越貴越搶手？揭秘2025百億樓盤熱銷邏輯

?2025年度盤點(diǎn)系列專題陸續(xù)發(fā)布中，點(diǎn)擊查看更多

| | |

| |

2025年，人工智能以前所未有的速度重塑著現(xiàn)實(shí)。大模型與人形機(jī)器人正在從概念走向日常，在提升效率的同時，也加劇了人們對自身職場角色與競爭力的憂慮。與此同時，全球格局的持續(xù)演變與局部動蕩，讓外部環(huán)境的不確定性成為一種常態(tài)。

當(dāng)“技術(shù)演進(jìn)”與“秩序重構(gòu)”共同勾勒出這個時代的復(fù)雜底色，人們對真實(shí)、稀缺且能恒久承載價值的物理空間，重新投注更多目光。這一年，中國房地產(chǎn)市場仍在深度調(diào)整，但一批頂級豪宅卻逆勢走出獨(dú)立行情，以單盤銷售破百億的現(xiàn)象級表現(xiàn)，印證了一個正在形成的共識：在一個充滿變數(shù)的世界里，能夠穿越周期、穩(wěn)固承載價值的“確定性”，正成為資產(chǎn)配置的終極標(biāo)尺。

表：2025年重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售額TOP30

注：項目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2025年網(wǎng)簽備案的商品住宅（不含保障房）為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)的監(jiān)測數(shù)據(jù)。本報告僅供參考，不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

· 獲取更多市場數(shù)據(jù)&報告

·了解中指好房子研究

格局之變：誰在定義2025年的頂豪市場？

1、城市格局：一線城市絕對主導(dǎo)，上海繼續(xù)領(lǐng)跑

2025年重點(diǎn)城市成交金額TOP30項目中，北上廣深包攬26席。其中，上海獨(dú)占13席，數(shù)量是北京、深圳、廣州之和，表現(xiàn)突出。

在7個成交額超百億的樓盤中，上海占5席，廣州、深圳各占1席。上海老城廂、新天地、徐匯濱江等核心地段持續(xù)釋放價值，成為高凈值人群資產(chǎn)配置的首選。

在市場調(diào)整期，高端改善需求展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。根據(jù)中指統(tǒng)計，2025年，共25個重點(diǎn)城市1000萬以上新房銷售超百套。整體來看，重點(diǎn)25城新建住宅成交套數(shù)同比下降22%，而1000萬以上產(chǎn)品成交量僅微降2%，其中上海2025年1000萬以上新房成交占25城總體33%，5000萬以上占比達(dá)七成，持續(xù)領(lǐng)跑市場。

表：2025年重點(diǎn)城市1000萬以上新房銷售套數(shù)(普通住宅及別墅)

注：表中標(biāo)*城市數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑為2025年1-11月

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

政策松綁帶動積壓的改善需求持續(xù)釋放，上海吸引力與“聚集效應(yīng)”突出。隨著“70/90”、“房地聯(lián)動價”等政策逐步退出，上海頂豪產(chǎn)品的市場供應(yīng)明顯增加。同時，近兩年上海限購、限貸等政策持續(xù)優(yōu)化，前期積壓的改善需求得到釋放。此外，上海作為長三角核心城市，吸引了大量外來高素質(zhì)人口，尤其是江浙皖地區(qū)的高凈值人群，這形成了對上海豪宅市場的持續(xù)需求。以上海高端項目為例，綠城潮鳴東方項目開盤共吸引191組客戶認(rèn)籌，非滬籍客戶認(rèn)籌占比超6成，其中江浙皖戶籍客戶占比超3成；上海壹號院五批次開盤江浙籍買家占比超4成，遠(yuǎn)超本地客群。上海豪宅已成為長三角乃至全國高凈值家庭進(jìn)行資產(chǎn)配置、追求“確定性”的重要選擇。

除一二線城市之外，部分以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的城市，其高端住宅市場也保持較高的活躍度。以義烏為例，作為“世界小商品之都”，其民營經(jīng)濟(jì)高度活躍，孕育了規(guī)模龐大的中小企業(yè)主、個體工商戶與外貿(mào)從業(yè)群體，為豪宅市場提供了較強(qiáng)的購買力基礎(chǔ)。

