萬科爆發清退潮

萬科長租公寓品牌“泊寓”近期在深圳、武漢、杭州等多地出現的集中清退租客情況，是其財務戰略調整與長租公寓行業模式困境共同作用的結果。

清退概況與直接原因

2025年12月至2026年1月期間，萬科泊寓在深圳、武漢、杭州等地的多家門店集中清退租客。其中深圳情況尤為突出，至少涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發埔公社等10余家門店，這些門店多為2017年前后“萬村計劃”時期簽約的城中村改造項目。

清退的直接原因是萬科旗下公司（如深圳市萬村發展有限公司）拖欠房東租金。有房東反映，萬科方面拖欠租金超過60天，甚至總額超過十萬元，導致房東依據合同收回房屋。泊寓方面曾對部分房東提出降租要求（如每平方米降低10至30元），并在拖欠租金后，要求房東先簽署解約協議才支付欠款。

深層背景：萬科的戰略調整與萬村計劃的困境

此次清退潮深層次源于萬科集團整體面臨的嚴峻債務壓力和戰略性收縮。

? 集團財務壓力：2025年前三季度，萬科歸母凈虧損高達280.16億元，短期債務壓力巨大，有息負債中一年內到期的部分超過1500億元，而貨幣資金僅約656.8億元，資金缺口顯著。為應對危機，萬科必須收縮非核心、持續“失血”的業務，以回籠資金，聚焦主業。

? “萬村計劃”的歷史包袱：此次清退的房源很多是“萬村計劃”的遺留資產。該計劃在2017年左右以高于市場價的租金從城中村房東手中整租房源，并投入巨額資金進行改造（業內估算單間裝修成本約5萬元）。然而，這種“二房東”模式存在先天脆弱性：市場租金漲幅受限，而萬科與業主的合同卻約定每三年租金上調10%，導致嚴重的租金倒掛（收房成本高于出租收入）。數據顯示，深圳泊寓在2025年1月至11月期間虧損額約為8881萬元。這些項目因此成為萬科優先清理的低效資產。

租客安置方案與現實困境

面對清退，泊寓為受影響租客提供了三種主要安置方案：

1. 換簽業主：租客可與原房屋業主直接重新簽約，租金和服務條件原則上不變。

2. 內部換房：可免費換租至泊寓其他門店，并提供300元搬家補貼。

3. 退租賠償：選擇退租的租客，可獲賠一個月租金，并享有一個月的免費過渡期。

然而，這些方案在實際執行中給租客帶來了諸多不便和挑戰：

? 通知倉促：許多租客反映未提前30天收到通知，突然被告知需在年底前搬離，準備時間非常緊張。

? 補償不足：300元的搬家補貼遠低于深圳市場實際的搬家費用（通常800元以上），經濟負擔轉嫁給了租客。

? 安置方案存在不確定性：其他可選門店可能位置偏遠導致通勤成本大增；與房東直接簽約則失去了品牌方的管理和服務保障，未來租金和續約存在變數。部分租客還遭遇了押金退還延誤或賠償不到位的問題。

行業視角與泊寓的轉型

萬科的此次清退潮是長租公寓行業“二房東”模式困境的一次集中體現。該模式依賴租金差盈利，但在市場競爭和成本高企下，利潤空間薄，抗風險能力弱。

為尋求出路，泊寓正在積極轉型，主要方向是：

? 大力發展“納保”房源：即與地方政府、國企合作，運營人才房、保障性租賃住房。這類項目有政策支持，收益更穩定。截至2025年三季度，泊寓已開業房源中已有約13.3萬間納入保障體系，占比接近一半。

? 轉向輕資產模式：更多通過輸出品牌和管理服務賺取傭金，減少自身持有資產的重資本投入，以降低風險和資金壓力。

總結

萬科泊寓的“清退潮”，表面上是企業為求生存而進行的戰略性收縮，深層次則揭示了長租公寓“二房東”模式在高成本、低利潤壓力下的可持續性難題。對于租客而言，這是一次猝不及防的居住穩定性沖擊；對于行業而言，這標志著從過去資本驅動的野蠻擴張階段，轉向更加依賴政策支持、注重精細化運營和穩健收益的新階段。