建筑物整體拍賣款應當區分土地使用權價值和建設工程價值

人民法院案例庫:建筑物整體拍賣款應當區分土地使用權價值和建設工程價值，由相應優先權人分別優先受償

——某銀行上海分行與上海仲某建設工程有限公司等執行復議案

入庫編號：2025-17-5-202-010 / 執行 / 執行復議案件 / 上海市高級人民法院 / 2024.09.09 / (2024)滬執復76號 / 執行復議 / 入庫日期：2025.12.31

裁判要旨：

承包人享有的建設工程價款優先權屬于法定優先權，依法優先于抵押權和其他債權，但其效力范圍應限于施工者的勞動及投入的材料結合形成的建設工程部分，并不及于該建筑占用范圍內的建設用地使用權。在對建筑物進行整體拍賣后，拍賣款應當區分建設工程對應的價值和土地使用權對應的價值，并由相應優先權人分別優先受償。

基本案情

上海仲裁委員會就上海仲某建設工程有限公司（以下簡稱仲某公司 )與上海南某能源開發有限公司（以下簡稱南某能源公司）建設工程施工合同糾紛一案，于2020年8月27日作出（2020）滬仲案字第0725號仲裁裁決：南某能源公司支付仲某公司工程款106902029.33元、仲某公司就工程款享有就某能源大廈項目工程折價或者拍賣價款的優先受償權等。

后仲某公司向上海市第一中級人民法院（以下稱上海一中院）申請執行。

執行過程中，上海一中院查封了南某能源公司名下位于上海市奉賢區的某能源大廈部分房產。2022年3月15日和同年5月13日分別經淘寶網以一拍起拍價9236萬元和二拍起拍價7394萬元拍賣某能源大廈內12套房產（以下簡稱案涉房產），兩次均因無人應拍而流拍。后仲某公司愿意以二拍流拍價抵償相應債務。上海一中院于2022年5月25日作出（2021）滬01執555號之二執行裁定：一、將南某能源公司名下案涉房地產作價7394萬元，交付仲某公司抵償債務7394萬元。上述房地產所有權自本裁定送達仲某公司時起轉移。二、仲某公司可持本裁定書到登記機構辦理相關產權過戶登記手續。

另查明，2021年8月20日，上海金融法院就某銀行上海分行與南某能源公司等金融借款合同糾紛一案，作出（2021）滬74民初2525號民事判決：南某能源公司歸還某銀行上海分行借款本金15470萬元及相應逾期利息；如南某能源公司屆期不履行上述付款義務，某銀行上海分行可與南某能源公司協議，以案涉房產作為抵押物折價，或者申請以拍賣、變賣該……