上海
7月21日，我國首部《住房租賃條例》（以下簡稱為《條例》）正式發布，共7章50條，涉及規范出租承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等內容。《條例》的出臺填補了住房租賃行業法律空白，也將成為住房租賃行業發展史上重要的里程碑，于2025年9月15日將正式施行。
自2020年9月國家發布了《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱為“征求意見稿”），歷時5年修訂成功。不難發現，《條例》相較于“征求意見稿”已經有很大的改進和完善，更加有力有效規范和引導住房租賃市場，促進住房租賃市場高質量發展，也將租房從市場自發行為升級為政府主導的民生工程。
因為這是行業首個法律法規，我們想要快速厘清這部法規的內涵，需要重點關注“法律責任”部分，責任追究既能明示國家為住房租賃行業劃的底線，又能看清行業目前存在的重點問題，更能預見行業未來發展的導向。
可以看到，在《條例》中法律責任共有11條內容，我們將其概括總結為7個核心點：①非居住空間、②企業資質、③數據監測、④信息安全、⑤資金資管、⑥經紀機構、⑦平臺責任。下面一一分析。
1
非居住空間
《條例》規定個人、租賃企業、經紀機構都不能將廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住。
非居住空間不能單獨出租明確了居住環境，對于群租房、隔斷房等問題精準打擊，但是同時存在監管難度較大的問題。住房租賃市場主體眾多，房源分散，監管部門難以對所有的租賃行為進行實時、全面的監督，尤其是個人出租房源和小規模的租賃企業。因此《條例》中將經紀機構納入進來，承擔連帶責任，管理機構比管理個人要簡單容易得多。
2
企業資質
《條例》規定住房租賃企業、住房租賃經紀機構必須具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員、管理能力。
企業資質這條看起來不突出，但是卻極重要，重點在于需與其經營規模相適應、相匹配，切忌“小馬拉大車”，也就是企業方需具備信用兜底的能力，租賃住房行業是政府重點主導的民生工程，企業運營出問題企業得有能力解決掉。
3
數據監測
《條例》規定住房租賃企業、住房租賃經紀機構需在規定時間內報送開業信息，并且按照規定辦理住房租賃合同備案。
報送開業及合同備案都是為了解決政府對于住房租賃市場房源數據的監測難題，比如同策研究院聯合熟練天下針對上海機構運營的集中式公寓已搭建包含45萬套的大房源數據庫，但仍僅為上海整體租房租賃市場的一部分。政府通過住房租賃企業、住房租賃經紀機構兩手抓，同時掌握機構與個人的房源數據，以便于未來監管機構建立住房租金監測機制，定期公布本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息。
4
信息安全
《條例》規定住房租賃企業、住房租賃經紀機構不得發布虛假或者誤導性房源信息，住房租賃企業、住房租賃經紀機構不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息。
信息安全越來越重要，住房租賃領域主要的兩類信息，一類是房源信息，一類是租戶信息，都得加上安全鎖，預防住房租賃企業發布虛假房源或者用租戶數據謀取不當利益。（）
5
資金監管
《條例》規定住房租賃企業要按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示。
資金監管主要針對行業發展前期爆發的租金貸問題，防止“高收低租”“長租短付”的事件再次發生。“征求意見稿”中曾重點提及“租金貸”的問題，《條例》壓根沒出現“租金貸”字眼，說明在各地資金資管規則嚴控下（北京、深圳、杭州等城市均出臺了住房租賃領域資金監管政策），“租金貸”現象基本銷聲匿跡，但資金監管仍需設立一是防止企業擅自挪用資金，二也是為了監督企業的稅款問題，這方面也能看出監管風格趨嚴。
6
經紀機構
《條例》對經紀機構出臺了多項規定，提出了多項新要求。
“征求意見稿”中重點規范了經紀機構從業人員素質，《條例》的側重點則是房源。比如發布房源信息前須核對并記錄委托人的身份信息、住房權屬信息，實地查看房源；重點提出不能為三類房源提供服務，即不符合建筑消防燃氣類規范的、非居住空間的、群租房類的。對于房源的負責也體現了我們上面說的連帶責任，這也是《條例》的一大亮點，多主體多平臺都劃分出了權責界限，但是也同時增加了監管難度，所以責任追究出現了交叉管理。
7
平臺責任
《條例》規定網絡平臺經營者須履行核驗責任。
住房租賃領域的民生工程里每個主體都應承擔相應的責任，平臺當然也不能例外，《條例》中對平臺的責任主要就是核驗責任，即信息的真實性，包括發布者、發布房源等。筆者認為平臺承擔責任還是太輕了，隨著平臺在租賃住房企業獲客渠道中占比越來越重，如何防止平臺膨脹成為吞食企業單薄利潤的“巨獸”還需提早布局。（）
以上，為我們對《條例》的解讀，僅供參考，有相關的或不同意見歡迎評論區留言探討！
—關注同策研究院視頻號—
—年報下載—
聲明：本同策研究院微信公眾號內容版權、報告發布等最終解釋權歸同策研究院所有。所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。未經本公眾號授權，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發的所有內容。抄襲、盜用及篡改我司發布內容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監督舉報。部分圖片來源于網絡，若有疑問請聯系郵箱songxuemei@tospur.com
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
