴訟系基于同一房產(chǎn)事實，其在生效判決作出后再次起訴，缺乏合法依據(jù)，結(jié)合其提交的部分證據(jù)存在陳述矛盾、涉嫌偽造的情形，本院對其全部主張均不予采信。

綜上，李福民的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，應(yīng)依法予以駁回。

勝訴辦案心得

本案系典型的房產(chǎn)物權(quán)登記爭議糾紛，結(jié)合借名買房、房產(chǎn)物權(quán)登記相關(guān)辦案經(jīng)驗，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當(dāng)事人參考。

1. 物權(quán)登記具有公示效力，初始登記權(quán)利人依法享有房屋所有權(quán)，是勝訴的核心基礎(chǔ)。本案中，二號房屋初始登記權(quán)利人為我方當(dāng)事人趙雅，無任何權(quán)屬變更記錄，這是法院認(rèn)定“贈與行為不存在”、駁回原告訴求的關(guān)鍵。這提醒當(dāng)事人，房產(chǎn)登記是確認(rèn)物權(quán)歸屬的核心依據(jù)，一旦完成登記，若無相反證據(jù)推翻，登記權(quán)利人即享有合法物權(quán)，遭遇他人起訴主張房產(chǎn)權(quán)益時，可依托物權(quán)登記記錄進(jìn)行抗辯。

2. 應(yīng)對對方前后矛盾的訴訟主張，善用禁止反言原則，精準(zhǔn)反駁不合理訴求。本案中，原告既往主張借名買房，本次又主張贈與無效，前后陳述相互矛盾，我方作為專業(yè)律師，重點援引禁止反言原則，指出其主張的肆意性和矛盾性，結(jié)合生效判決認(rèn)定的事實，有力反駁其全部訴求，最終獲得法院支持。這提醒當(dāng)事人，遭遇他人反復(fù)變更訴訟主張、前后陳述矛盾的情形時，需重點收集對方既往訴訟的相關(guān)證據(jù)，依托法律原則反駁其不合理主張，降低維權(quán)風(fēng)險。

3. 證據(jù)鏈條的完整性的是抗辯成功的關(guān)鍵，重點留存房產(chǎn)登記、購房流程、入住相關(guān)證據(jù)。本案中，我方提交了房屋不動產(chǎn)權(quán)證、購房合同、入住通知書、生效裁判文書、銀行取款記錄等完整證據(jù)，佐證我方當(dāng)事人系合法登記權(quán)利人、原告全程參與購房事宜、贈與行為不存在等核心事實，同時指出原告提交證據(jù)的瑕疵的和陳述矛盾之處，形成完整的抗辯證據(jù)鏈條，有效反駁了原告的虛假陳述和無依據(jù)主張。這提醒當(dāng)事人，日常需妥善留存房產(chǎn)相關(guān)的全部證據(jù)，尤其是登記憑證、合同、付款記錄、入住相關(guān)材料，遭遇房產(chǎn)糾紛時，可憑借完整證據(jù)維護(hù)自身合法權(quán)益。

4. 區(qū)分“夫妻共同財產(chǎn)出資”與“物權(quán)歸屬”，避免因出資問題陷入物權(quán)爭議誤區(qū)。本案中，原告以購房款系其與配偶夫妻共同財產(chǎn)為由，主張房屋贈與無效，但法院明確，即便出資系夫妻共同財產(chǎn)，亦不必然導(dǎo)致物權(quán)歸出資方所有。這提醒當(dāng)事人，出資行為與物權(quán)歸屬系兩個不同的法律關(guān)系，出資僅能證明款項支付事實，不能直接等同于物權(quán)歸屬，遭遇他人以“出資”為由主張房產(chǎn)權(quán)益時，可重點區(qū)分二者的法律差異，依法進(jìn)行抗辯。

5. 親屬間房產(chǎn)糾紛專業(yè)性強(qiáng)，專業(yè)律師加持是勝訴的重要保障。此類糾紛涉及物權(quán)登記、贈與認(rèn)定、借名買房甄別、禁止反言原則適用、證據(jù)甄別等多重復(fù)雜問題，且多涉及親屬關(guān)系，證據(jù)認(rèn)定和法律適用難度較大，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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