書面借名買房+全款出資，法院支持過戶｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張建國因家庭在京已有住房，暫不具備購房資格，但有意購置改善型住宅。經考察，選定甲公司開發的一號房屋（總價約1220萬元）。

因限購政策限制，張建國與外甥女李思涵協商，以李思涵名義購房。雙方于2021年6月30日簽訂書面《借名買房協議書》，明確約定：

房屋由張建國全額出資；

所有首付款、貸款、裝修款均由張建國支付；

李思涵名下收款銀行卡、U盾、密碼交由張建國指定人員保管；

房屋全部權利歸張建國及其子女所有；

李思涵無條件配合未來過戶或出售。

協議簽訂后，李思涵作為買受人，于2021年7月28日與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋。合同所留聯系電話均為張建國號碼。

張建國實際支付：

首付款及定金共計488.82萬元；

裝修款65萬元；

2022年3月至2024年8月，按月償還貸款本息126.9萬余元，全部資金來源于其個人賬戶。

2023年，李思涵丈夫表示“不再提供身份證件，拒絕配合任何手續”，導致甲公司雖已通知交房，張建國卻無法收房。

訴訟期間，張建國已取得北京市購房資格，并一次性結清全部剩余貸款。甲公司表示可直接變更購房人，無需撤銷網簽。

二、裁判結果

法院判決：

一、確認《商品房預售合同》項下全部權利義務由張建國享有和承擔；

二、甲公司于15日內向張建國交付一號房屋；

三、甲公司于30日內協助將一號房屋產權登記至張建國名下；

四、駁回張建國其他訴訟請求。

三、法院說理要點

存在真實、書面的借名買房合意

雙方簽訂有明確書面協議，詳細約定出資、權屬、賬戶控制、未來過戶等事項，且有第三方證人簽字，足以證明借名系雙方真實意思表示。

原告實際履行全部合同義務

首付款、裝修款均由張建國直接或通過李思涵賬戶支付；

貸款由其持續償還兩年多；

合同所留聯系方式為其本人；

→ 張建國是實際履約主體，李思涵僅為名義簽約人。

房屋性質為普通商品房，非政策性住房

一號房屋為市場化商品房，不涉及保障房、經適房等禁止借名的特殊類型，借名行為未損害公共利益。

原告現已具備購房資格，過戶障礙已消除

訴訟中，張建國已取得在京購房資格，并清償全部貸款，抵押已解除，具備辦理產權轉移登記的現實條件。

開發商同意配合，無履行障礙

甲公司明確表示可通過系統直接變更購房人，無需撤銷原合同，法院判令其協助過戶具有可執行性。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

書面借名協議是勝訴核心！本案因有詳盡書面合同+證人+資金流水閉環，才獲法院支持；

普通商品房借名，在具備資格后可確權，但政策房（經適房、公租房等）一律無效；

貸款必須由實際權利人償還，否則可能被認定為贈與或借款；

即使出名人反悔，只要證據充分+資格具備+債務清償，仍可強制過戶；

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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