保利躬身入局，2026南寧樓市風向真的要變了？

甚少在土地競拍場上出現的保利，突然重磅出擊。

37畝商住地，7家房企激戰半個多小時，最終由保利以總價2.9億元成功摘得。

這是2025年末的南寧年終土拍盛宴中最高潮的一幕。

更引人注目的是，參與競拍的不乏保利、中海、建發等“國家隊”房企。

當保利躬身入局，這意味著什么？

翻開火車站片區近五年的供地記錄，可謂“惜地如金”。

2019年7月5日，建發聯合鼎華以10.24億元拿下北大客運站舊改地塊（即今“建發鼎華·北大瓏廷”），樓面價3584元/㎡；

此后整整五年，該片區再無新增經營性用地供應。

直至2025年12月27日，北大北路以東一幅約37畝地塊的推出，才打破沉寂。當天，7家房企激戰半個多小時，最終保利置業以總價約2.9億元、樓面價4313元/㎡成功摘得，折合單價高達805萬元/畝。

圖 | 2025年12月27日保利拿地信息（來源：克而瑞）

對比來看，2025年保利所獲地塊樓面價達4313元/㎡，較2019年上漲約20%，但漲幅溫和。

一路之隔的五里亭片區，近年來也成交了兩幅地，樓面價也不低。

2019年11月21日，廣西洋浦地產以總價約11.1億元拿下原五里亭蔬菜批發市場舊改地，樓面價3963元/㎡，打造洋浦星項目。

2025年6月18日，大學東路南面的GC2025-027地塊出讓，該地塊11.011畝，涉及五里亭片區舊城改造項目，廣西洋浦地產底價拿地，單價2416萬元/畝，成交總價約2.66億元，成交樓板價6040元/㎡。

目前，衡陽西路片區城中村改造范圍內，幾乎沒有新盤在售。

區域內近年唯一新增的商品住宅項目，是2019年建發打造的“北大瓏廷”。隔壁的洋浦星是2020年面市，但已不在該板塊。其余如周邊的瀚林學府、天健城等，雖樓齡較新，但早已清盤或進入尾聲。

圖 | 2026年1月5日板塊航拍實景

圖 | 板塊及周邊部分樓盤情況

而板塊內的安置房已基本建成，衡陽西路片區城中村改造項目A1一期安置房已交付，二期正加快建設。

圖 | 衡陽西路片區城中村改造項目C地塊安置房

與此同時，老城區不少舊房小區基本完成拆遷，“夷為平地”的空地隨處可見。這意味著，未來2-3年內，隨著安置工作收尾，可開發凈地將陸續釋放。

圖 | 2026年1月5日板塊實景

但在當下，商品住宅供應近乎真空，而改善型與剛需購房需求卻持續存在，供需矛盾日益突出。

這也解釋了為何一宗僅37畝的小地塊，竟能吸引7家頭部房企圍獵——不是地多好，而是“有地就搶”。

盡管新房斷檔，但該板塊二手房市場表現穩健。

圖 | 北大瓏廷實景

圖 |正恒國際實景

據優居、安居客等平臺數據顯示：

建發鼎華·北大瓏廷二手房住宅均價約1.2萬元/㎡；正恒國際廣場住宅約1.1萬元/㎡；周邊老小區如洋浦星、翰林學府、天健城等，價格多在八九千左右。

圖 | 板塊及周邊部分小區二手房成交價格

值得注意的是，這一價格水平在南寧各板塊中位居前列，甚至高于五象南、龍崗、江南沙井等新興板塊的新房均價。更關鍵的是，其價格長期穩定，未出現大幅波動，顯示出較強的抗跌性和居住認可度。

圖 | 2025年南寧部分板塊商品住宅成交均價（數據來源克而瑞）

購房者愿意為這里的配套、地段和成熟氛圍支付溢價，而非單純押注未來概念。

該片區最大優勢在于其優質的“學鐵商”資源。這里早已不是待開發的荒地，而是南寧老城核心區的生活高地。

圖 | 2026年1月5日板塊航拍實景

交通方面：地塊緊鄰地鐵1號線與5號線交匯的廣西大學站；同時靠近清廂快速路，形成了立體交通網絡。未來的火車站改造還將實現高鐵、地鐵、城市快速路的無縫銜接。

教育方面：周邊聚集廣西大學、廣西財經學院等高校，基礎教育資源亦不弱，涵蓋十八中、三十七中、三十六中、衡陽路小學等優質學校。根據規劃，還將新增4所小學和7所幼兒園，進一步強化教育資源。

