萬科前副總裁說2018年后的房讓人恐懼

萬科前高級副總裁毛大慶先生提出的“2018年后的房子讓人恐懼”這一觀點，在房地產行業內引發了廣泛共鳴。它并非危言聳聽，而是對2018年后中國房地產行業在政策、資金、開發模式上發生深刻轉變所導致的質量風險的系統性警示。

行業劇變與質量隱患

毛大慶將2018年視為商品房質量的分水嶺，主要基于以下幾方面的深刻變化：

? “高周轉”模式成為行業毒瘤：2018年前后，隨著“三道紅線”等政策的預期和落地，開發商面臨巨大的資金壓力。為了快速回籠資金，“高周轉”模式被推向極致。這意味著項目工期被極度壓縮，甚至違背基本的建設規律。有報道指出，原本需要精心打磨兩三年的工期，被壓縮到十幾個月。在這種模式下，施工方沒有足夠時間進行混凝土養護、防水測試等關鍵質量環節，為日后墻體開裂、房屋滲漏等“慢性病”埋下伏筆。

? “限價”政策下的利潤擠壓與惡意“減配”：各地出臺的商品房限價政策，本意是控制房價，但在執行中，當開發商在市場價格高點拿下土地后，卻發現售價被鎖定。利潤空間被嚴重擠壓，許多企業選擇在“建安成本”上做文章，進行惡意“減配”。例如，外墻石材變涂料，承諾的江南園林綠化變成簡單草地，精裝修標準一降再降甚至直接改為毛坯。這些“減配”直接損害了購房者的利益和居住品質。

? 資金鏈緊張導致層層壓榨與偷工減料：整個產業鏈的資金鏈異常緊張，形成了“地產商壓開發商、開發商壓建筑商、建筑商壓材料商”的惡性循環。為了生存，鏈條上的每一環都在拼命壓縮成本，最終只能通過偷工減料來維持微薄利潤。這導致鋼筋規格縮水、混凝土強度不足等潛在安全隱患的風險顯著增加。

質量問題具體表現

上述系統性風險催生的質量問題，往往具有隱蔽性和滯后性，在交房時難以察覺，通常入住后才集中爆發。

? 高頻投訴與“貨不對板”：根據深圳瑞捷的行業報告，2018年后交付的項目中，滲漏、墻面空鼓等質量通病的投訴量增加了37%，精裝修“貨不對板”的問題占比高達23.6%。這意味著近四分之一的精裝房購房者，花了精裝的錢，卻收到了質量堪憂的房屋。

? “隱蔽工程”成重災區：毛大慶特別指出，中國的商品房主體結構通常沒問題，問題大多出在管道等“隱蔽工程”上。例如，防水層少刷幾遍、隔音材料被替換、管道閥門使用劣質產品，這些在驗房時根本無法察覺。但入住后，就會出現漏水、隔音極差、管道堵塞或泄漏等棘手問題，維修起來成本高昂且非常麻煩。

相比之下，毛大慶認為2013年至2016年左右建設的房屋整體質量更為可靠。那時行業競爭雖激烈，但更多體現在“產品主義”上，開發商愿意在用料和工藝上投入，資金鏈也相對健康，有合理工期保證質量，因此房屋質量更有保障。

給購房者的實用建議

面對這樣的市場背景，購房者需要更加謹慎和精明。

1. 重新評估“新舊”觀念：不要盲目信奉“買新不買舊”。將樓齡在5-10年（即2016-2018年前后建成）的“次新房” 作為優先考慮對象，這些房屋社區成熟，且避開了質量風險高發期。

2. 優選有實力的開發商：盡量選擇財務穩健的國企、央企，或是一直以來口碑良好、少有重大維權糾紛的品牌房企。這些企業在品質控制和長期信譽方面通常更加注重。

3. 擁抱“所見即所得”：現房或準現房是規避期房風險的最有效手段。你可以實地檢查房屋的每一處細節，杜絕“貨不對板”。

4. 仔細查驗樓盤“履歷”：購房前，務必花時間調查開發商和樓盤的歷史。多搜索其過往項目的業主論壇、投訴平臺記錄，了解真實口碑。

5. 借助專業力量：在最終交款前，聘請一位獨立的專業驗房師非常有必要。他們能用專業工具發現你肉眼無法識別的隱蔽工程質量問題。

總結與提醒

毛大慶的言論，是對當前購房者最深刻的警示之一。它提醒我們，在房地產市場的下半場，購房邏輯必須從“投資升值”回歸到“居住價值” 本身。房子的核心價值在于其長久、安全、健康的居住屬性。

值得欣慰的是，國家層面已經意識到問題并積極推動行業變革。2025年，新版《住宅項目規范》正式實施，“好房子”被寫入政府工作報告，旨在通過提升標準、引導行業向高質量方向發展。這意味著，未來新建住宅的品質有望得到系統性提升。

因此，在當前環境下，購房決策應更加審慎，將房屋的實質質量、開發商的長期信譽和項目的確定性，置于比價格、概念和裝修噱頭更重要的位置。