同村村民買房后賣家反悔？北京房產律師：法院判合同有效！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2020年2月1日，村民趙建國（化名）與劉志強（化名）簽訂《房屋買賣協議》，以56萬元價格購買位于某村的一號宅院，包括正房5間、東廂房3間、西廂房3間，并當場付清全款。劉志強將宅院及《集體土地建設用地使用證》一并交付。

該宅院原登記土地使用者為王德發。根據趙建國提交的流轉材料顯示，該宅院歷經多次轉讓：

王德發于2002年將宅院出售給李文斌；

李文斌于2007年轉賣給周立軍；

周立軍于2012年出售給劉志強；

最終，劉志強于2020年將宅院出售給趙建國，并將此前歷次買賣協議原件一并移交。

趙建國系該村農業家庭戶口，屬于本集體經濟組織成員，具備取得本村宅基地上房屋的資格。

交房后，趙建國對房屋進行了簡單裝修（刮白、更換門窗），并攜家人入住至今。

然而，數年后劉志強突然反悔，稱“當初賣便宜了”，要求收回房屋，甚至試圖驅趕趙建國一家。多次協商無果后，趙建國起訴至法院，請求確認雙方于2020年2月1日簽訂的《房屋買賣協議》合法有效。

被告劉志強經法院合法傳喚，未出庭應訴，亦未提交答辯意見或證據。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認趙建國與劉志強于2020年2月1日簽訂的《房屋買賣協議》有效。

三、法院說理

1. 買方具備本村集體經濟組織成員身份，交易主體適格

趙建國戶籍為本村農業家庭戶，依法有權受讓本集體土地上的房屋。根據當前司法實踐，同一集體經濟組織內部成員之間的農村房屋買賣，不違反法律強制性規定，應認定為有效。

2. 協議真實、價款清晰、履行完整

雙方簽署書面協議，明確房屋范圍、價款（56萬元）、交付方式；

趙建國當日付清全款，劉志強交付房屋及《集體土地建設用地使用證》；

趙建國已實際占有、裝修并居住多年，形成穩定生活狀態。

3. 宅基地使用權隨房屋一并轉移，符合政策導向

雖然宅基地所有權歸村集體，但地上房屋可依法轉讓，宅基地使用權隨之由買受人繼續使用。本案未向非本村人員或城鎮居民出售，不觸及“禁止城鎮居民購買農房”的法律紅線。

4. 賣方反悔違背誠信原則，法院不予支持

劉志強在收款交房多年后以“價格低”為由反悔，既無法律依據，也違背民事活動最基本的誠實信用原則。其拒不到庭，視為放棄抗辯權利，不影響合同效力認定。

四、律師提示

本案為農村房屋交易提供重要參考：

? 同村村民之間買賣農房，只要買方是本集體成員，通常合法有效；

? 保留歷次流轉協議、付款憑證、土地證、居住證明等，是維權關鍵；

? 若買方為城鎮戶口或外村村民，合同極可能被認定無效，風險極高；

?? 即使沒有不動產權證，只要交易真實、身份合規，仍可通過訴訟確權。

北京房地產律師靳雙權團隊提醒：

購買農村房屋前務必做到“三查”：

1. 查身份：確認自己是否為本村農業戶口；

2. 查權屬：核實賣方是否為真實權利人，查看歷次買賣鏈條；

3. 查手續：盡量簽署書面協議，保留付款記錄、交接清單、土地使用證等。

一旦發生糾紛，及時起訴確認合同效力。