出售大灣區(qū)400套房源，李嘉誠(chéng)的十年撤退，房地產(chǎn)已深度調(diào)整

7月31日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)正式向香港市場(chǎng)推出大灣區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，涵蓋惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭，總計(jì)400套住宅，最低總價(jià)僅40萬(wàn)元。

此次推售的房源中，惠州瀧珀花園以300套的規(guī)模成為主力，其51平方米一房戶型此前單價(jià)為1.04萬(wàn)～1.4萬(wàn)元/平方米，而當(dāng)前中高樓層同戶型售價(jià)僅44.3萬(wàn)元，折合單價(jià)約8632元/平方米，降幅超30%。東莞海逸豪庭的別墅產(chǎn)品價(jià)格回調(diào)更為顯著，從2023年5月的4.4萬(wàn)～6.8萬(wàn)元/平方米跌至今年6月的1.8萬(wàn)～3.6萬(wàn)元/平方米，部分房源價(jià)格近乎腰斬。

“很多香港客戶來(lái)買瀧珀花園，畢竟總價(jià)40萬(wàn)～60萬(wàn)元的一房、兩房，在香港連首付都不夠。”惠州區(qū)域房產(chǎn)中介透露，近期甚至出現(xiàn)香港客戶包車看房的現(xiàn)象，項(xiàng)目方為此增設(shè)了往返深圳羅湖口岸、福田口岸的專線大巴。

此次推售的樓盤(pán)多為李嘉誠(chéng)家族早年低價(jià)獲取的土地。例如，東莞海逸豪庭項(xiàng)目自1999年拿地，至今已開(kāi)發(fā)至三期；廣州逸翠莊園于2012年啟動(dòng)，2020年再次加推。這種“以時(shí)間換空間”的開(kāi)發(fā)模式，既平滑了市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，也契合當(dāng)前港人置業(yè)需求的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出，當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)整是市場(chǎng)常態(tài)，并非針對(duì)香港客戶的“讓利行為”，而是開(kāi)發(fā)商根據(jù)供需關(guān)系主動(dòng)調(diào)整售價(jià)。安居客數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，香港新房均價(jià)仍高達(dá)19.6萬(wàn)元/平方米，大灣區(qū)與香港的房?jī)r(jià)差距成為吸引港人的關(guān)鍵因素。

盡管大灣區(qū)整體市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但區(qū)域分化加劇。以深圳為例，2025年6月南山新房均價(jià)達(dá)95619元/平方米，二手房均價(jià)99719元/平方米，而龍崗、坪山等外圍區(qū)域跌幅超8%。業(yè)內(nèi)人士建議，投資者需遵循“稀缺地段、稀缺資源、稀缺產(chǎn)品”原則，優(yōu)先選擇深圳灣、前海等核心板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

李嘉誠(chéng)的過(guò)去十年“大撤退”

97歲的李嘉誠(chéng)再次成為全球財(cái)經(jīng)焦點(diǎn)。這位曾以“超人”之名縱橫商界的華人首富，過(guò)去十年間通過(guò)一場(chǎng)精密的資本撤退，將旗下資產(chǎn)版圖從內(nèi)地與香港的75%大幅調(diào)整至歐洲的60%，套現(xiàn)規(guī)模超萬(wàn)億元人民幣。

這場(chǎng)涉及地產(chǎn)、能源、基建等領(lǐng)域的資產(chǎn)重組，既被視為商業(yè)史上的經(jīng)典避險(xiǎn)操作，也因關(guān)鍵時(shí)刻剝離核心資產(chǎn)引發(fā)輿論風(fēng)暴。

據(jù)了解從2013年起，李嘉誠(chéng)陸續(xù)拋售上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)、廣州西城都會(huì)等核心項(xiàng)目，累計(jì)套現(xiàn)超480億元。其中，上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)以200億元成交，被媒體稱為“十年大撤退”的標(biāo)志性事件。這一策略精準(zhǔn)規(guī)避了后續(xù)中國(guó)樓市調(diào)控寒冬，其“低負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式成為行業(yè)避險(xiǎn)教科書(shū)。