2、開發(fā)主力：央國企主導(dǎo)，聯(lián)合開發(fā)優(yōu)勢互補(bǔ)

TOP30項目中，約八成由央國企主導(dǎo)開發(fā)。其中央企中華潤參與5個項目開發(fā)，保利參與4個。綠城、濱江等企業(yè)憑借扎實(shí)的產(chǎn)品力，也贏得高端客群信賴。TOP30項目中超半數(shù)采用聯(lián)合開發(fā)模式，尤其是在7個百億項目中，5個為合作開發(fā)。反映出在市場調(diào)整期，房企更傾向于通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、匯集優(yōu)勢資源、分散開發(fā)風(fēng)險，提升項目確定性。

3、價格維度：千萬級成主流，百億樓盤單價全面邁入“10萬+”時代

TOP30項目中，套均總價突破千萬的項目達(dá)21個項目，較2024年再增加1個，千萬級項目逐漸成為高端市場的門檻。7個百億項目單價均超10萬/平，其中5個項目單價突破15萬/平。

熱銷密碼：位置稀缺、需求匹配、品質(zhì)服務(wù)，三者缺一不可

豪宅熱銷并非偶然，而是高凈值人群在不確定性中，用資金投票選擇“確定性”的理性結(jié)果。

第一，位置的不可復(fù)制性。

地段仍是豪宅價值的基石，但今天的好地段已超越傳統(tǒng)的配套概念，而是強(qiáng)調(diào)資源的排他性與未來的可持續(xù)性。上海外灘、前灘，深圳灣，北京海淀永豐，廣州天河核心——這些區(qū)域的共同點(diǎn)是，已形成成熟的產(chǎn)業(yè)、人口與公共服務(wù)集聚效應(yīng)，且新增土地極為有限。以金陵華庭為例，其位于外灘南端，是區(qū)域內(nèi)少有的新出讓住宅用地，僅此一點(diǎn)就決定了它的稀缺屬性。2025年首個“開盤破百億”的樓盤——保利玥璽灣，位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD交匯的核心位置，周邊資源高度集中，同時項目是近年來罕有的南向一線臨江項目。2025年12月28日位于深圳灣最后一塊一線海景住宅用地上的中信城開信悅灣項目開盤，憑借三面環(huán)海的稀缺性，兩小時內(nèi)銷售額即突破百億（注：為2025年開盤數(shù)據(jù)，尚未網(wǎng)簽統(tǒng)計）。

第二，產(chǎn)品回應(yīng)真實(shí)需求。

功能進(jìn)化：過去，豪宅常被等同于“大而貴”，但近年來，消費(fèi)者對高端產(chǎn)品的理解已從面積大小、裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)向關(guān)注空間效率、功能適配與長期居住體驗(yàn)。以北京和樾望雲(yún)舉例，項目引入“四代宅”理念，通過LDK+B布局增強(qiáng)家庭互動，同時設(shè)置雙主臥滿足多代共居需求；上海翡雲(yún)悅府通過高窗地比、無柱空間提升通透感，弱化傳統(tǒng)戶型的壓迫感；廣州保利玥璽灣則以藝術(shù)化社區(qū)為切入點(diǎn)，打造鏡面泳池、藝術(shù)長廊等公共空間，試圖構(gòu)建一種有審美認(rèn)同的生活方式。同時配套約6000㎡藝術(shù)會所，涵蓋泳池、健身房、社交廳、藝術(shù)空間等功能，并融入十二大非遺工藝，營造高雅的生活環(huán)境。總之，這些設(shè)計不再僅為展示，而是回應(yīng)“如何真正住得舒服”的問題。

文化認(rèn)同：高端項目還通過將文化元素融入設(shè)計，滿足高凈值群體的身份認(rèn)同與精神共鳴。如上海壹號院主入口配備12米高玻璃幕墻與銅制雕花大門，單元入口采用銅質(zhì)浮雕門頭，兼具現(xiàn)代簡約與奢華底蘊(yùn)；廣州保利玥璽灣門頭設(shè)計靈感源自嶺南騎樓與滿洲窗，既保留地域文化記憶，又避免符號堆砌，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)元素的現(xiàn)代轉(zhuǎn)譯。杭州奧映鳴翠府項目景觀設(shè)計不是簡單模仿傳統(tǒng)園林，而是將漏窗、青石板、白墻灰瓦等江南文化元素融入現(xiàn)代居住體驗(yàn)。

