兒子兒媳出資購房登記母親名下，主張借名買房被駁回｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙明遠、李靜系夫妻，趙桂芳系趙明遠之母。

2017年，趙桂芳取得限價商品住房購買資格。同年11月，她與甲公司簽訂《商品房預售合同》，購買一號房屋（總價103萬余元），其中首付款38萬余元，貸款65萬元。

購房時：

首付款通過趙明遠賬戶支付；

貸款由趙桂芳與趙明遠作為共同借款人簽署；

此后每月還款由趙明遠向趙桂芳賬戶轉賬；

房屋交付后，由趙明遠、李靜裝修、出租并繳納物業、供暖等費用；

所有購房合同、發票、產權證等原件均由二人持有。

2022年，一號房屋登記至趙桂芳名下。2024年，趙桂芳要求收回房屋居住，雙方發生爭議。

趙明遠、李靜遂起訴，請求法院確認其與趙桂芳之間存在口頭借名買房協議，并判令該協議無效（實為確權前置程序）。

趙桂芳否認借名關系，稱首付款系自己出資，貸款系子女“盡孝”代還，房屋為其個人財產。

二、裁判結果

法院判決：

駁回趙明遠、李靜的全部訴訟請求。

不認定雙方存在借名買房合同關系。

三、法院說理要點

無事前合意證據，事后行為不足以推定借名

原告未能提供購房前與被告就“借名”進行協商的任何證據（如聊天記錄、書面約定等）。

事后錄音中，雙方亦未明確提及“借名買房”合意，反而存在對首付款來源的分歧。

出資+控房≠借名成立

即使原告支付了首付款、償還貸款、裝修并出租房屋，但：

共同借款身份可解釋轉賬行為；

子女為父母房屋出資、管理，在親屬間屬常見情形；

不能僅憑資金流向和使用狀態否定不動產登記的公示效力。

限價房性質強化登記公信力

一號房屋系限價商品住房，具有嚴格申購資格限制，登記在具備資格人名下具有更強法律推定效力，更需謹慎認定權屬轉移。

舉證責任未完成

主張借名買房的一方，應就“雙方存在借名合意”承擔舉證責任。

本案中原告證據僅能證明“出資與使用”，無法證明“借名”這一核心法律關系。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

口頭借名買房極難被法院認可，尤其涉及限價房、經適房等政策性住房；

僅有轉賬、持票、居住等事實，不足以推翻產權登記，必須有明確合意證據（如協議、錄音、微信等）；

共同借款人身份會削弱“代付”主張，法院可能視為共同債務履行；

子女為父母購房出資，若無明確約定，易被認定為贈與或贍養行為；

限價房借名風險極高，即使實際出資，也可能無法確權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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