穿越債務高峰期：龍湖如何保住盤面、跑出第二曲線

原創首發 | 金角財經（ID: F-Jinjiao)

作者 | 田羽

如果要給2025年的中國房地產貼一個標簽，“償債大年”幾乎沒有懸念。

這一年，大量房企被迫走上展期、重組，甚至“躺平”等待救援的路徑。曾經看似穩固的信用體系，在一波又一波集中出險中被撕開，整條產業鏈信心也隨之經歷了一次劇烈而痛苦的重構。

在這樣的背景下，一個問題變得愈發尖銳：

還有誰，能靠“自己賺來的錢”，而不是依賴展期或政策，穩穩穿過這一輪債務高峰？

龍湖，正是極少數給出清晰樣本答案的房企之一。

在償債高峰期，它選擇依托持續為正的經營性現金流，主動壓降有息負債；通過提前或如期完成公開市場債務兌付、分批結清銀團貸款，把資產負債表上的“舊包袱”，一件一件卸下來。

這種“不出險、自我造血”的穿越方式，本身就構成了一條值得全行業參考的“穿越之道”。

從這個意義上看，龍湖在“償債大年”中交出的，并不只是一份穩健的企業答卷，更成為觀察中國房企如何穿越債務風暴、如何在舊模式塌縮后尋找第二增長曲線的重要坐標。

穿越債務高峰

2025年，在房地產行業集體迎來“償債極限測試”的一年里，龍湖展示出的，是一種少見的財務韌性。

它并不是“債到期了才四處找錢”，而是從年初開始，就按照自己的節奏，把還債這件事，變成了一場可控、可預期的長期工程。

時間線拉開來看，節奏非常清晰：

2025年1月，龍湖提前行權回售了“22龍湖01”、“20龍湖02”兩支債券，合計39.775億元；

3月4日，龍湖如期兌付“20龍湖04”，行權回售金額約25.02億元人民幣；

5月19日，龍湖如期兌付“22龍湖03”，總金額5.2億元人民幣，涵蓋5億元本金以及2000萬元利息；

7月3日，龍湖如期兌付“22龍湖04”，總金額17.66億元人民幣，包含本金16.97億元及利息6970萬元；

7月11日，龍湖又如期兌付了“20龍湖拓展MTN001B”，包含本金5億元及利息2250萬元；

8月5日，龍湖將約9.5億元人民幣撥入兌付專戶，完成兌付8月7日到期的“20龍湖06”；

8月26日，龍湖新增完成兩支中票兌付，合計金額超36億元。

這一連串動作的共同特征只有一個：不拖、不賭、不碰運氣。

而真正具有“信號意義”的，是年底那筆對海外銀團貸款的處理。

2025年12月初，龍湖集團將原定于12月21日到期的港幣銀團貸款提前還清，如期完成2025年全部公開市場債務的兌付，以相對穩健的節奏平穩穿過債務高峰。

資料顯示，該筆銀團貸款起息日為2020年12月21日，期限為5年，總規模為92.27億港元（約合人民幣85億元）。根據公開信息，龍湖集團自第三季度起，便分階段推進剩余款項的償還工作，并于12月初完成提前兌付。

換句話說，在大多數房企仍在為“怎么熬過明天”焦慮時，龍湖已經把上一輪高杠桿周期最重的一塊石頭，提前從身上卸了下來。

更值得注意的是，進入新的一年，龍湖的兌付節奏并未中斷。

2026年1月5日，龍湖集團如期完成“21龍湖02”本息兌付，合計金額約10.38億元。公開資料顯示，“21龍湖02”發行金額為10億元，票面利率4.4%，回售資金兌付日為2026年1月7日，本次兌付包含行權到期本金9.94億元以及利息0.44億元。

在完成“21龍湖02”兌付后，龍湖集團境內信用債余額僅余約34億元，且到期結構明顯趨緩：

2026年3月到期1.47億元、5月到期15億元、8月到期10億元，2027年1月還有一筆8億元。

這種“規模不大、期限分散”的債務結構，意味著龍湖未來的集中兌付壓力已顯著下降。評級機構惠譽也給出了類似判斷：2025年之后，龍湖在債券和銀團貸款上的到期壓力將顯著減輕，整體流動性安全邊際被抬高。

這一連串操作背后，是一套有意識、有順序也有底氣的債務瘦身計劃。

龍湖一方面守住了信用和現金流的安全底線，避免被卷入行業內常見的“被動重組”敘事，另一方面也實實在在為未來的多元化布局預留出了空間和底氣。

商業運營大爆發

龍湖平穩穿越債務高峰的同時，中國房地產行業也處于從“集中出險”邁向“集中重組”與“二次創業”的關鍵時刻。

中指研究院最新數據顯示，2025年以來，融創中國、碧桂園、旭輝控股、華夏幸福等21家出險房企債務重組或重整方案取得關鍵進展甚至落地完成，化債總規模約為1.2萬億元。

冰冷的數字背后，是一批房企扎堆蹲在“修舊賬”的戰壕里，把過去高杠桿高速擴張留下的坑一點點填平。

這是它們走出泥潭的第一步，但也只是第一步。

因為只埋頭“補舊賬”，并不能自動換來未來。隨著存量風險逐步受控，行業關注點開始發生轉移：活下來只是第一步，更關鍵的是，活下來之后靠什么繼續走下去。

對越來越多曾經出險的房企而言，一個更現實的問題正在浮出水面：舊模式已經難以為繼，必須重構一套更穩健、更可持續的商業邏輯。

正是在這樣的背景下，中國房地產的底層運行邏輯開始轉向。

從過去高度依賴高周轉、高杠桿的開發驅動，逐步過渡到更強調資產運營能力、現金流質量與長期經營韌性的模式。能否從“賺快錢”的路徑中及時抽身，切換到“穩現金流”的軌道，正在成為決定房企能否真正穿越周期、撐到新一輪周期展開的分水嶺。

