鄂爾多斯準旗一商業樓“增層迷局”：十年糾紛背后的預售證羅生門

在內蒙古鄂爾多斯市準格爾旗薛家灣鎮，南苑小區A區2號商業樓的“憑空增層”事件，已演變為一場橫跨十年的行政爭議與司法博弈。規劃三層卻建成四層的建筑事實、房屋管理部門前后矛盾的官方表述、始終未能明確出示的商品房預售許可證，共同織就了一張關乎產權合法性、行政公信力與公眾知情權的復雜迷網。

加建房屋示意圖

交易埋下隱患：規劃三層與實際四層的落差

2014年4月，準格爾旗警衛保安服務有限責任公司與準格爾旗國立房地產開發有限責任公司達成口頭房屋買賣合同，以一次性支付900多萬元的方式購得南苑小區A區2號商業樓2-3層，實際交付的卻是3-4層，隨后該商業樓投入使用。這本該是一樁完成度較高的商業交易，卻在啟動產權登記程序時戛然而止——購房方意外發現，所購房屋的四層系開發商私自加建，且開發商無法提供《商品房預售許可證》等核心合法手續。

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條規定，城市規劃區內的建筑物建設必須取得建設工程規劃許可證，商業樓加層作為改變原有規劃的建設行為，需提交土地使用權證明、結構安全鑒定報告等材料，經嚴格審批后方可施工。而涉案商業樓在規劃階段明確為三層，四層加建既未取得規劃變更審批，也未完善后續開發銷售手續，這成為整個糾紛的核心導火索。

司法輾轉：一份回執扭轉訴訟走向

2017年，警衛保安公司以“房屋系違法加建、不具備合法銷售條件、合同目的無法實現”為由，將國立公司訴至準格爾旗人民法院。一審法院經審理支持了原告主張，認定涉案房屋存在銷售合法性問題。

案件的轉折出現在二審階段。開發商國立公司提交了準格爾旗房產管理局2019年1月30日出具的《協助調查通知書回執》，其中明確稱“南苑小區A區預售許可證包括2號商業樓含涉案房屋”。鄂爾多斯市中級人民法院據此作出（2018）內06民終2189號判決書，認為行政機關已確認涉案房屋納入管理體系，不足以否定合同效力，遂撤銷一審判決。

此后案件歷經發回重審、二次一審與二審，最終內蒙古自治區高級人民法院裁定不予再審，民事訴訟程序正式終結。但司法裁判并未解答核心疑問：那份關鍵的《商品房預售許可證》，自始至終未曾露面。

行政亂象：五份矛盾說辭背后的公信力危機

作為承擔商品房預售許可登記、發放和管理輔助工作的主管部門，準格爾旗住房保障綜合服務中心在不同程序中的表述反復無常，成為糾紛持續發酵的關鍵：

1. 2019年1月30日司法程序：出具《協助調查通知書回執》稱“預售證包含涉案房屋”，直接影響司法裁判；
2. 2019年5月23日司法程序：出具《協助調查通知書回執》稱“不顯示你院查詢信息”，與此前表述截然相反；
3. 2021年、2024年政府信息公開程序：先后兩次作出答復，明確表示“無涉案房屋預售許可證及相關報批備案信息”，2024年更是直接確認“無案涉房屋預售備案信息”；
4.信訪核查階段：以一份普通打印的“商品房銷售登記表”替代法定預售明細，該表格無許可證編號、無批準機關、無公章標識，僅為包含房號、面積的Word表格，無法證明預售許可合法性；
5. 2024年行政復議階段：以“相關檔案資料已丟失”回應訴求，而準格爾旗人民政府行政復議決定書（準政行復決字〔2024〕78號）已認定其“未全面履行信息公開職責違法”，系“保管不善導致信息缺失”。

2024年申請行政復議相關答復

同一行政機關的五份矛盾說辭，讓涉案房屋的合法性陷入羅生門。按照《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售需取得預售許可證，且許可信息應依法公開備查，而涉案商業樓的預售資質證明，始終停留在 “口頭確認” 與 “無效材料” 層面。

未解之問：十年維權何時落幕

如今，警衛保安公司購樓已逾十年，仍在窮盡行政復議、信訪等救濟途徑。這場糾紛留下的核心疑問至今懸而未決：規劃三層的商業樓為何能建成四層并對外銷售？所謂的商品房預售許可證究竟是否存在？若存在，為何在信息公開程序中明確否認；若不存在，司法程序中為何作出相反認定？

更值得深思的是，涉案商業樓已長期對外經營，加建的四層究竟是違法建筑還是合法產權？行政機關的檔案保管不善，是否能成為規避信息公開義務的理由？這些問題的答案，不僅關系到一家企業的資產安全，更關乎行政管理的邊界厘清、司法認定的證據標準，以及公眾對政府信息公開制度的信任。

在準格爾旗住房保障綜合服務中心仍在正常開展商品房預售許可公示工作的當下，南苑小區這棟“多出一層”的商業樓，仍在等待一個明確的合法定性，而這場持續十年的糾紛，也成為對依法行政與司法公正的現實拷問。