2021年，李嘉誠(chéng)以100億歐元出售歐洲電信塔資產(chǎn)；2024年，以3.5億英鎊收購(gòu)英國(guó)32個(gè)陸上風(fēng)電場(chǎng)，押注能源轉(zhuǎn)型機(jī)遇。其英國(guó)投資高峰期曾控制當(dāng)?shù)?0%天然氣、25%電力及40%電信市場(chǎng)，卻在脫歐與能源危機(jī)前逐步套現(xiàn)。英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》曾批評(píng)其控制的公用事業(yè)公司拒絕升級(jí)管網(wǎng)，導(dǎo)致倫敦居民面臨高昂水電費(fèi)。

2025年3月，李嘉誠(chéng)以1380億元出售經(jīng)營(yíng)28年的巴拿馬運(yùn)河港口，盡管交易估值高出同業(yè)43%，卻被指“向美國(guó)霸權(quán)妥協(xié)”。該港口年賺34億美元，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)成為其離場(chǎng)核心動(dòng)因。此舉引發(fā)輿論嘩然，網(wǎng)友嘲諷：“李嘉誠(chéng)的望遠(yuǎn)鏡里只有利潤(rùn)，沒(méi)有情懷。”

李嘉誠(chéng)曾豪擲400億打造“中藥港”，但2025年初以45億元拋售上海和黃藥業(yè)股權(quán)，徹底剝離傳統(tǒng)醫(yī)藥業(yè)務(wù)。套現(xiàn)資金迅速轉(zhuǎn)向AI、抗衰老生物科技等領(lǐng)域，其風(fēng)投基金維港投資已布局全球140余家科技公司，包括參股美國(guó)Moderna等創(chuàng)新藥企。

2025年，李嘉誠(chéng)家族投資泰國(guó)東部經(jīng)濟(jì)走廊（EEC）物流網(wǎng)絡(luò)、越南胡志明市智慧港口，總規(guī)模超300億美元。同時(shí)，押注氫能儲(chǔ)運(yùn)（如鄂東氫能園）與數(shù)據(jù)中心等抗周期資產(chǎn)，歐洲可再生能源資產(chǎn)占比提升至60%。

“抽血式套現(xiàn)”加劇市場(chǎng)波動(dòng)。李嘉誠(chéng)在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的大規(guī)模撤資，被指與霍英東、何鴻燊等港商形成鮮明對(duì)比。2015年“撤資事件”中，其回應(yīng)“商人沒(méi)有祖國(guó)，市場(chǎng)就是方向”的言論，至今仍被輿論詬病。盡管官方表態(tài)“屬正常市場(chǎng)行為”，但公眾情感上難以接受“共富貴不共患難”的觀感。

2025年拋售巴拿馬港口后，李嘉誠(chéng)被批“拋棄民族產(chǎn)業(yè)”。香港中文大學(xué)教授曾經(jīng)指出：當(dāng)國(guó)家利益與資本利益沖突時(shí)，李嘉誠(chéng)的選擇暴露了商業(yè)本質(zhì)——優(yōu)先財(cái)富保全而非社會(huì)責(zé)任。社交媒體上，李嘉誠(chéng)話題引發(fā)熱議，網(wǎng)民批評(píng)其用愛(ài)國(guó)話術(shù)積累資本，卻在地緣沖突中棄船逃生。

長(zhǎng)子李澤鉅接手后加速去重資產(chǎn)化，家族企業(yè)負(fù)債率降低，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度同步下滑。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李國(guó)華分析：“港口作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)支柱，其剝離或削弱國(guó)家供應(yīng)鏈穩(wěn)定性，而李嘉誠(chéng)的‘戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型’實(shí)為金融化避險(xiǎn)。”這一趨勢(shì)引發(fā)對(duì)“資本空心化”的擔(dān)憂。

李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地地產(chǎn)釋放明確信號(hào)：房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)，行業(yè)洗牌加速。房企被迫轉(zhuǎn)向租賃住房、城市更新等領(lǐng)域，但中小房企生存空間進(jìn)一步壓縮。

李嘉誠(chéng)的十年撤退，是一場(chǎng)精準(zhǔn)的資本游戲，也是一面映照時(shí)代矛盾的鏡子。他證明了商人如何在全球化浪潮中攫取財(cái)富，卻也暴露了純粹逐利邏輯的局限性，我們期待更多企業(yè)家既能把握商業(yè)脈搏，真正的“商人”，從不是市場(chǎng)的逃兵，而是時(shí)代的共建者。

