出名人以買賣名義過戶房屋，北京房產律師幫被告駁回房款訴求

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

被告劉芳與原告趙梅系親屬關系，陳子軒（趙梅之子、劉芳外甥）與妻子李娜系夫妻關系，劉芳之夫為王浩。2006年，陳子軒因原有房屋拆遷，獲得一套經濟適用房購買指標，因自身已有房產、無購房意愿及資金，且不愿浪費指標，便在親屬間詢問轉讓意向，最終決定將指標轉讓給劉芳。

2007年10月，陳子軒、李娜與劉芳簽訂《購買經濟適用房遠期協議》，明確約定陳子軒自愿將涉案經濟適用房購買資格無條件轉讓給劉芳，房屋全部購房款、稅費由劉芳承擔，陳子軒協助辦理選房、付款、入住及過戶手續，國家允許過戶時，陳子軒配合將房屋過戶至劉芳名下。協議簽訂后，劉芳通過王浩賬戶向甲公司（開發商）全額支付了一號房屋的購房款及相關稅費，房屋交付后，由劉芳一家實際居住使用。

2015年，一號房屋具備上市交易條件，為規避過戶稅費，陳子軒與趙梅協商，先將房屋以贈與方式過戶至趙梅名下，贈與及經濟適用房轉商的相關費用均由劉芳承擔。后趙梅提出需劉芳支付20萬元“過戶費”，劉芳考慮親屬關系，向趙梅支付該筆款項。2015年9月，雙方辦理房屋過戶手續時，在趙梅的安排下，簽訂《存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價格220萬元，未約定付款時間及其他核心條款，當日完成產權變更登記，房屋過戶至劉芳名下。

2018年，劉芳將一號房屋出售給案外人。后趙梅以雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》為依據，訴至法院，請求判令劉芳支付220萬元購房款及相應利息，主張雙方存在真實房屋買賣關系。劉芳辯稱雙方無真實買賣合意，買賣合同僅為過戶避稅所用，其系借陳子軒指標購房，已全額支付購房款，委托律師應訴反駁原告訴求。陳子軒、李娜述稱認可原被告之間的買賣合同關系，王浩述稱雙方系借名買房，不同意原告訴求。

裁判結果

法院經審理，依法作出判決，核心內容如下：

駁回原告趙梅的全部訴訟請求。

該判決生效后，被告劉芳成功駁回原告的全部訴求，無需支付所謂220萬元購房款及利息，合法權益得到充分維護；原告以虛假房屋買賣合同主張權利的行為未被法院支持，充分體現專業律師精準梳理借名事實、鎖定虛假合同核心、構建抗辯證據鏈的維權優勢。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：原、被告簽訂的《存量房屋買賣合同》是否存在真實的買賣意思表示，原告主張支付購房款及利息的訴請是否應得到支持。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，虛假意思表示的認定。根據法律規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。本案中，結合《購買經濟適用房遠期協議》的明確約定，能夠確認陳子軒將經濟適用房指標轉讓給劉芳、劉芳系實際購房人的核心事實，雙方簽訂《存量房屋買賣合同》僅為辦理房屋過戶、規避稅費，并無真實的房屋買賣合意，該買賣合同系虛假意思表示，不具有法律效力。

第二，借名買房事實的認定。劉芳提交的《購買經濟適用房遠期協議》、購房款及稅費支付憑證、房屋實際居住使用的相關證據，結合雙方親屬關系、劉芳支付20萬元過戶費的行為，能夠形成完整證據鏈，證明劉芳系一號房屋的實際購房人，全額履行了出資義務，且長期占有使用房屋，陳子軒、趙梅均未支付任何購房相關款項，不應享有房屋買賣的相關權益。

第三，原告訴求的駁回理由。原告以虛假的《存量房屋買賣合同》主張支付購房款及利息，無事實和法律依據。涉案買賣合同僅為過戶形式，雙方無真實買賣合意，且原告未實際履行任何出資義務，其主張不符合公平原則及誠實信用原則，故法院對其全部訴訟請求不予支持。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“經濟適用房指標轉讓、借名買房避稅過戶、虛假房屋買賣合同認定”這一高頻借名買房衍生糾紛，總結核心勝訴要點、實務抗辯技巧及風險提示，為類似案件中提供維權參考。

鎖定核心證據，夯實借名買房事實基礎。本案勝訴的關鍵的是完整證據鏈的構建，我們重點梳理并提交三組核心證據：一是《購買經濟適用房遠期協議》，直接證明指標轉讓及借名合意；二是購房款、稅費、過戶費支付憑證，印證被告全額出資的事實；三是房屋實際居住使用證據，證明被告對房屋的實際管控。

精準主張虛假意思表示，否定買賣合同效力。針對原告提交的《存量房屋買賣合同》，我們重點論證該合同系雙方為避稅簽訂的形式性文件，無真實買賣合意，符合“虛假意思表示”的法律規定，應認定為無效，從根本上否定原告訴求的法律基礎。

緊盯案件細節，強化抗辯邏輯。我們重點挖掘案件中的關鍵細節：買賣合同僅約定價款、未約定付款時間等核心條款的不合常理之處；原告未支付任何購房款項的事實；被告長期占有使用房屋的證據，結合親屬關系及避稅初衷，形成完整抗辯邏輯，成功說服法院采信我方觀點。專業房地產律師可精準捕捉案件細節，放大對方證據漏洞，提升抗辯成功率。

警惕借名買房避稅風險，規范過戶流程。本案因避稅采用“贈與+虛假買賣”的過戶方式，引發不必要的訴訟，提示實際購房人：借名買房過戶時，應遵循法律規定，避免采用虛假合同、贈與等違規方式避稅，防止親屬反悔以虛假合同主張權利；若確需辦理過戶，應簽訂書面補充協議，明確過戶目的、款項性質，留存相關溝通記錄，避免后續糾紛。

借名買房（指標轉讓）核心風險提示。針對經濟適用房等政策性房屋的指標轉讓，需重點防范三類風險：一是務必簽訂書面《借名購房協議》或《指標轉讓協議》，明確指標轉讓合意、出資責任、過戶條件及違約責任，避免口頭約定引發爭議；二是全程留存出資憑證、房屋占有使用證據（物業費、水電費票據等），為后續可能的糾紛提供支撐；三是面對他人以虛假合同起訴的情況，應及時委托專業律師介入，梳理證據、鎖定抗辯要點，避免因自身法律認知不足導致權益受損；四是政策性房屋過戶需符合政策規定，切勿違規避稅，否則可能引發合同無效、訴訟等風險。

最后，若您正面臨借名買房（指標轉讓）糾紛問題，切勿拖延，應及時委托專業的借名買房律師介入。律師可協助您梳理案件事實、構建完整證據鏈、精準主張法律觀點、強化抗辯邏輯，通過專業維權，幫您駁回對方不合理訴求、維護自身合法權益。本律師團隊專注于借名買房糾紛、政策性房屋指標轉讓、房產過戶糾紛等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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