在這條轉型路徑上，龍湖與華潤，已經跑在了前面。

中指研究院認為，在典型房企代表中，華潤置地與龍湖集團展現了較強的抗周期韌性，其營收結構呈現多元化特征。從營收結構看，在2025年上半年，華潤、龍湖持有物業收入和運營服務收入占比均超20%，從利潤貢獻看，華潤、龍湖非開發業務貢獻超過六成的利潤。

尤其是龍湖。

它并不是在行業出險之后才臨時想起要做經營性業務，而是在房企普遍沉浸于開發規模競賽的年代，就開始系統性地布局商業運營等賽道。多年持續投入之下，僅商業運營這一條線，龍湖累計投資額就已超過千億元，真正搭建起一套“投—建—營—管”打通的資產運營體系。

這種前瞻性布局，也直接反映在財務數據上。

2025年上半年，龍湖實現正向盈利，很大程度得益于經營性業務的持續穩健增長。期內，經營性業務實現營收132.7億元，貢獻核心凈利潤約40億元，不僅成為利潤的主要來源之一，在集團整體營收中的占比也提升至22.6%。

進一步看，公告數據顯示，截至2025年12月，龍湖集團實現經營性收入約285.4億元（含稅），其中運營收入約151.9億元，服務收入約133.5億元。

當一眾房企仍在集中修復舊賬、努力爬出高杠桿留下的深坑時，龍湖已經在更早的時間節點，基本完成了對舊模式的清理，并將資源和精力，持續投入到新盤和新能力的打磨之中。

這種節奏上的差異，短期體現在資產負債表上，長期則會在下一輪房地產周期中，拉開“誰底盤更穩”與“誰增長更可持續”的決定性差距。

價值重構

對房企來說，留在牌桌上，本身就正在變成一件越來越難的事。

數據顯示，2021—2025年連續五年進入銷售百強的房企，僅剩53家。龍湖依然在列，是少數既守住信用與交付，又穩住頭部席位的企業之一。

換句話說，當不少公司還在為“活下來”不斷做減法時，龍湖已經有余力坐在牌桌前，開始思考下一張牌該怎么打。

一個頗具代表性的動作，出現在行業估值和市場情緒雙雙處于低位的時候。

2025年12月8日，在深圳光明一宗優質地塊的出讓中，龍湖選擇單獨報價7.66億元，最終成交樓面價較周邊新盤低約三分之一。

這顯然不是情緒化的“抄底”，而是對自身現金流安全邊際、融資能力以及城市長期價值的綜合判斷。更重要的是，能熬到今天，還敢在低谷下注，本身就說明，在新一輪行業周期中，龍湖天然更有機會握到好牌。

當然，更大的背景是，即便中國房地產仍處在調整期，但其基本盤背后的機會，依然不容忽視。

澤平宏觀的測算顯示，2025—2030年住房需求總量仍維持在55億平方米左右，預計2030年，我國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.7億平。

這組數據傳遞出的信號并不復雜：規模在下行，但結構在升級。市場正在從“有一套就行”，轉向“要住得更好”。

政策層面也在同步變化。2025年全國兩會首次將“好房子”寫入政府工作報告，并明確安全、舒適、綠色、智慧四大標準。

換句話說，房企面前仍然是一個體量可觀的市場，只是游戲規則已經徹底改變。不再是“有房子就能賣”的粗放邏輯，而是比拼誰能真正做到“住得好、配套全、服務穩、持有成本可預期”。

而在這種邏輯下，房企之間比拼的，也不再只是銷售榜上的名次，而是誰更懂城市、懂產品、懂長期運營。

真正稀缺的，已經不是單純會拿地、會蓋樓的開發商，而是同時具備三種能力的玩家：

能頂住周期波動的財務韌性；

能持續造血、支撐長期投入的經營性現金流；

以及把一個片區、一個綜合體，甚至一整條資產鏈條，當作“城市運營單元”來經營的能力。

龍湖，正是少數在這三項能力上都已經“有底”的房企之一。

前文提到的債務瘦身和多元化布局，可以視為龍湖打磨多年、用來抵御下行的“內功”；而在產品側，它同樣在主動對“好房子”的新標準作出回應。

2025年12月，龍湖正式發布《龍湖集團好房子產品標準》，涵蓋“好+社區、好+小區、好+房子、好+服務”四好價值體系，共包含17項價值主張、70個產品價值點、435項產品標準細化條款，為“好房子”建設持續貢獻企業力量。

當中國房地產進入“下半場”，競爭的核心已經從“速度”轉向“耐力”，故事的主角已經從“誰跑得更快”，變成“誰活得更久、誰活得更好”。

憑借提前完成的債務出清、逐步成型的多元經營盤子，以及在“好房子”敘事下對產品力與城市運營的長期投入，龍湖在新周期中具備更高的確定性。

這種確定性，未必意味著短期業績的爆發式增長，卻為其在低基數、低預期下實現價值重估提供了現實基礎。

在一個不再追逐速度、而是強調韌性的房地產新周期中，這種能力本身，正在變得愈發稀缺。