出賣人配偶已去世，他能單獨賣農(nóng)房嗎？北京宅基地律師：看繼承情況

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告張建國訴稱：2023年4月8日，他與趙德山簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定趙德山將其位于本村宅院中的西邊兩間正房及三間西廂房以10萬元價格出售給自己。簽約當(dāng)日，張建國支付全部現(xiàn)金，趙德山出具收條并交付房屋。

然而，當(dāng)張建國準(zhǔn)備按約定在院內(nèi)建隔斷墻時，趙德山突然反悔，稱房屋并非其個人財產(chǎn)，拒絕配合。張建國遂起訴，請求法院確認(rèn)雙方所簽《房屋買賣協(xié)議書》合法有效。

被告趙德山辯稱：涉案農(nóng)房原系其與已故妻子王秀英的夫妻共同財產(chǎn)。王秀英去世后，其父母、兒子等人曾簽署《遺產(chǎn)分割繼承協(xié)議書》，明確放棄繼承，房屋歸趙德山一人所有。因此，他有權(quán)單獨出售。

經(jīng)查，張建國與趙德山均為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員（本村村民），張建國職業(yè)為農(nóng)民，戶籍登記在該村。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)張建國與趙德山于2023年4月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》有效。

三、法院說理

出賣人對房屋享有合法處分權(quán)

涉案農(nóng)房雖原為夫妻共同財產(chǎn)，但王秀英去世后，其法定繼承人（父母、子女）已通過書面協(xié)議明確放棄繼承，房屋全部份額歸趙德山一人所有。趙德山具備完整處分權(quán)。

買賣雙方均為本村村民，交易合法有效

根據(jù)現(xiàn)行法律及司法實踐，同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣宅基地上房屋，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

未辦理過戶不影響合同效力

農(nóng)村房屋普遍未辦理不動產(chǎn)登記，但這僅影響物權(quán)變動，不影響買賣合同本身的效力。只要雙方意思表示真實、主體適格、標(biāo)的合法，合同即受法律保護(hù)。

現(xiàn)金支付+收條+實際交付，交易真實可信

原告提交了收條、證人證言及長期占有使用房屋的事實，足以證明交易真實發(fā)生，不存在虛假買賣或惡意串通。

四、律師提示（北京宅基地律師靳雙權(quán)團(tuán)隊）

農(nóng)村房屋買賣，首要看“身份”

買方必須是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。若賣給外村人、城鎮(zhèn)居民，合同極可能被認(rèn)定無效。

出賣人必須有完整處分權(quán)

若房屋涉及夫妻共有、繼承等情形，務(wù)必取得其他共有人書面同意，或提供有效的析產(chǎn)/繼承協(xié)議。否則，即使簽約，也可能被其他權(quán)利人主張無效。

“沒房產(chǎn)證”不等于“不能賣”

北京郊區(qū)大量農(nóng)房無不動產(chǎn)權(quán)證，但只要有《建房許可證》《宅基地審批表》等權(quán)屬證明，且交易主體適格，合同依然有效。

建議同步完成“宅基地使用權(quán)”確認(rèn)

雖然合同有效，但未來如遇拆遷、確權(quán)，仍需將宅基地使用權(quán)人變更至買方名下。建議及時向村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請備案或更名。

律師提醒：農(nóng)村房屋買賣看似簡單，實則暗藏共有人爭議、繼承糾紛、身份不符等風(fēng)險。簽約前務(wù)必查清權(quán)屬、核實身份、完善手續(xù)！