離婚時未分的拆遷安置房，多年后能否確權(quán)？北京房產(chǎn)律師解析一起典型析產(chǎn)糾紛

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告周麗華訴稱：她與鄭建國原系夫妻，2012年經(jīng)法院判決離婚。2011年12月，二人共同居住的宅基地房屋被拆遷，鄭建國作為戶主與鄉(xiāng)政府簽訂《騰退補償協(xié)議》，確認安置人口為兩人（鄭建國、周麗華），并依據(jù)“每人50平方米”政策，選購了一號房屋和二號房屋兩套安置房。

因當(dāng)時房屋尚未建成，法院在離婚訴訟中未對房產(chǎn)進行分割。2015年，周麗華起訴要求確認一號房屋由其居住使用。法院作出A號判決，支持其居住權(quán)，并明確：“因房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，權(quán)屬問題待具備條件后另行解決”。

2019年，鄭建國去世，其子女鄭強、鄭敏、鄭磊成為法定繼承人。現(xiàn)一號房屋已具備辦理不動產(chǎn)登記條件，周麗華遂起訴，請求判令該房屋歸其所有，并由三名子女協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

被告鄭強等三人辯稱：

周麗華已與鄭建國離婚，不是家庭成員，無權(quán)主張析產(chǎn)；

拆遷房屋系鄭建國婚前個人財產(chǎn)，安置房應(yīng)屬其個人遺產(chǎn)；

鄭建國生前立有遺囑，將兩套安置房留給子女；

周麗華僅享有50平方米安置指標，而一號房屋面積超57平方米，超出部分應(yīng)補差價。

周麗華則提交證據(jù)證明：

拆遷協(xié)議明確其為“安置人口”；

A號判決已確認其對一號房屋的居住使用權(quán)；

開發(fā)商通知顯示，安置房現(xiàn)已可辦理產(chǎn)權(quán)登記。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一號房屋歸周麗華所有；

鄭強、鄭敏、鄭磊在辦理產(chǎn)權(quán)登記過程中須協(xié)助周麗華完成過戶手續(xù)；

辦證所需補交費用由周麗華自行承擔(dān)；

駁回被告關(guān)于補差價、返還租金等全部反訴請求。

三、法院說理

安置房權(quán)利源于“安置人口”身份，非僅基于房屋所有權(quán)

拆遷安置政策以“認定人口”為基礎(chǔ)，每人享有50平方米安置面積。周麗華作為協(xié)議列明的安置人口，依法享有對應(yīng)權(quán)益。安置房雖登記在鄭建國名下，但實際使用了周麗華的指標，故其有權(quán)主張相應(yīng)份額。

生效判決已確認居住權(quán)，現(xiàn)具備確權(quán)條件

A號判決雖因無產(chǎn)權(quán)證未處理權(quán)屬，但已明確周麗華對一號房屋的居住使用權(quán)利。現(xiàn)房屋可辦證，法院綜合考慮安置人數(shù)、房屋數(shù)量及實際使用情況，支持其確權(quán)請求。

遺囑不能剝奪他人合法安置權(quán)益

鄭建國所立遺囑僅能處分其個人財產(chǎn)份額，不能處分周麗華基于安置政策享有的權(quán)益。一號房屋并非純粹遺產(chǎn)，而是包含周麗華的安置利益。

超出50平方米部分無需補差價

兩套安置房面積相同，均為57.12平方米，且購房款從整體拆遷補償款中統(tǒng)一抵扣，無法區(qū)分哪部分面積歸屬何人。被告主張“超面積需補償”，缺乏事實依據(jù)。

租金收益不屬于遺產(chǎn)范圍

房屋交付于離婚之后，且由生效判決確認歸周麗華使用，其出租行為合法，所得租金不構(gòu)成鄭建國遺產(chǎn)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

“安置人口”≠“產(chǎn)權(quán)人”，但享有實質(zhì)權(quán)益

在北京綠隔、棚改等項目中，被安置人即使未登記為產(chǎn)權(quán)人，只要列入拆遷協(xié)議，就對安置房享有物權(quán)期待權(quán)，可主張分割。

離婚時未處理的房產(chǎn)，后續(xù)仍可確權(quán)

法院常因“未辦證”暫不處理權(quán)屬，但一旦具備登記條件，當(dāng)事人可立即起訴確權(quán)，無需等待繼承程序完成。

遺囑不能覆蓋他人合法財產(chǎn)權(quán)益

繼承人常誤以為“父母留下的房都是遺產(chǎn)”，但若房屋包含配偶、子女或其他安置人的份額，遺囑僅對其自有部分有效。

及時行動，避免權(quán)利落空

安置房長期未辦證易引發(fā)繼承人爭議。建議在開發(fā)商通知辦證后第一時間啟動確權(quán)程序，并申請財產(chǎn)保全。

律師建議：涉及拆遷安置房的離婚、繼承糾紛，務(wù)必調(diào)取原始《騰退協(xié)議》《安置協(xié)議》，重點核查“安置人口”名單。這是確權(quán)的核心依據(jù)！