無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)買(mǎi)賣合同無(wú)效，法院按過(guò)錯(cuò)比例判退部分款項(xiàng)｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年2月18日，李偉與趙建國(guó)簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，約定李偉以16萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)趙建國(guó)位于某村的12號(hào)車庫(kù)（面積17平方米）。

趙建國(guó)向李偉出示了其從村委會(huì)購(gòu)得該車庫(kù)的收款憑證，李偉據(jù)此相信車庫(kù)合法。

當(dāng)日，李偉通過(guò)他人賬戶將16萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬至趙建國(guó)妻子王芳賬戶。趙建國(guó)交付車庫(kù)，李偉此后一直用作儲(chǔ)藏室。

2024年8月，某街道辦事處下發(fā)通知，認(rèn)定12號(hào)車庫(kù)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，責(zé)令限期騰空。

2024年9月，車庫(kù)被強(qiáng)制拆除。

李偉遂起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)《購(gòu)房協(xié)議》無(wú)效；

趙建國(guó)及王芳返還16萬(wàn)元購(gòu)車款。

趙建國(guó)辯稱：

李偉應(yīng)先返還車庫(kù)（雖已滅失），否則不退款；

李偉無(wú)償使用5年半，應(yīng)支付占用費(fèi)約8萬(wàn)元；

拆除損失應(yīng)由李偉自行承擔(dān)。

王芳辯稱：

自己非合同當(dāng)事人，不應(yīng)擔(dān)責(zé)；

李偉明知無(wú)產(chǎn)權(quán)仍購(gòu)買(mǎi)，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)；

其長(zhǎng)期使用車庫(kù)卻要求全額退款，違背誠(chéng)信與公平。

庭審中，李偉明確表示：車庫(kù)后續(xù)如有任何補(bǔ)償權(quán)益，自愿放棄，由趙建國(guó)自行主張。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 趙建國(guó)于七日內(nèi)返還李偉10萬(wàn)元；

? 駁回李偉其他訴訟請(qǐng)求（包括對(duì)王芳的主張及6萬(wàn)元差額）。

違法建筑買(mǎi)賣合同無(wú)效，但買(mǎi)家長(zhǎng)期占有使用，需自行承擔(dān)部分損失。

三、法院說(shuō)理

合同無(wú)效：標(biāo)的物系違法建筑

根據(jù)《民法典》第153條，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。

12號(hào)車庫(kù)未取得規(guī)劃許可，屬于違法建設(shè)，買(mǎi)賣協(xié)議自始無(wú)效。

財(cái)產(chǎn)返還原則適用“折價(jià)補(bǔ)償”

《民法典》第157條規(guī)定，合同無(wú)效后，不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償。

車庫(kù)已被拆除，物理上無(wú)法返還，但李偉已實(shí)際使用近5年半，享受了占有利益。

雙方均有過(guò)錯(cuò)，按比例分擔(dān)損失

賣家趙建國(guó)明知車庫(kù)無(wú)合法手續(xù)仍出售，存在主要過(guò)錯(cuò)；

買(mǎi)家李偉未核實(shí)產(chǎn)權(quán)狀況，輕信村委會(huì)收據(jù)，亦有過(guò)失；

綜合使用年限、拆除時(shí)間、過(guò)錯(cuò)程度，酌定返還10萬(wàn)元（62.5%）。

配偶王芳不承擔(dān)責(zé)任

合同簽訂方為趙建國(guó)，王芳僅為收款賬戶持有人，非合同相對(duì)人，依法不承擔(dān)合同責(zé)任。

買(mǎi)家放棄后續(xù)權(quán)益，避免雙重獲利

李偉明確放棄對(duì)拆除補(bǔ)償?shù)纫磺袡?quán)利，法院據(jù)此確認(rèn)其不得再就該車庫(kù)主張任何利益。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、小房等，絕大多數(shù)屬違法建筑

村委會(huì)出具的“收據(jù)”“證明”不等于合法產(chǎn)權(quán)，無(wú)法對(duì)抗規(guī)劃執(zhí)法。

“能用就行”是最大誤區(qū)

即使使用十年，一旦被認(rèn)定違建，不僅房款難全退，還可能面臨強(qiáng)拆無(wú)補(bǔ)償。

合同無(wú)效≠全額退款

法院會(huì)綜合考慮使用年限、過(guò)錯(cuò)比例、是否獲利等因素，通常只支持部分返還。

付款務(wù)必付給合同相對(duì)方

本案中款項(xiàng)付至配偶賬戶，雖不影響事實(shí)認(rèn)定，但增加了舉證難度，也易引發(fā)責(zé)任爭(zhēng)議。

購(gòu)買(mǎi)前必須查“三證”：

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

? 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或合法審批文件）

? 房屋測(cè)繪報(bào)告

缺一不可！

重要提醒：

北京大量小區(qū)配套車庫(kù)、地下室、自建小房無(wú)合法手續(xù)，交易風(fēng)險(xiǎn)極高。

切勿因價(jià)格便宜、短期可用而忽視法律隱患。