北京房產律師：50萬買農村宅基地建房，合同無效但本金可退

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年6月3日，張先生與李建國、王秀蘭夫婦及其子李輝（三人系同一家庭成員）簽訂《宅基地永久轉讓協議書》，約定以50萬元價格受讓位于某村的一塊空閑宅基地（面積約304平方米）。協議聲稱可“永久使用”“遇拆遷補償歸買方”，并承諾協助辦理后續手續。

張先生非該村集體經濟組織成員。簽約后，他依約支付50萬元，并在該地塊上拆除原有圍墻，開始建設房屋基礎及部分墻體。施工期間，因修建北側院門與鄰居發生糾紛，工程被迫停工，房屋未能完工。

后張先生得知，農村宅基地不得向非本集體成員轉讓，該協議涉嫌違法。遂起訴至法院，請求：

確認《宅基地永久轉讓協議書》無效；

返還50萬元轉讓款及利息；

賠償建房損失7.3萬余元。

李家三人同意返還50萬元，但提出反訴，要求張先生返還土地、清除地基、恢復原狀，并支付所用紅磚折價款。

經法院委托鑒定，已建工程造價為73,566.84元。

二、裁判結果

法院判決：

確認雙方簽訂的《宅基地永久轉讓協議書》無效；

李建國、王秀蘭、李輝于十日內返還張先生50萬元，并支付利息（自起訴日起按LPR計算）；

李家三人賠償張先生建房損失36,616.55元（按50%過錯比例承擔）；

張先生返還涉案宅基地、地上物及未使用的紅磚，并支付已用紅磚折價款5.2萬元、圍墻拆除補償8,000元；

駁回其他訴訟請求。

三、法院說理

法院認為：

宅基地使用權具有身份專屬性，僅限本集體經濟組織成員享有。張先生非本村村民，雙方轉讓宅基地的行為違反法律強制性規定，合同自始無效。

合同無效后，雙方應互相返還財產：李家返還50萬元，張先生返還土地及地上物。

雙方均有過錯：李家明知宅基地不得對外出售仍轉讓；張先生作為完全民事行為能力人，未審查自身資格即簽約建房。過錯比例酌定為各50%。

建房損失屬于“信賴利益損失”，應按過錯比例分擔。已建工程雖未完工，但實際發生，經鑒定可作為損失依據。

恢復原狀（如重建圍墻、清除地基）成本過高、顯失公平，且雙方已就紅磚、圍墻等達成折價補償合意，故不予支持“恢復原狀”訴求。

四、律師提示

本文由北京房產律師靳雙權律師團隊整理，旨在提醒大家。

“永久轉讓”是偽命題：宅基地所有權歸集體，使用權不得買賣、贈與給非成員，“永久使用”“可建房”等承諾均屬無效。

非本村人購宅基地，100%合同無效：無論協議如何包裝，只要買受人非集體經濟組織成員，法院一律認定無效。

建了房也不等于能留下：即便投入數十萬建房，一旦合同無效，房屋可能需拆除或折價返還，損失按過錯分擔。

賣方返還款項≠買家無損：雖然50萬本金可退，但利息、建房成本、機會成本往往難以全額追回。

切勿輕信“村里同意”“有關系能辦證”：村委會無權處分宅基地對外轉讓，所謂“內部操作”無法對抗國家法律。

建議：凡涉及農村宅基地、集體土地上的“買賣”“長期租賃”“合作建房”，務必先咨詢專業律師，避免“錢地兩空”。