科技賦能：高端住宅通過運(yùn)用前沿科技技術(shù)，全面提升居住體驗(yàn)。上海金陵華庭將智能控制、綠色節(jié)能、健康系統(tǒng)與高端安防深度融合，兼顧居住舒適度、安全性與可持續(xù)性。保利基于對高凈值人群的深度調(diào)研，研發(fā)出八衡科技系統(tǒng)，從溫度、濕度、氧氣、凈化、潔凈、水壓、靜音與光線八大維度，構(gòu)建全鏈路健康居住環(huán)境。

第三，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)深度升級。

高端物業(yè)服務(wù)已升級為“全周期、精細(xì)化、定制化”的生活解決方案。在社區(qū)安防層面，通過智能安防系統(tǒng)與人工巡防雙重保障，構(gòu)建安全且私密的圈層場域；在個性化服務(wù)層面，提供定制化家政、商務(wù)接待協(xié)助、育兒養(yǎng)老配套、私宴策劃等服務(wù)，匹配高凈值家庭的多元需求；在資產(chǎn)與圈層維護(hù)層面，一方面通過專業(yè)的房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)（如設(shè)備檢修、石材保養(yǎng)等），保障資產(chǎn)長期價值，另一方面定期組織高端圈層活動，搭建優(yōu)質(zhì)社交平臺，滿足高凈值人群對生活品質(zhì)與社交資源的訴求。

趨勢展望：分化成為長期趨勢，“確定性溢價”時代到來

整體來看，房地產(chǎn)市場分化已成為長期趨勢。普通住宅仍需經(jīng)歷供需關(guān)系再平衡的過程，而高端市場展現(xiàn)出的韌性，是源于資產(chǎn)價值的“確定性”——2025豪宅熱銷現(xiàn)象，本質(zhì)上是高凈值家庭在面對復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境時，進(jìn)行資產(chǎn)再配置的理性選擇。

未來，企業(yè)對居住需求的精準(zhǔn)洞察、產(chǎn)品創(chuàng)新能力及物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，將共同決定市場對其價值的判斷，這正是“確定性溢價”時代下，高端市場的核心競爭邏輯。

報告下載
（電腦端復(fù)制鏈接）

年度盤點(diǎn)丨十大關(guān)鍵詞，看樓市政策趨勢！

https://u.fang.com/yoqebz/

住建部最新部署，2026年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)有哪些？

https://u.fang.com/yorbbl/

中央財辦發(fā)聲，“穩(wěn)樓市”措施來了！

https://u.fang.com/yorq6e/

購房貼息即將落地？影響有多大

https://u.fang.com/yorr7s/

2026年房地產(chǎn)怎么干？中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)

https://u.fang.com/yorr7t/

?企業(yè)研究

大浪淘沙見真金：2025房企業(yè)績透視

https://u.fang.com/yoqdqc/

2025年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yoqdd7/

中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報-2025年11月

https://u.fang.com/yorbbl/

老舊住房更新潮起：代建別錯過這波風(fēng)口

https://u.fang.com/yosivb/

?房地產(chǎn)市場

2025中國房地產(chǎn)市場總結(jié)&2026趨勢展望

https://u.fang.com/yorr86/

2025年中國住房租賃市場總結(jié)與展望

https://u.fang.com/yorqzm/

“十五五”中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

https://u.fang.com/yorbbm/

2025年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

https://u.fang.com/yorqop/

?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

https://u.fang.com/yorr85/

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2025年12月）

https://u.fang.com/yoqdd6/

2025年三季度中國寫字樓租金指數(shù)研究報告

https://u.fang.com/yosiva/

2025年三季度中國百城地價指數(shù)報告

https://u.fang.com/yosiv9/

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)管理市場總結(jié)&2026趨勢展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。