公司借名買房后轉售，出名人反悔？買方勝訴拿房｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，甲金屬公司因業務拓展需要，在北京購買兩套房產（一號房屋、二號房屋）。為便于辦理銀行貸款，公司決定以法律顧問周立新名義登記產權。

購房全過程由甲公司實際承擔：

首付款、全部月供、尾款均由公司法定代表人趙敏賬戶支付；

房屋交付后，由公司裝修、出租，租金收入歸公司；

物業費、供暖費等均由公司繳納。

2012年，周立新出具公證委托書，授權趙敏全權出售兩套房屋并收取房款。

2013年，甲公司與吳曉陽（購一號房屋）、林志遠（購二號房屋）分別簽訂《二手房買賣合同》，約定總價分別為110萬元、315萬元，并明確：若買方無購房資格，可指定第三方過戶。

簽約當日，買方支付部分房款，甲公司交付房屋鑰匙。雙方前往不動產登記中心辦理過戶時，卻被告知：周立新已單方面撤銷公證委托，過戶無法完成。

此后，周立新拒絕配合，甲公司遂起訴，要求將房屋過戶至自己名下。而吳曉陽、林志遠作為實際買家，申請以第三人身份參加訴訟，請求直接將房屋過戶至其本人（或其指定的乙裝飾公司）名下。

二、裁判結果

法院判決：

一、吳曉陽支付剩余房款85萬元，周立新與甲公司協助將一號房屋過戶至吳曉陽名下；

二、林志遠支付剩余房款230萬余元，周立新與甲公司協助將二號房屋過戶至乙裝飾公司名下；

三、法院說理要點

甲公司與周立新構成事實借名買房關系

雖無書面協議，但全部出資、長期占有、收益歸屬均指向甲公司；

周立新從未參與房屋管理，亦未收取租金，其“代持”抗辯更符合常理；

公證委托售房行為，進一步印證其僅為名義產權人。

買方系善意第三人，信賴利益應受保護

吳曉陽、林志遠簽約時持有有效公證書、房產證、付款憑證；

已支付大額房款、實際收房、裝修入住多年；

即使周立新事后撤銷委托，買方仍有理由相信趙敏有權代理——構成表見代理。

房屋應直接過戶給最終買方，避免程序空轉

甲公司作為實際權利人，本可先確權再轉售；

但其已與買方簽訂有效合同，且買方愿付清全款；

為減少訴累、保障交易安全，法院支持“跳過中間環節”，直接過戶給買方。

買方可指定第三方過戶，不違反限購政策精神

合同明確約定“可指定新買受人”，乙裝飾公司同意接收；

此類安排屬當事人意思自治，不構成規避限購的無效行為。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

公司借名買房風險極高！一旦出名人反悔，確權過程復雜耗時；

買方務必核實“代持”真實性，僅憑公證書不夠，需審查出資、占有證據；

二次交易中，實際買受人應盡早申請作為第三人參加訴訟，避免權利落空。

重要提醒：

本案中，若吳曉陽、林志遠未及時介入訴訟，甲公司可能先拿回產權后再漲價或毀約。“借名房”的買家，必須主動維權，不能坐等原業主處理！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。