表兄弟“買賣”限價房，法院：合同無效，違約金不支持｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2013年，陳志明因不具備購買限價商品住房資格，與其表兄趙建國口頭約定：

由趙建國以其名義向甲置業公司購買一號房屋（限價商品房），陳志明支付全部房款并實際居住，待可過戶時再將房屋轉至自己名下。

雙方于2013年4月28日補簽《房屋買賣合同》，約定：

房屋總價102萬余元；

若趙建國違約，需退還全部房款并支付50%違約金（51萬余元）；

趙建國承諾其配偶趙麗華同意出售。

此后，陳志明：

向甲置業公司直接支付首付款55萬余元；

向趙麗華轉賬8萬元；

向趙建國支付定金及尾款共46萬余元；

繳納契稅、維修基金、登記費等全部費用；

自2013年5月起裝修入住至今。

但因一號房屋為限價商品住房，5年內不得上市交易，一直無法過戶。2023年，陳志明起訴，要求趙建國支付51萬余元違約金，理由是“拒不配合過戶構成違約”。

趙建國夫婦主張合同無效，不同意承擔違約金。

二、裁判結果

法院判決：

駁回陳志明的全部訴訟請求。

即：不僅不支持違約金，還認定《房屋買賣合同》自始無效。

三、法院說理要點

涉案房屋為限價商品住房，屬于保障性住房

其購買和轉讓受《北京市限價商品住房管理辦法》嚴格限制：

“取得產權證后5年內不得轉讓；確需轉讓的，只能由政府回購。”

雙方簽訂合同時，房屋尚在5年禁售期內

私下買賣行為規避住房保障政策，破壞了限價房“解決中低收入家庭住房困難”的制度目的。

該類合同損害社會公共利益，依法無效

根據《合同法》第52條，違反法律、行政法規強制性規定或損害社會公共利益的合同無效。

→ 即使雙方真實意思表示，也不能對抗公共政策。

“借名買房”主張亦不被采納

原告起訴時稱是“買賣”，庭審中又改稱“借名”，前后矛盾；

即便屬實，借名購買限價房本身也屬無效行為，不能產生合法權利。

合同無效，則違約金條款無從適用

違約責任以合同有效為前提，無效合同自始沒有法律約束力。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

限價房、經適房、兩限房等政策性住房，嚴禁私下買賣或借名購買！

即使全額出資+長期居住+親屬關系，法院仍可能認定合同無效；

5年禁售期內的轉讓，無論是否“善意”，均不受法律保護；

不要輕信“先住后過”“親戚幫忙”等口頭承諾，政策紅線不可碰！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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