北京房產律師：租了違建廠房被強拆，法院判房東賠65萬！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2002年，甲公司與某村經濟合作社簽訂土地租賃合同，租用5畝集體土地用于經營。此后，甲公司在未取得規劃許可的情況下，在該地塊上建設了多處廠房。

2016年3月，林志遠與甲公司法定代表人周文斌簽訂《房屋租賃合同》，承租位于順義的一處廠房（后稱一號廠房），約定用于藝術家工作室，租期10年。林志遠隨后投入大量資金對空置舊廠房進行新建、改建和裝修，累計支出超125萬元。

2017年，雙方又簽訂《租房補充協議》和《租房協議書》，增加租金并擴租部分區域。

2022年6月，當地鎮政府發布公告，認定一號廠房為違法建筑，總建筑面積近6200平方米，未取得鄉村建設規劃許可證。甲公司隨后出具《確認書》，承認系違建并自行拆除。

林志遠認為：既然租賃物是違建，合同應屬無效，甲公司應退還預付租金40萬元，并賠償裝修損失125萬余元。

甲公司則辯稱：

林志遠未經同意擅自裝修，損失應自負；

其實際使用房屋至2022年8月，不應全額退租；

反訴要求林志遠賠償其拆除承重墻、景觀墻造成的損失21.5萬元。

裁判結果

法院判決：

一、確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》《租房協議書》《租房補充協議》無效；

二、甲公司退還林志遠預付租金11.5萬元；

三、甲公司賠償林志遠裝修損失65萬元；

四、駁回林志遠其他訴訟請求；

五、駁回甲公司的全部反訴請求。

法院說理

違建租賃合同自始無效

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件的解釋》第2條，出租未取得建設工程規劃許可證的房屋，租賃合同無效。本案廠房已被政府明確認定為違建并拆除，故合同無效。

雙方均有過錯，但出租方負主責

甲公司作為出租方，明知房屋無合法手續仍對外出租牟利，對合同無效承擔主要責任；

林志遠未盡審慎義務，未核實房屋合法性，承擔次要責任。

裝修損失酌定賠償65萬元

雖然林志遠提交的評估報告因房屋已拆除、依據不足未被完全采信，但法院結合施工行業慣例及現場照片，確認其確有大額裝修投入，酌情支持65萬元。

租金按實際騰退時間核算

林志遠稱2022年4月搬離，但電費記錄及另案證據顯示其實際使用至2022年8月初，故僅退還8月10日之后的預付租金11.5萬元。

反訴請求缺乏依據

甲公司稱林志遠破壞房屋結構，但其早在2017年就知悉裝修行為，多年未提出異議，且微信記錄僅為單方陳述，無法證明實際損失存在，反訴被駁回。

特別指出：即使合同無效，承租人若善意投入裝修，仍可依過錯比例獲賠；而出租違建牟利者，不能“收錢時笑，拆房時跑”。

律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

租廠房前務必查“三證”：

土地性質、規劃許可、房屋產權——缺一不可！集體土地上的自建房90%以上無合法手續。

“對方說能用”不等于合法！

即使房東出示與村委會的租賃合同，也不能替代政府規劃審批。

裝修前必須書面確認！

合同中雖允許“改造”，但若未明確范圍，一旦合同無效，損失可能自擔。

違建被拆≠血本無歸！

法院會根據雙方過錯比例分擔損失，出租方通常承擔60%-70%責任。

保留所有付款與施工證據！

轉賬記錄、施工合同、現場照片、溝通記錄——都是索賠關鍵。

溫馨提醒：北京近年大力整治“非宅改商”“工業大院”類違建，大量藝術區、倉儲、辦公空間被清退。若您正租賃此類場所，請立即評估風險，必要時通過法律手段止損。