母親去世后父親賣房給兒子，合同部分無效｜北京遺產(chǎn)律師

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一、案情介紹

王建國(guó)與張秀蘭系夫妻，育有三名子女：長(zhǎng)女王麗華、長(zhǎng)子王志明、次女王雅文。張秀蘭于2016年去世，王建國(guó)于2021年去世。

一號(hào)房屋原為甲醫(yī)藥公司分配給職工王建國(guó)的公房。1999年，王建國(guó)以成本價(jià)購(gòu)買該房，使用了夫妻雙方工齡優(yōu)惠，產(chǎn)權(quán)登記在王建國(guó)一人名下。

2020年9月17日，在王建國(guó)晚年（患有帕金森病）期間，其與兒子王志明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以380萬元價(jià)格將一號(hào)房屋“出售”給王志明，并當(dāng)日完成過戶。但王志明未支付任何房款，合同也未約定付款方式、交房時(shí)間等關(guān)鍵條款。

王雅文認(rèn)為：

房屋是父母夫妻共同財(cái)產(chǎn)，母親去世后遺產(chǎn)未分割；

父親無權(quán)單獨(dú)處分整套房產(chǎn)；

兄弟二人惡意串通、名為買賣實(shí)為贈(zèng)與，損害其他繼承人權(quán)益；

合同應(yīng)屬無效，房屋應(yīng)恢復(fù)登記至父親名下。

王志明辯稱：

房屋實(shí)際由他出資購(gòu)買，只是借父親名義登記；

父親生前立有遺囑，明確房屋歸他所有；

過戶時(shí)父親神志清醒，按手印確認(rèn)，合同有效。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認(rèn)王建國(guó)與王志明于2020年9月17日簽訂的《房屋買賣合同》中涉及張秀蘭遺產(chǎn)部分無效；

二、王志明于判決生效后10日內(nèi)，協(xié)助將一號(hào)房屋50%產(chǎn)權(quán)份額恢復(fù)登記至王建國(guó)名下；

三、駁回王雅文要求全部返還房屋的訴訟請(qǐng)求。

即：房屋一半歸王建國(guó)遺產(chǎn)（由全體繼承人共有），一半歸王志明（因其受讓父親自有份額有效）。

三、法院說理要點(diǎn)

一號(hào)房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)

雖登記在王建國(guó)一人名下，但購(gòu)房時(shí)使用了夫妻雙方工齡，且在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，依法屬于王建國(guó)與張秀蘭共有。

張秀蘭去世后，其50%份額成為遺產(chǎn)，未經(jīng)分割仍屬全體繼承人共有

王建國(guó)僅能處分自己50%的份額，無權(quán)擅自處分張秀蘭的遺產(chǎn)部分。

“買賣”實(shí)為無償贈(zèng)與，且受讓人明知房屋權(quán)屬狀況

合同無付款、交房等實(shí)質(zhì)條款；

王志明作為家庭成員，清楚房屋來源及母親已故事實(shí)；

未支付對(duì)價(jià)，不構(gòu)成善意取得。

合同部分無效，非全部無效

王建國(guó)處分自己50%份額的行為有效；

處分張秀蘭50%遺產(chǎn)份額的行為無效；

故僅遺產(chǎn)部分對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)返還，登記回王建國(guó)名下（作為遺產(chǎn)待繼承）。

借名買房主張不成立

王志明稱“自己出資、父親代持”，但無付款憑證、無書面協(xié)議、其他子女否認(rèn)，法院不予采信。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

父母名下房≠父母可隨意處置！若為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方去世后，活著的一方只能處分50%；

“0元過戶”“假買賣真贈(zèng)與”極易被認(rèn)定惡意串通，尤其發(fā)生在親屬之間；

繼承開始后未分割的遺產(chǎn)，屬于全體繼承人共有，任何單方處分均可能無效；

工齡折算購(gòu)房 = 夫妻共有！即使只寫一人名字，配偶去世后子女仍有權(quán)主張份額；

維權(quán)要趁早！若發(fā)現(xiàn)父母將房“低價(jià)”或“無償”轉(zhuǎn)給某一子女，其他繼承人應(yīng)立即行動(dòng)，避免過戶完成、執(zhí)行困難。

重要提醒：

本案中，若王雅文未及時(shí)起訴，王志明可能以“唯一產(chǎn)權(quán)人”身份再次出售房屋，導(dǎo)致其他繼承人徹底喪失權(quán)益。繼承糾紛，拖延不得！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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