熱點(diǎn)追蹤丨專家解讀個(gè)人銷售住房增值稅調(diào)整

　　2025年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》。公告提出，自2026年1月1日起，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率從5%下調(diào)到3%。這一政策調(diào)整會(huì)帶來哪些影響？房地產(chǎn)稅費(fèi)政策持續(xù)寬松調(diào)整，釋放什么信號(hào)？

上海市靜安區(qū)的居民們走在新建成的小區(qū)內(nèi)。新華社記者 方喆 攝

　　此次調(diào)整有何特別之處？

　　中國財(cái)政科學(xué)研究院公共收入研究中心主任、研究員梁季表示，此次最大的調(diào)整就是銷售購買不足兩年的個(gè)人住房，其增值稅的征收率從5%下調(diào)到了3%。另外，此次調(diào)整還全面消除了普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，以及不同地域之間的政策差異，統(tǒng)一了全國的個(gè)人銷售住房增值稅政策，減少了征收率檔次。

　　對此她認(rèn)為，此次調(diào)整一方面保持了住房政策的連貫性，比如2年以內(nèi)二手房銷售仍舊需要征收增值稅，另一方面也與新增值稅法中規(guī)定的增值稅簡易計(jì)稅主要適用3%征收率保持一致，對于體現(xiàn)房地產(chǎn)稅收法定和簡化稅收政策方面具有重要意義。

　　新政對我國房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

　　據(jù)測算，若以住房成交價(jià)500萬元（含稅價(jià)）為例，調(diào)整前不滿2年需繳納增值稅23.81萬元（不含附加），新政落地后需繳納增值稅降至14.56萬元，減少了9.2萬元。這對于賣房者來說，是實(shí)實(shí)在在的“減負(fù)”；對于買房者來說，賣方的稅費(fèi)壓力小了，買房的議價(jià)空間就會(huì)更大。因此，買賣雙方都能從政策調(diào)整中受益。新政的意義不僅在于“減負(fù)”，更在于促進(jìn)市場良性循環(huán)。梁季表示，政策降低了二手房的交易成本，提升了買賣雙方對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期，對活躍房地產(chǎn)市場，尤其是二手房市場，增加需求、改善房地產(chǎn)供求關(guān)系具有積極的促進(jìn)作用。

市民在青島西海岸新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。新華社記者 李紫恒 攝

　　個(gè)人銷售住房增值稅中的“增值”指什么？

　　對于個(gè)人銷售住房增值稅，有網(wǎng)友提出疑問：房價(jià)下跌或未出現(xiàn)“增值”時(shí)，是否還需要繳納增值稅？解釋這個(gè)問題，需要回到增值稅的征收機(jī)制上。梁季介紹，增值稅是在我國普遍適用的一個(gè)稅種，只要發(fā)生了應(yīng)稅交易行為，便需要繳納。按照現(xiàn)行規(guī)定，個(gè)人二手房交易屬于增值稅應(yīng)稅交易，應(yīng)繳納增值稅，且適用簡易計(jì)稅方法，即按交易全額乘以征收率的方式計(jì)算繳納增值稅。

　　因此，即便房屋價(jià)格未漲甚至下跌，只要符合持有未滿2年的條件，出售時(shí)仍需按政策規(guī)定繳納增值稅。

　　房地產(chǎn)稅費(fèi)政策持續(xù)寬松調(diào)整，釋放什么信號(hào)？

　　近年來，為支持住房消費(fèi)、降低交易成本，房地產(chǎn)稅費(fèi)政策進(jìn)行了多次調(diào)整，調(diào)整范圍不僅涉及增值稅，還涉及契稅、個(gè)人所得稅等稅種。梁季舉例，2024年底實(shí)施的住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠政策調(diào)整，將享受1%低契稅稅率的住房面積標(biāo)準(zhǔn)從90平米提高到140平米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策等，均積極回應(yīng)了居民住房的剛性和改善性需求。而此次增值稅政策調(diào)整是踐行中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于增強(qiáng)政策前瞻性針對性協(xié)同性，持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給等相關(guān)要求的具體體現(xiàn)，與此前出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的稅收政策一脈相承、形成協(xié)同效應(yīng)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有積極意義。

　　策劃：車玉明 李志暉 肖陽

　　執(zhí)行策劃：唐心怡

　　統(tǒng)籌：楊柳

　　編輯：馬宇聰

　　設(shè)計(jì)：李權(quán)