北京房產(chǎn)律師：買了拆遷房多年辦不了證？法院這樣判

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一、案情介紹

張先生與王女士系夫妻，育有三名子女：長(zhǎng)子張強(qiáng)、次子張偉和女兒張莉。王女士于2006年去世，未留遺囑；張先生于2022年去世。

2002年，張先生與甲公司簽訂《房屋買賣契約》，購(gòu)買了一號(hào)房屋，并于同年取得產(chǎn)權(quán)證，登記在自己名下。該房屋系張先生與王女士婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2013年2月，張先生與次子張偉簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定以50元的價(jià)格將一號(hào)房屋“出售”給張偉，并完成過(guò)戶登記。

2024年，女兒張莉向法院提起訴訟，請(qǐng)求：

確認(rèn)該《存量房屋買賣合同》無(wú)效；

判令將一號(hào)房屋重新登記至張先生名下。

張偉辯稱：一號(hào)房屋原為1990年拆遷安置所得，當(dāng)時(shí)就分配給他個(gè)人居住。因房改時(shí)需使用父母工齡，才以父親名義購(gòu)買。2013年的“買賣”實(shí)為將房屋歸還給他。他還提交了一份張先生生前所立《遺囑》，其中明確寫道：“次子張偉分得兩居室一套”，并指出該房即為一號(hào)房屋。

另案（A號(hào)判決）查明，張先生名下共有四套房產(chǎn)，其中二號(hào)房屋直接登記在長(zhǎng)子張強(qiáng)名下，三號(hào)房屋已于2013年過(guò)戶給孫子，四號(hào)房屋為另案爭(zhēng)議標(biāo)的。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)張偉與張先生于2013年2月簽訂的《存量房屋買賣合同》無(wú)效；

駁回張莉要求將一號(hào)房屋變更登記至張先生名下的訴訟請(qǐng)求。

三、法院說(shuō)理

法院認(rèn)為：

雖然合同形式上是“買賣”，但成交價(jià)僅為50元，明顯不符合市場(chǎng)交易常理，雙方并無(wú)真實(shí)買賣意思，屬于《民法典》第146條規(guī)定的“以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為”，故合同無(wú)效。

但合同無(wú)效不等于房產(chǎn)必須返還。結(jié)合拆遷背景、家庭居住歷史及張先生所立《遺囑》，可認(rèn)定張先生生前已明確將一號(hào)房屋分配給張偉，并通過(guò)過(guò)戶完成實(shí)際交付。

張先生現(xiàn)已去世，其作為權(quán)利主體已不存在，張莉要求將房屋“回轉(zhuǎn)”至死者名下，缺乏法律依據(jù)，亦無(wú)實(shí)際意義。

因此，雖買賣合同無(wú)效，但房屋歸屬已由被繼承人生前處分，其他繼承人不得再主張返還。

四、律師提示

親屬間房產(chǎn)“買賣”需謹(jǐn)慎：若無(wú)真實(shí)交易對(duì)價(jià)，僅以過(guò)戶為目的簽訂買賣合同，可能被認(rèn)定為虛假意思表示而無(wú)效。

遺囑+實(shí)際履行更有力：僅有遺囑未必足夠，若能配合實(shí)際交付（如過(guò)戶、居住、管理），更能證明被繼承人的真實(shí)意愿。

拆遷安置房權(quán)屬?gòu)?fù)雜：即便登記在父母名下，若原始安置對(duì)象包含子女，子女可主張相應(yīng)權(quán)益，但需充分舉證。

工齡購(gòu)房≠產(chǎn)權(quán)歸屬：使用父母工齡享受房改優(yōu)惠，不必然使房產(chǎn)完全歸屬于父母，需結(jié)合出資、居住、家庭協(xié)議等綜合判斷。

繼承糾紛宜早處理：父母去世后，房產(chǎn)若已處分，再行追索難度極大。建議生前通過(guò)合法方式（如贈(zèng)與、遺囑+公證）明確安排。

北京房產(chǎn)律師提醒：家庭房產(chǎn)處置看似“家事”，實(shí)則涉及重大法律風(fēng)險(xiǎn)。建議在專業(yè)律師指導(dǎo)下，通過(guò)合法、清晰的方式完成財(cái)產(chǎn)安排，避免親情破裂與訴訟紛爭(zhēng)。