萬科郁亮36年傳奇落幕，功過爭議誰評說

郁亮在萬科長達36年的職業生涯正式畫上句號，他的經歷如同一面鏡子，映照出中國房地產行業從黃金時代到黑鐵時代的完整周期。他的功過是非，遠非簡單的“英雄”或“敗者”標簽可以概括。

崛起與擴張：打造行業巨輪

郁亮于1990年加入萬科，最初負責證券和投資業務。憑借出色的專業能力，他迅速晉升，并在2001年出任萬科總經理，開始全面主持工作。

? 千億藍圖與高效執行：上任之初，萬科地產業務營收僅為24.49億元。郁亮提出了雄心勃勃的千億計劃，并成功打造了推動萬科發展的核心引擎——“5986”高周轉模式（即拿地5個月動工、9個月開盤、普通住宅占80%以上、開盤當月銷量達60%）。這一模式在2008年金融危機期間效果尤為凸顯，幫助萬科逆勢提升市場份額。2010年，萬科銷售額突破1081億元，成為中國首家千億級房企，較原計劃提前四年實現目標。

? 精準的戰略并購：在2007年前后，郁亮主導了一系列重要并購，例如收購恒大房產名下部分土地、受讓浙江萬科南都房產股權以及收購上海浦東“地杰國際城”項目股份，為萬科的規模擴張奠定了堅實基礎。

預警與轉型：在矛盾中探索新路

郁亮多次展現出對行業轉折點的敏銳洞察，但其戰略預判與公司的實際執行之間，也出現了值得關注的差異。

? 前瞻性的行業預警：早在2014年，郁亮就公開提出中國樓市進入“白銀時代”。更為人熟知的是，在2018年萬科秋季例會上，他將 “活下去” 作為會議主題，為整個行業敲響了警鐘。2022年，他進一步提出房地產進入“黑鐵時代”的判斷。

? 轉型的探索與陣痛：2017年，郁亮推動萬科向“城市配套服務商”轉型，拓展物業、物流、長租公寓等新賽道。然而，這些新業務投入巨大卻短期難盈利，未能有效對沖開發主業下滑帶來的沖擊。同時，萬科在2019至2021年間拿地金額仍居行業前列，這種戰略預判與實際擴張之間的反差，引發了外界對其“言行不一”的質疑。

? 合作模式的挑戰：萬科推動的“小股操盤”和員工“跟投”制度，在市場下行期引發爭議。例如，2024年煙臺合作方的公開舉報，便沖擊了市場對萬科的信任，盡管萬科方面對此予以否認。

謝幕與遺產：功過留待后人評說

郁亮職業生涯的后期，萬科面臨了嚴峻的挑戰。

? 應對危機與職務調整：隨著市場深度調整，萬科在2024年遭遇國際評級機構下調評級至“垃圾級”，并出現巨額虧損。郁亮和管理團隊雖表態“堅決不躺平”，并采取資產處置、高管降薪等措施，但公司流動性危機依然嚴峻。2025年1月，郁亮辭去萬科董事會主席職務，保留董事及執行副總裁職務，此舉被普遍視為公司在壓力下的管理層調整。最終，在2026年1月8日，郁亮因到齡退休，辭去在萬科的所有職務。

? 復雜的雙重遺產：郁亮留給接任者的是一個充滿挑戰的萬科。其遺產具有雙重性：一方面是一二線核心城市的優質土儲、成熟的職業經理人團隊以及曾引領行業的現金流管理模式；另一方面則是需消化的資產減值清單、轉型帶來的負擔以及對規模擴張路徑的依賴。他的經歷既揭示了職業經理人在系統性風險面前的局限性，也印證了單一行業領袖在時代變革中的困境。

總結

郁亮在萬克的36年，是其個人職業軌跡與行業宏大周期交織的36年。他的遠見、執行力與萬科曾經的輝煌緊密相連；而其在轉型過程中的探索、面臨的爭議以及最終萬科遇到的挑戰，也為中國房地產的狂飆時代留下了深刻的注腳。