北京房產律師：合同約定清租未履行，買家有權解除合同退定金

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年9月18日，劉偉、陳芳夫婦（買方）通過甲房產經紀公司，與賣方周明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，購買一號房屋，總價765萬元，約定：

買方支付定金50萬元；

賣方須在2023年10月18日前完成過戶；

房屋雖有租約（原租期至2023年12月31日），但賣方承諾交付前解除租賃關系，且簽約后不得新增租約。

簽約后，劉偉夫婦依約支付50萬元定金。

然而，僅4天后（9月22日），周明告知中介：已將房屋續租至2025年4月30日，且租戶拒絕搬離。此后，買方多次要求清退租戶、按約交房，周明卻提出“帶租約出售”或“等租期結束再交易”，均被買方拒絕。

2023年11月協商中，周明承認無法在承諾的11月15日騰房，也未提供任何解約證明。買方遂于2024年1月25日發出解除通知，并起訴要求雙倍返還定金100萬元。

周明辯稱：買方因房價下跌不想履約，系其違約。

二、裁判結果

法院判決：

確認雙方合同于2024年8月19日解除；

周明返還定金50萬元；

駁回雙倍返還定金的請求。

三、法院說理

法院認為：

周明在簽約后擅自續簽租約至2025年，違反合同“不得新增租賃”的明確約定，構成違約；

但該違約行為不構成根本違約——合同并未約定“存在租約即買方可解除合同”，且法律上“帶租約買賣”本身并不違法；

買方主張的“雙倍返還定金”需以對方根本違約導致合同目的不能實現為前提，而本案中，房屋仍可過戶，只是附帶租約，合同目的并非完全落空；

鑒于訴訟中雙方均同意解除合同，法院認定為協商一致解除，依法應恢復原狀，即返還已收定金，但無需雙倍賠償。

四、律師提示

“帶租約交房”≠根本違約

除非合同明確約定“必須清空交房”，否則房東違約續租，通常只承擔違約金，不必然導致合同解除或雙倍定金罰則。

定金雙倍返還門檻很高

必須證明對方惡意毀約、拒絕履行核心義務（如拒不配合過戶、一房二賣等），單純交房延遲或附帶租約，難達“根本違約”標準。

關鍵條款必須寫進合同

若買方堅持“無租約交房”，應在合同中明確：“若房屋存在任何租約（含續租），買方有權解除合同并要求雙倍返還定金”。

口頭承諾不可靠，一切以書面為準

即使中介說“房東會清租”，只要未寫入合同，法院不予采信。

及時固定證據，避免被動

本案中，微信記錄、錄音成為認定違約的關鍵。購房者應全程保留溝通證據。

北京房產律師提醒：

高價購房，切勿輕信“口頭保證”。

合同沒寫的，等于不存在——細節決定成敗！