房產律師：本村戶口買農房簽了合同，能起訴確認有效嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳志遠系北京市某村農業家庭戶口。

被告王秀蘭的丈夫王建國（已于2022年去世）生前在該村擁有一處宅院（后稱一號房屋），《集體土地建設用地使用證》登記在王建國名下，院內原有北正房五間、西廂房一間，用地面積262.75平方米。

王建國去世后，其法定繼承人為妻子王秀蘭及女兒王雪晴。2025年3月19日，王雪晴簽署《放棄繼承聲明》，明確表示自愿放棄對一號房屋及附屬物、宅基地相關權益的全部繼承權利。次日，王秀蘭作為唯一權利人，與陳志遠簽訂《農村房屋買賣合同》，約定將一號房屋及附屬物以18萬元價格轉讓給陳志遠。陳志遠當日通過銀行轉賬付清全款，王秀蘭交付房屋及土地使用證。

簽約后，王秀蘭反悔，稱“價格太低，想多賣點錢”，雖認可交易事實，但希望重新議價。陳志遠遂訴至法院，請求確認合同有效。

庭審中雙方確認：房屋部分已坍塌，屋內遺留物品王秀蘭明確表示放棄；陳志遠為本村集體經濟組織成員，具備購房資格。

裁判結果

法院判決：

確認原告陳志遠與被告王秀蘭于2025年3月20日簽訂的《農村房屋買賣合同》中關于房屋及附屬物買賣的協議有效。

注：法院未確認“宅基地使用權轉讓”效力，因宅基地屬集體所有，依法不得買賣。但地上房屋可在符合條件的村民之間合法流轉。

法院說理

買方具備主體資格：陳志遠系本村農業戶口，屬于同一農村集體經濟組織成員，依法可購買本村宅基地上的房屋。

出賣人有權處分：王建國去世后，其唯一其他繼承人王雪晴已書面放棄繼承，王秀蘭作為合法權利人，有權處分涉案房屋。

合同真實且已履行：雙方自愿簽約，價款已全額支付，房屋及權屬證件已實際交付，交易已完成主要環節。

不違反法律強制性規定：同村村民之間的農村房屋買賣，未損害集體利益或違反禁止性規定，應認定有效。

宅基地條款不影響房屋效力：雖然合同提及“宅基地使用權轉讓”，但該部分因違反《土地管理法》而無效；然而，根據《民法典》相關規定，合同部分無效不影響其他部分效力，房屋買賣條款仍合法有效。

律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

同村人買農房，風險最低。只要買方是本村農業戶口，法院通常支持合同有效。

繼承人必須“清零”。若有多個繼承人，必須全部簽字放棄或同意出售，否則交易可能被認定為無權處分。

宅基地不能賣，但房子能賣。合同里寫“宅基地轉讓”是常見誤區，不影響房屋買賣本身的效力。

付款+交房+交證=關鍵證據。即使無法辦理過戶（現實中多數不能），這三項足以支撐合同有效主張。

“賣虧了”不是毀約理由。民事合同講究誠信，反悔不能推翻已履行的合法交易。

重要提醒：非本村人（包括城鎮戶口、外村村民）購買農村房屋，無論居住多久、是否裝修、是否付款，合同極可能被認定無效！務必提前咨詢專業律師。