父親承租公房，老人去世后部分子女購買，房屋出售后其他子女要求分房款被法院駁回，北京遺產繼承律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告孫建國與被告孫建軍、孫建芳、孫建平系同胞兄妹，四人均為被繼承人孫德山與李秀英的子女。

孫德山生前系鐵路系統職工，單位分配其承租位于昌平的一套公租房（以下簡稱一號房屋）。李秀英于2003年1月去世，孫德山于2003年3月去世，二人生前均未立遺囑。

關鍵事實如下：

孫德山去世時，一號房屋仍為甲公司（原單位）所有的公有住房，僅由其承租使用，未取得產權；

2003年4月，經甲公司同意，孫建軍作為孫德山之子，變更為新承租人，并開始繳納租金；

2012年，甲公司啟動房改，允許承租人以成本價購買所租房屋。孫建軍作為承租人，與甲公司簽訂《公有住房買賣合同》，支付約3.5萬元購得一號房屋，并于2013年取得個人單獨所有的不動產權證；

2021年，孫建軍將一號房屋以114萬元出售給他人。

孫建國認為：一號房屋原系父親承租的福利房，屬于父母遺產，四兄妹均有權參與房改。孫建軍私自購房并賣房，侵害了其他繼承人的權益，遂起訴要求分得售房款中的28.5萬元。

孫建軍辯稱：父母去世時房屋仍是公房，不屬于遺產；自己是合法承租人，房改購房完全合規，其他兄妹從未提出異議，如今時隔近20年才起訴，實因眼紅售房款。

另兩名子女孫建芳、孫建平均表示：房屋應屬四人共有，售房款應均分。

二、裁判結果

法院判決：駁回孫建國的全部訴訟請求。

理由：一號房屋在父母去世時僅為公租房，不構成遺產；孫建軍作為合法承租人購得產權，售房款不屬于遺產范圍，其他子女無權分割。

三、法院說理

公租房承租權 ≠ 遺產

根據《繼承法》（本案適用2003年法律），遺產必須是被繼承人死亡時合法所有的個人財產。公租房屬于單位所有，承租人僅享有使用權。承租權不能繼承，更不屬于遺產。

承租人變更合法有效

孫德山去世后，甲公司依規將承租人變更為孫建軍，并簽訂新租賃合同。該行為符合當時公房管理政策，孫建軍自此成為唯一合法承租人。

房改購房主體只能是承租人

房改政策明確規定，只有現承租人才有資格以成本價購買公房。孫建國等兄妹既非承租人，也未實際居住，無權主張參與房改或分享購房權益。

售房款源于孫建軍個人產權，非遺產

房屋產權已于2013年登記在孫建軍名下，屬其個人合法財產。2021年出售所得114萬元，是對其個人財產的處分收益，與父母遺產無關。

訴訟時效抗辯雖不成立，但實體權利不存在

法院指出，繼承權確認之訴不適用訴訟時效，但本案根本問題在于：原告主張的權利自始不存在，故即使未超時效，也無法支持。

四、律師提示（北京房產繼承律師靳雙權團隊）

公租房不是遺產，子女不能“分房”

很多人誤以為“父母住的公房就是家產”，但法律上，只有產權房才是遺產。公租房承租權隨承租人死亡而終止，單位有權收回或變更承租人。

誰能當新承租人？看政策+實際居住

通常，配偶、子女中與原承租人共同居住滿一定年限者，可申請變更承租人。未共同居住的子女，一般無資格。

房改是“承租人專屬福利”，其他人無份

房改購房資格綁定承租人身份。即使你是親生子女，只要不是承租人，就無權要求分割房改后的產權或售房款。

律師提醒：北京仍有大量央產、廠產公房未房改。若家中老人承租此類房屋，請務必提前咨詢專業律師，明確承租權歸屬與房改路徑，避免親情反目、權益落空。