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(為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)
一、案情介紹
原告周麗華訴稱:她與鄭建國原系夫妻,2012年經(jīng)法院判決離婚。2011年12月,二人共同居住的宅基地房屋被拆遷,鄭建國作為戶主與鄉(xiāng)政府簽訂《騰退補償協(xié)議》,確認安置人口為兩人(鄭建國、周麗華),并依據(jù)“每人50平方米”政策,選購了一號房屋和二號房屋兩套安置房。
因當(dāng)時房屋尚未建成,法院在離婚訴訟中未對房產(chǎn)進行分割。2015年,周麗華起訴要求確認一號房屋由其居住使用。法院作出A號判決,支持其居住權(quán),并明確:“因房屋未取得產(chǎn)權(quán)證,權(quán)屬問題待具備條件后另行解決”。
2019年,鄭建國去世,其子女鄭強、鄭敏、鄭磊成為法定繼承人。現(xiàn)一號房屋已具備辦理不動產(chǎn)登記條件,周麗華遂起訴,請求判令該房屋歸其所有,并由三名子女協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
被告鄭強等三人辯稱:
周麗華已與鄭建國離婚,不是家庭成員,無權(quán)主張析產(chǎn);
拆遷房屋系鄭建國婚前個人財產(chǎn),安置房應(yīng)屬其個人遺產(chǎn);
鄭建國生前立有遺囑,將兩套安置房留給子女;
周麗華僅享有50平方米安置指標,而一號房屋面積超57平方米,超出部分應(yīng)補差價。
周麗華則提交證據(jù)證明:
拆遷協(xié)議明確其為“安置人口”;
A號判決已確認其對一號房屋的居住使用權(quán);
開發(fā)商通知顯示,安置房現(xiàn)已可辦理產(chǎn)權(quán)登記。
二、裁判結(jié)果
法院判決:
一號房屋歸周麗華所有;
鄭強、鄭敏、鄭磊在辦理產(chǎn)權(quán)登記過程中須協(xié)助周麗華完成過戶手續(xù);
辦證所需補交費用由周麗華自行承擔(dān);
駁回被告關(guān)于補差價、返還租金等全部反訴請求。
三、法院說理
安置房權(quán)利源于“安置人口”身份,非僅基于房屋所有權(quán)
拆遷安置政策以“認定人口”為基礎(chǔ),每人享有50平方米安置面積。周麗華作為協(xié)議列明的安置人口,依法享有對應(yīng)權(quán)益。安置房雖登記在鄭建國名下,但實際使用了周麗華的指標,故其有權(quán)主張相應(yīng)份額。
生效判決已確認居住權(quán),現(xiàn)具備確權(quán)條件
A號判決雖因無產(chǎn)權(quán)證未處理權(quán)屬,但已明確周麗華對一號房屋的居住使用權(quán)利。現(xiàn)房屋可辦證,法院綜合考慮安置人數(shù)、房屋數(shù)量及實際使用情況,支持其確權(quán)請求。
遺囑不能剝奪他人合法安置權(quán)益
鄭建國所立遺囑僅能處分其個人財產(chǎn)份額,不能處分周麗華基于安置政策享有的權(quán)益。一號房屋并非純粹遺產(chǎn),而是包含周麗華的安置利益。
超出50平方米部分無需補差價
兩套安置房面積相同,均為57.12平方米,且購房款從整體拆遷補償款中統(tǒng)一抵扣,無法區(qū)分哪部分面積歸屬何人。被告主張“超面積需補償”,缺乏事實依據(jù)。
租金收益不屬于遺產(chǎn)范圍
房屋交付于離婚之后,且由生效判決確認歸周麗華使用,其出租行為合法,所得租金不構(gòu)成鄭建國遺產(chǎn)。
四、律師提示(北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊)
“安置人口”≠“產(chǎn)權(quán)人”,但享有實質(zhì)權(quán)益
在北京綠隔、棚改等項目中,被安置人即使未登記為產(chǎn)權(quán)人,只要列入拆遷協(xié)議,就對安置房享有物權(quán)期待權(quán),可主張分割。
離婚時未處理的房產(chǎn),后續(xù)仍可確權(quán)
法院常因“未辦證”暫不處理權(quán)屬,但一旦具備登記條件,當(dāng)事人可立即起訴確權(quán),無需等待繼承程序完成。
遺囑不能覆蓋他人合法財產(chǎn)權(quán)益
繼承人常誤以為“父母留下的房都是遺產(chǎn)”,但若房屋包含配偶、子女或其他安置人的份額,遺囑僅對其自有部分有效。
及時行動,避免權(quán)利落空
安置房長期未辦證易引發(fā)繼承人爭議。建議在開發(fā)商通知辦證后第一時間啟動確權(quán)程序,并申請財產(chǎn)保全。
律師建議:涉及拆遷安置房的離婚、繼承糾紛,務(wù)必調(diào)取原始《騰退協(xié)議》《安置協(xié)議》,重點核查“安置人口”名單。這是確權(quán)的核心依據(jù)!
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