郁亮給萬科留下了什么？

郁亮給萬科留下了什么？

——一幅“增長神話”與“轉(zhuǎn)型陣痛”并存的浮雕

2026年1月8日，萬科發(fā)布公告：郁亮因到齡退休，辭去公司董事、執(zhí)行副總裁等所有職務(wù)。至此，他與萬科交織的36年生涯正式畫上句號。

從1990年懷揣證券業(yè)務(wù)履歷加入萬科，到2001年出任總經(jīng)理，再到2017年接任董事會主席，郁亮的個人年輪與萬科的成長軌跡高度重合。鼎盛時期，他帶領(lǐng)萬科率先突破千億銷售額，成為地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模神話”的代名詞；行業(yè)下行周期中，萬科卻在2024年陷入巨額虧損，甚至在后來拖累了大股東。

榮光與陣痛，如同硬幣的兩面，深深鐫刻在萬科的發(fā)展史中，也定義了郁亮復(fù)雜的職業(yè)生涯。

上篇：榮光——把萬科送上火箭

2001年，郁亮接任萬科總經(jīng)理時，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收僅24.49億元。他提出“十年千億”的目標(biāo)，一度被同行譏諷為“放衛(wèi)星”。

然而，隨后的操作成為地產(chǎn)行業(yè)的教科書案例：

- 鐵律鎖風(fēng)險：確立“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢痹瓌t，優(yōu)先控制風(fēng)險而非追逐暴利；

- 精準(zhǔn)產(chǎn)品線：引入美國帕爾迪“客戶細(xì)分”模型，將住宅劃分為首置、改善、高端、養(yǎng)老四條賽道；

- 快周轉(zhuǎn)引擎：推行“5986模式”——拿地5個月開工、9個月開盤、80%房源面向剛需、開盤當(dāng)月回款60%，使現(xiàn)金流如飛輪般持續(xù)運轉(zhuǎn)。

2008年金融危機(jī)時，全國樓市成交量暴跌40%，萬科卻逆勢實現(xiàn)銷售額同比增長20%，市占率從2.07%提升至2.6%；2010年，萬科銷售額突破1081億元，提前四年兌現(xiàn)千億目標(biāo)，穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅。

財務(wù)出身的郁亮，將“現(xiàn)金流為王”刻入萬科基因。2017年股權(quán)紛爭平息后，他引入國資背景大股東，不僅化解股權(quán)危機(jī)，還將融資成本從5.2%壓降至4.1%；2021年“三條紅線”政策出臺，萬科通過資產(chǎn)處置回血470億元，有息負(fù)債從2112億元降至1650億元，成為首批“綠檔”房企。

這一階段的萬科，既是規(guī)模冠軍，也是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“三好生”——負(fù)債健康、現(xiàn)金充裕、信用過硬。

下篇：陣痛——萬科從頂峰滑落

然而，火箭的燃料終會耗盡，舊模式難敵時代變局。

2009年，郁亮曾預(yù)警“房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束”，提出“行業(yè)進(jìn)入下半場”。但萬科的腳步仍未擺脫規(guī)模擴(kuò)張的慣性。2024年投資者交流會上，管理層罕見承認(rèn)：“口頭上了下半場，身體卻還在上半場狂奔。”

戰(zhàn)略滯后的代價慘烈：根據(jù)公司公告，2020年萬科銷售額曾突破7000億元，2024年卻預(yù)計虧損嚴(yán)重，2025年上半年凈虧損超百億；資產(chǎn)減值持續(xù)暴露——高價地、滯重庫存、三四線布局錯配，所有隱患均在財報中現(xiàn)形。

多元化轉(zhuǎn)型更是一場“踩坑之旅”。2017年，萬科高舉“城市配套服務(wù)商”旗幟，長租公寓、物流、商業(yè)等業(yè)務(wù)多線并進(jìn)，內(nèi)部稱為“八爪魚戰(zhàn)略”。但觸角過長反而束縛自身：

- 教育板塊三年虧損12億元，最終黯然退場；

- 養(yǎng)老項目入住率不足50%，單店盈利模型始終未跑通；

- “萬村計劃”因拆遷糾紛緊急剎車。

這些“第二曲線”業(yè)務(wù)未能輸血，反而持續(xù)消耗開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流。

至2025年，萬科已失去龍頭底氣，依賴大股東“續(xù)命”：全年累計獲得243.7億元股東借款，利率低至2.34%；同時質(zhì)押萬物云55.8%股權(quán)，將優(yōu)質(zhì)“現(xiàn)金奶牛”擺進(jìn)當(dāng)鋪。

大股東亦被反噬——2024年因萬科虧損確認(rèn)投資收益虧損121億元，自身凈利潤虧損達(dá)335億元。

一家民營房企的危機(jī)，最終形成傳遞效應(yīng)，形成一場“風(fēng)險上浮”的連鎖反應(yīng)。

終章：浮雕——留給接棒者的雙面遺產(chǎn)

郁亮卸任時，萬科正站在懸崖邊緣。他留下的“資產(chǎn)”與“負(fù)債”同樣鮮明：

- 資產(chǎn)：一二線核心城市優(yōu)質(zhì)土儲、曾被全行業(yè)效仿的“5986”現(xiàn)金流模型、一支成熟的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊；

- 負(fù)債：需長期消化的減值清單、過度擴(kuò)張的“八爪魚”尾巴、對規(guī)模路徑的致命依賴。

房地產(chǎn)舊時代已落幕，新時代規(guī)則尚未明朗。郁亮用36年刻下的雙面浮雕，一面是閃亮的規(guī)模圖騰，一面是斑駁的轉(zhuǎn)型裂痕。

下一任掌舵者需回答：是磨平浮雕延續(xù)舊路，還是敲碎重雕再造新萬科？這道選擇題將決定萬科是“活下去”，還是“活回來”。

而對整個行業(yè)而言，郁亮的遺產(chǎn)更似一句冷峻箴言：

“做大”只是江湖門票，“做活”才是持續(xù)演出。當(dāng)周期翻轉(zhuǎn)，路徑依賴終將成為失敗的碑銘。