最高院：以房抵工程款有哪些情形的，可以排除抵押權的執行？

作者：周軍律師.

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在建設工程領域，“以房抵工程款”是發包人解決工程款拖欠問題的常見方式。但實踐中，抵頂房屋往往已被發包人抵押給銀行等金融機構，當抵押權人申請法院強制執行時，承包人能否憑借以房抵工程款協議排除執行，成為關乎承包人及背后農民工群體核心利益的關鍵爭議。

那么，以房抵工程款有哪些情形的，可以排除抵押權的執行？

最高院在《中國東方資產管理股份有限公司甘肅省分公司、孔德彬等案外人執行異議之訴案》中明確：

以工程款抵債方式形成的房屋買賣關系在符合《執行異議復議規定》第二十九條要件時可排除抵押權執行。

本案爭議焦點為：孔德彬是否對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。

在東方資產甘肅分公司對法院查封的案涉房屋辦理了抵押登記，可就抵押財產優先受償的情況下，根據《執行異議和復議規定》第二十七條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”之規定，孔德彬具備《執行異議和復議規定》中規定的相應條件，則可排除案涉房屋的執行。

《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條均規定了買受人排除執行的法定情形。兩條文雖適用于不同情形，但是如果被執行人為房地產開發企業，且被執行的不動產為登記于其名下的商品房，同時符合“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，則案外人可以選擇適用第二十八條或者第二十九條的規定。

本案中，孔德彬選擇適用第二十九條的規定，并無不當，東方資產甘肅分公司主張本案應當適用第二十八條的理由不能成立。

依據《執行異議和復議規定》第二十九條規定，孔德彬欲排除案涉房屋的執行，應具備以下條件：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

根據東方資產甘肅分公司的上訴請求和理由以及本案查明的事實，本院分析如下：

首先，《執行異議和復議規定》第二十九條第一項規定在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，目的是確認雙方之間交易商品房的真實意思表示，防止給被執行人與案外人通謀逃避執行以可乘之機。

蘭州二建在2016年3月26日就與華屹置業公司簽訂以房抵款協議書，約定華屹置業公司以9套房屋抵頂蘭州二建的工程款，對該事實東方資產甘肅分公司亦予以認可。之后華屹置業公司將案涉房屋抵頂給華升公司、華升公司又將該房屋抵頂給言信公司，最終由孔德彬母親從言信公司股東劉欽濤處購得，華屹置業公司與孔德彬之間簽訂了《商品房購買合同》。華屹置業公司為孔德彬出具的收據上所載明的房號、款項金額及收款事由等事項與《商品房購買合同》約定的內容相吻合。

此時，雖然收款收據載明收款方式為“工程款抵房款”，但并不因此改變孔德彬與華屹置業公司之間直接建立商品房買賣法律關系的性質。因華屹置業公司出賣案涉房屋的時間早于被查封時間，在東方資產甘肅分公司未提供證據證明各方存在惡意串通規避執行的行為的情況下，孔德彬的情形可以視作符合《執行異議和復議規定》第二十九條第一項規定。

其次，根據不動產登記信息查詢結果(家庭住房狀況)證明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已經辦理了入住手續。

第三，孔德彬已經向劉欽濤支付了全部購房價款，有銀行轉賬憑證以及收條證明。綜上，孔德彬對案涉房屋提出的執行異議滿足《執行異議和復議規定》第二十九條的全部要件，可以排除人民法院的執行。

周軍律師提醒，此類案件涉及多重權利沖突，法律適用復雜，證據要求嚴苛。若遇到相關糾紛，建議及時咨詢專業律師，結合案件具體情況梳理權利關系、核查證據效力、制定針對性的維權策略，確保自身合法權益得到有效保護。

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