郁亮謝幕，萬科三十六載功過留待后人說

財務出身的郁亮將“現金流為王”刻入萬科基因，卻也在這基因中埋下了高周轉模式的雙重密碼。

2026年1月8日，萬科發布公告，郁亮因到齡退休辭去公司董事、執行副總裁職務，不再擔任公司任何職務。這位在萬科工作了36年的老將，終于告別了他曾經一手帶向巔峰的企業。

郁亮在萬科的經歷如同一面鏡子，映照出中國房地產行業從黃金時代到黑鐵時代的完整周期。他的背影后，不僅是一家公司的命運轉折，更是一個行業的時代變遷。

01 崛起神話：千億帝國的打造者

1990年，郁亮加入萬科，從證券和投資業務起步。這位財務背景的年輕人憑借出色的專業能力迅速晉升，2001年出任萬科總經理，開始全面主持工作。

當時萬科地產業務營收僅為24.49億元。郁亮提出了雄心勃勃的千億計劃，并成功打造了推動萬科發展的核心引擎——“5986”高周轉模式。

這一模式（即拿地5個月動工、9個月開盤、普通住宅占80%以上、開盤當月銷量達60%）成為地產行業的教科書案例。2008年金融危機期間，全國樓市成交量暴跌40%，萬科卻逆勢實現銷售額同比增長20%，市占率從2.07%提升至2.6%。

郁亮將“現金流為王”刻入萬科基因。2010年，萬科銷售額突破1081億元，成為中國首家千億級房企，較原計劃提前四年實現目標。

在鼎盛時期，郁亮帶領萬科穩坐行業頭把交椅，使公司成為業內公認的“三好生”——負債健康、現金充裕、信用過硬。

02 預警者悖論：洞察危機與行動滯后

郁亮多次展現出對行業轉折點的敏銳洞察，但其戰略預判與公司的實際執行之間出現了值得關注的差異。

早在2014年，郁亮就公開提出中國樓市進入“白銀時代”。更為人熟知的是，在2018年萬科秋季例會上，他將“活下去”作為會議主題，為整個行業敲響了警鐘。

然而，最具爭議的一點在于：盡管郁亮很早就預警了行業風險，但萬科在2019至2021年間的實際動作卻顯得“言行不一”。這幾年，萬科的拿地金額依然高企，位居行業前列。

這種戰略預判與實際擴張之間的反差，使得外界質疑其“活下去”的口號是策略性喊話，而非真正的戰略收縮。一位投資者在雪球上評論：“口頭上了下半場，身體卻還在上半場狂奔”。

郁亮曾自稱是“貓頭鷹的管理性格”，一只眼睛看機會，一只眼睛看風險。但在這場行業大調整中，貓頭鷹的雙眼似乎也難以完全看清前路的坎坷。

03 轉型陣痛：新航道的艱難探索

2017年，郁亮推動萬科向“城市配套服務商”轉型，拓展物業、物流、長租公寓等新賽道。這一轉型戰略展現了前瞻性，但執行過程卻充滿挑戰。

這些新業務投入巨大卻短期難盈利，未能有效對沖開發主業下滑帶來的沖擊。然而，長期的堅持最終讓萬科擁有了業內最全面的不動產經營服務賽道布局。

根據財報，萬科經營服務業務全口徑收入已高達512.6億元。萬物云近三年的增速均在25%以上，2022年成功分拆上市后，營收突破300億；萬緯物流綜合實力已位列行業第一梯隊；“泊寓”成為國內規模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商。

但轉型的代價不容忽視。2024年，萬科遭遇國際評級機構下調評級至“垃圾級”，并出現巨額虧損。公司營業總收入3,431.76億元，凈利潤為-494.78億元，每股收益-4.17元。

04 合作模式暗礁：制度創新引發的爭議

萬科推動的“小股操盤”和員工“跟投”制度，在市場下行期引發巨大爭議。這些制度初衷是為了激勵員工、快速擴張，但在市場變化后卻暴露出潛在問題。

2024年，煙臺合作方公開舉報郁亮及萬科，指控其通過“鵬金所”等平臺進行“體外循環”、“發放高利貸”等。萬科方面堅決否認，稱舉報內容嚴重失實，但此事嚴重沖擊了市場對萬科的信任。

這些合作模式在行業上升期確實是有效的擴張工具，但在市場下行期，卻成為引發糾紛的導火索。

萬科長期實行的“快速開發、規模擴張”模式是一把“雙刃劍”。在成就萬科行業龍頭地位的同時，也帶來了產品質量問題和管理半徑難題。

05 平安著陸？疑問與挑戰并存

郁亮退休后是否真正“平安著陸”，仍存有疑問。2025年1月，郁亮辭去董事會主席職務，被普遍解讀為公司在壓力下的管理層調整。

隨后，網絡有傳聞稱郁亮曾在當年“配合相關部門進行了大約一周的調查”，但該傳聞也指出他已“結束調查并返回工作崗位”。需要強調的是，此信息并非官方通報。

在雪球等投資平臺上，有用戶直言：“嚴查起來，郁亮百分百不可能平安落地。萬科的內部人控制，利益輸送至表外公司，侵占股東利益，乃至涉嫌侵吞國有資產……這些罪名，郁亮和當時的大部分高管都跑不了”。

郁亮持有萬科股票700多萬股。在2024年的股東大會上，他曾公開表示管理團隊的命運和公司命運綁在一起，自1994年成為萬科董事后，30年間只買入，從未賣出。

萬科目前正面臨嚴峻挑戰。公司發行的“22萬科MTN005”債券將于2026年1月21日召開持有人會議，審議債券展期相關事項。這些會議表明，萬科正在積極與債權人溝通，穩妥推進債券本息兌付工作。

與王石渾身充滿的人文主義和理想情懷不同，財務出身的郁亮被認為更加低調務實，注重資產規模和周轉等財務指標。他的背影后，萬科中心大堂里仍懸掛著王石與郁亮兩代領導人的合影。

萬科股價依然在低位震蕩，市場仍需時間消化這位曾經的舵手離去帶來的心理影響。有老員工感慨：“郁亮總離開董事會，就像當年王石主席離開一樣。沒有人是不可替代的，但每個人都會留下痕跡。”

黃金時代不在背后，乃在將來。郁亮的謝幕，既是一個時代的落幕，也是萬科新篇章的開始。

假如萬科還有新篇章的話。