圖 | 三十七中

圖 | 三十六中

商業與生活：周邊有大學東路萬達廣場、南百·NGS購物中心、時代天驕商業體；火炬路、農院路夜市常年煙火氣十足，是南寧著名的美食聚集地。板塊還靠近朝陽商圈，形成了成熟商業氛圍。

圖 | 南寧文化宮、南鐵夜市街

圖 | 第八人民醫院

未來的站城一體化區還將新增15萬平方米商業體量。

生態方面，新秀公園、心圩江公園提供日常休閑空間。

這種“出則繁華、入則寧靜”的復合型生活場景，在南寧并不多見。

保利躬身入局，這透露出哪些樓市風向？

真正讓國央企集體下注的，是國家戰略級的城市更新紅利。

作為南寧市首批8大城中村改造項目之一，衡陽西路片區改造范圍超5000畝，是全市體量最大、推進最系統的舊改工程。根據《南寧市城市更新專項規劃（2021-2035）》，該片區將打造集居住、商業、辦公、交通樞紐于一體的TOD綜合新城。

圖 | 范圍示意圖

尤其值得關注的是，南寧火車站樞紐升級已被納入自治區“十四五”重大交通項目。未來，這里將不再是單純的鐵路客運站，而是融合地鐵、公交、長途、慢行系統的立體化城市門戶。

圖 | 南寧火車站一帶實景

在“房住不炒”與“高質量發展”主基調下，央企國企拿地邏輯已從“高周轉”轉向“確定性”。而火車站片區既有成熟配套，又有政策托底，更有清晰的城市更新路徑——風險低、周期穩、潛力明，自然成為安全資產配置的優選。

眾所周知，保利和中海等央企，一直以穩健著稱。當年很多房企叫嚷要做“千億房企”、“萬億房企”紛紛在土地市場上攻城拔寨時，唯獨保利和中海出手謹慎。

這次，保利突然出手，搶占的是“南寧火車站舊改第一拍”，就非常具有風向標意義。

10年前，保利向東開發2000畝的保利領秀前城，無論在版塊還真的是“十年出一個領秀，領秀下一個十年”。

2014年開始，保利分別在邕江之上布局了君悅灣、冠江墅和領江三大江景豪宅項目，不但引領了“邕江豪宅時代”，還鍛造了豪宅設計開發能力。

保利這一次如何在火車站板塊做產品，會不會成為一個新的時代引領？

保利以多年來曾有很多驚艷市場的創新。他的每個項目都有不同的文化主題和內涵，他的每個項目都因地制宜作出創新。

保利曾經第一個做精裝修項目；第一個重點打造架空層，設計全齡業主群體的休閑娛樂空間；第一個高舉質量錘；第一個組建童子軍……

10多年來，保利一直給到大家的印象是“穩健經營”，這個烙印太根深蒂固。實際上保利一直堅持“產品領先”戰略發展理念。例如君悅灣陽臺可做游泳池，戶戶贈送率超60%；冠江墅公建化外面+超級江景大平層；保利錦上剛需盤也做出改善盤的驚艷……

此次在火車站板塊落子，不僅是對自身在西鄉塘“保利宸上印”“保利錦上”等項目成功經驗的延續，他還將如何升級產品力？

圖 |保利約37畝新地塊實景

從地塊信息來看，約37畝地塊，較為方正，可以打造一個精品社區。容積率＞1.5≤2.8，建筑密度≤30%，限高80米。意味著樓棟不能建得太高，也不能排得太密，小區將會更傾向于圍合式或行列式寬松布局。在產品的打造上，可以規劃偏向改善、首改的產品。

可以看出當行業從“規模增量”向“品質深耕”轉變，保利也在向高品質發展轉變，非常務實地高舉“產品領先”旗幟，實踐“生活美學家”的產品理念。

這意味著，保利的“南寧火車站舊改第一拍”，拍響的不僅是行業的轉變、城市的轉身、企業的轉型，還有保利產品和服務的創新與升級？