丁祖昱：房地產壓力基本釋放，2026中國房地產才過半場

1月7日，已連續舉辦十年的“丁祖昱評樓市”年度發布會如期召開。

丁祖昱在發布會上表示，在房地產市場供求關系已經改變的當下，未來不再是速度與規模的狂歡，而是價值與時間的重構。行業止跌回穩是確定的，2026年房地產行業一定會出現新的轉機。

房地產規模回歸理性

在丁祖昱看來，雖然房地產企業規模增長時代已經結束，行業規模回到了2010年以前，但壓力已基本釋放完。

根據國家統計局修正后的銷售數據，最高峰時的2021年商品房銷售面積是16.1億平米。2025年預測商品房銷售面積是9億平方米，規模回到2009年，商品房的成交金額是8.4萬億元，回到2015年。其中，商品住宅成交面積7.4億平方米，商品住宅成交金額7.4萬億元，基本上是最高點的一半左右。

另一方面，2025年千億房企已經縮減至10家，百億房企現在也只有65家。而在2020年最高點的時候，百億企業有173家。無論房企是主動或被動控制規模，房地產已經和2021年之前是兩回事。

“這不是一件壞事。”丁祖昱認為，房地產規模回歸理性，恰恰意味著行業正在完成去泡沫、去杠桿的過程。同時，房地產開發投資加上房地產增加值占GDP比重為12%，超過廣東和江蘇省全年的GDP，預計2026-2030年全國一二手商品房購房總量仍將維持8-9億平方米的規模，未來房地產仍然是中國經濟發展的支柱產業。

房企戰略將被倒逼改變

丁祖昱表示，隨著行業筑底的逐步確認，特別是在動態供求關系逐步向好、短中長期庫存同步企穩、“好房子”創造更大需求、房價調整幅度超過國際平均水平、新開工規模已達成深度調整以及相關指標預示二手房價進入底部等因素，未來房企的戰略將發生重大改變。

一是城市布局收縮倒逼規模房企管理模式扁平化。如保利、中海、招商2021年分別在66、25和41個城市拿地，而2025年則只分別進入19、15和17個城市拿地，2021年以來這些企業組織架構越來越扁平化。

二是“好房子”倒逼企業運營體系全面提升。原本企業中的每個部門都有各自的一條線，現在投資、設計、調研、開發、營銷、物業串聯并行，項目組模式變得更重要了。

三是現房銷售倒逼企業開發模式轉變。現房銷售是未來的趨勢，從“快”銷售“慢”開發，到“快”開發“強”銷售，控制在兩年左右的開發周期是做得到的。若是毛坯交付，后面再提供裝修選擇，大規模房企可以做到18個月。

此外，非核心城市孕育點狀投資機會，未來地方龍頭會越來越多。但不建議大多數的規模房企也進入這些市場，地方龍頭可以賺錢不等于其他企業也能夠掙錢。

中國房地產才過半場

整體來看，丁祖昱認為2026年行業底部確認還需要四個確定性，分別是政策確定性、房價確定性、產品確定性以及供應的確定性。

政策確定性：要告訴市場沒有“大招”。與其想著貼息“大招”，不如把公積金下調。且北京和上海解除限購對全國房地產市場觸動不大。今天政策很好，“好產品”就是好政策。

房價確定性：現在房價已經筑底，二手房已經超跌。

產品確定性：不要讓購房者感覺后面產品越來越好。很多城市的四代宅北立面不允許做露臺，以后沒有那么大的四代宅了。政策已應放盡放，配置已經卷到極致，未來可以PK的就是物業服務。

供應確定性：供應的確定性有點難，地方政府還是有可能在熱點板塊增加一些供給，希望在這些熱點板塊，也繼續維持住供求關系，至少平衡的良好局面，不要再依賴于土地財政。

丁祖昱表示，如果將上述四個確定性做好，2026年一定是底部。但對于2026年來說，中國房地產也才過半場。行業經歷了高速發展期，經歷了四五年的調整期，還會有下一個二三十年的周期。

“如果用運營思維考慮，中國房地產市場未來還有三十年，五十年甚至更長的發展期，而現在只是中國房地產長期主義的開始”，丁祖昱說。

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