子女代父母付房改款，房屋歸屬如何認(rèn)定？｜北京房產(chǎn)律師

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一、案情介紹

周建國與兄姐周秀蘭、周文華、周建軍系同胞兄弟姐妹。1984年，父親周振國所在單位甲構(gòu)件廠分配一號(hào)房屋（兩居室），由周家與另一職工家庭合住，各占一半。

1986年起，周建國結(jié)婚后即居住在該房，并承擔(dān)日常費(fèi)用。2001年，他出資4.5萬元，以父親名義從合住戶手中購得另一半房屋，自此整套房屋由其一家獨(dú)居使用。

2007年房改時(shí)，周建國又以父親名義與單位簽訂購房合同，支付全部房款4.4萬余元及稅費(fèi)，并辦理了全部手續(xù)。2008年，房屋登記在父親周振國名下。

父母生前多次向四子女表示：“房子是建國自己出錢買的，以后歸他一個(gè)人?！毙纸惝?dāng)時(shí)均未反對(duì)。2011年母親去世，2017年父親去世，均未留遺囑。

此后，周建國要求兄姐配合將房屋過戶至自己名下，但周秀蘭、周文華拒絕，稱“這是父親遺產(chǎn)，應(yīng)四人平分”。周建軍則表示支持弟弟。

周建國遂起訴，請(qǐng)求法院判令三兄姐協(xié)助辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回周建國的全部訴訟請(qǐng)求。

即：即使長期居住、實(shí)際出資，若無法證明“借名合意”，仍不能確權(quán)。

三、法院說理要點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)

房屋登記在周振國名下，法律上屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

借名買房需同時(shí)滿足兩個(gè)條件：

（1）雙方存在借名合意；

（2）實(shí)際出資+實(shí)際占有使用。

本案中，雖有出資和居住事實(shí)，但缺乏“借名”的直接證據(jù)。

關(guān)鍵障礙：房改購房享受了父親工齡折扣

工齡折扣屬于周振國夫妻的專屬福利，具有人身屬性；

周建國主張“父母已將工齡贈(zèng)予自己”，但無書面證明；

→ 法院認(rèn)為，不能排除父母以自己名義購房的真實(shí)意思。

僅有證人證言和部分取款記錄，不足以證明借名關(guān)系

鄰居、同事證言屬間接證據(jù)；

取款時(shí)間與付款時(shí)間不完全對(duì)應(yīng)；

兄姐中僅一人認(rèn)可，另兩人否認(rèn)；

→ 證據(jù)鏈不完整，舉證責(zé)任未完成。

口頭家庭承諾≠法律上的借名協(xié)議

父母生前表態(tài)雖有情感價(jià)值，但不能替代法律要件。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

房改房不同于商品房！其價(jià)格包含工齡、職級(jí)等身份性福利，不能簡單視為“誰出錢歸誰”；

父母名下的房改房，即使子女全額出資，也可能被認(rèn)定為父母財(cái)產(chǎn)；

“借名買房”必須有明確合意：建議簽訂書面協(xié)議，并保留付款憑證、溝通記錄；

工齡折扣是確權(quán)難點(diǎn)：若想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在購房時(shí)由父母出具《出資確認(rèn)書》或《贈(zèng)與聲明》；

親情承諾需轉(zhuǎn)化為法律文件：口頭安排在繼承糾紛中極易失效。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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