房地產(chǎn)深度調(diào)整中的市場(chǎng)變局

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的深度調(diào)整。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降11.2%，住宅投資下降10.4%；新建商品房銷售面積與銷售額分別縮減3.5%和5.5%，行業(yè)景氣度指數(shù)持續(xù)低于95點(diǎn)的適度區(qū)間。這場(chǎng)始于2023年的市場(chǎng)收縮，如今已演變?yōu)橐粓?chǎng)涉及政策、企業(yè)與資本的結(jié)構(gòu)性變革。

2025年6月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅持續(xù)收窄，但一線城市以外的區(qū)域仍面臨壓力。溫州、鶴崗等城市房?jī)r(jià)跌幅超60%，部分三線城市房?jī)r(jià)跌回十年前水平。北京三居室掛牌價(jià)從2500萬(wàn)驟降至1200萬(wàn)仍難出手，業(yè)主面臨“首付蒸發(fā)”的困境。

全國(guó)新房庫(kù)存金額達(dá)93萬(wàn)億元，相當(dāng)于GDP的70%，部分二線城市去化周期超30個(gè)月。房企債務(wù)問(wèn)題凸顯，萬(wàn)科等頭部企業(yè)短期債務(wù)遠(yuǎn)超現(xiàn)金儲(chǔ)備，依賴國(guó)資輸血與資產(chǎn)甩賣續(xù)命。

盡管央行下調(diào)5年期LPR至3.5%、多城放寬限購(gòu)，但政策效果有限。核心城市如北京、上海均價(jià)仍超6萬(wàn)元/㎡，而鶴崗等城市出現(xiàn)“萬(wàn)元房”。高盛預(yù)警，若無(wú)8萬(wàn)億財(cái)政支持，房?jī)r(jià)可能再跌20%-25%。

2025年政府工作報(bào)告首次將“好房子”建設(shè)納入國(guó)家戰(zhàn)略，要求層高不低于3米、4層以上住宅必裝電梯。新世界中國(guó)等房企通過(guò)“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”模式，在廣州荔灣等地實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)熱銷，驗(yàn)證品質(zhì)升級(jí)的可行性。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大至一線城市，REITs市場(chǎng)預(yù)計(jì)2030年規(guī)模突破1.5萬(wàn)億元。平頂山等地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，信陽(yáng)推出“房票制度”，試圖通過(guò)制度創(chuàng)新重構(gòu)市場(chǎng)信心。

萬(wàn)科深陷債務(wù)危機(jī)，通過(guò)出售上海七寶廣場(chǎng)股權(quán)、深鐵四次輸血超118億元續(xù)命。新世界中國(guó)則聚焦核心城市，廣州耀勝尊府項(xiàng)目逆勢(shì)完成年度目標(biāo)95%，展現(xiàn)“精準(zhǔn)布局+產(chǎn)品創(chuàng)新”的突圍路徑。

李嘉誠(chéng)家族自2013年起拋售內(nèi)地資產(chǎn)超2500億港元，2025年以7折拋售北京御翠園，轉(zhuǎn)向東南亞物流、氫能儲(chǔ)運(yùn)及美國(guó)Moderna等科技醫(yī)療領(lǐng)域。這一動(dòng)作被視為“地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)”的標(biāo)志性事件。

華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等央企憑借一線城市土儲(chǔ)與低負(fù)債率獲高盛“買入”評(píng)級(jí)，而部分民企短期債務(wù)壓力巨大，行業(yè)TOP10房企市占率突破40%。

高盛預(yù)計(jì)，若政策到位，房?jī)r(jià)或于2025年末企穩(wěn)，2027年開(kāi)啟L型復(fù)蘇，年均波動(dòng)收窄至±2%。但這一過(guò)程需解決93萬(wàn)億庫(kù)存與59萬(wàn)億行業(yè)債務(wù)，難度堪比日本1990年代調(diào)整。

房地產(chǎn)黃金時(shí)代的落幕，本質(zhì)是一場(chǎng)從“規(guī)模至上”到“質(zhì)量?jī)?yōu)先”的轉(zhuǎn)型。當(dāng)政策、資本與需求形成新合力，行業(yè)將逐步構(gòu)建以“好房子”為核心、租賃與銷售并舉、科技與綠色賦能的新格局。

對(duì)于房企而言，唯有摒棄“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”的舊模式，深耕產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)力，方能在后黃金時(shí)代贏得一席之地。正如住建部部長(zhǎng)所言：房地產(chǎn)的未來(lái)，屬于那些能造好房子、提供好服務(wù)的企業(yè)。