北京買房：理清思路，購房建議1767

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

再問：主要是雙方老人隨著年齡增長，父親70了，還在老家。想盡快接過來住，離我們近一點，相互照應起來也方便。現在我們住在北京新天地五期的三居室，如果雙方老人都過來，不太住的開。

感覺26年會是一個比較不錯的買房時機，您再給把把關，是把現在的房子置換成一個四居室合適？？優點是還款壓力小。還是在常營再來一套房子合適？？優點是以后在北京兩套房子，心里不慌，以后老了可以吃租金。

A：

1、把關談不上，房子是用來住的，尤其是改善房還是主要看自己的需求。其實就在新天地換四居也沒問題，這看看小區的掛牌和成交價就知道，大戶型的價格并不低。說明市場對小區的改善定位很認可，所以大戶型從保值角度才不吃虧的。

當然這指的是在地段兒內不吃虧，但畢竟是兩區交界，很難說朝陽區會在周邊再投入太多財政資金。

2、再買一套，只能說如果是我的話會這么做。也就是兩手準備，一起住也住的開，分開住也有房子，反正我家現在是這么做的，大家都有另外的選擇。

從房子流動性來說，如果總價7/800萬，在常營管莊這地段兒有些偏高，出手時就算不影響價格，掛牌周期也會比較長的。所以除非是就喜歡住大戶型，否則還是兩套房更靈活。

3、另外我也認為現在是房價相對低的時候。主要理由就是因為租金收益率已經低于同期銀行利率，在1992年房產商品化之后的樓市歷史中，這種時期只有過三次，每次都是相對低谷。

或者說每次都是經濟危機的時候，樓市低迷房價下跌，但北京房租卻降的不多。再加上銀行降息降準的救市，所以相比之下房租收益率就暫時超過同期利率了。

歷次分別是1992-1994年，那幾年發生的事兒太多，但不便多說。1998年前后是因為東亞金融風暴，2008-2009年是因為次貸危機。這三次都是房租收益超過銀行利率。

4、其他的也有利率下降的時候，比如典型的2012-2015年，背景是四萬億浮華散盡（媒體用詞），各種危機內外交困。但當時北京的房價已經很高，租售比超過利率太多，所以就算降息也沒顯的太低。

之所以這兩年很多小城市的房價降回2014甚至2012年，就因為他們當時就不應該漲的這么多，都是去庫存給托起來的。而北京不一樣，但不多說了，有興趣對照利率調整表看看吧。

僅供參考。

二

Q:

我是陜西的，孩子在北京已落戶，工作穩定就是收入不高，所以我們想盡量少貸款，用老家的兩套房作為他北京的首付。

現在看的是豐臺河西，看規劃的未來應該發展不錯，而且還有央直機關宿舍區，只是不知道產業發展將來怎樣？園博園兩居室請您幫著看一下，或者是珠光逸景的這兩套兩居的價格也接近，請幫助點評一下。

A：

1、豐臺河西的規劃是不錯，但我也不知道未來的產業發展啊。應該會越來越好吧，就是時間周期不會太短。

這參考麗澤吧，規劃更好，重視程度更高，但從立項到現在快20年了，從房價來說確實拉動了，但還沒真正發揮出太大價值。

另外也可以參考豐科園，從立項到現在30多年了，發展的非常不錯，但對周邊房價的拉動不大，只能說支撐挺強的。所以產業發展是個長期的過程，別著急。

2、兩套房的戶型都挺好，這看自己的喜好。園博府的怎么說呢，小區很好，當年的價格也不貴，低于預期。但就是地段兒不是太受追捧吧，所以仍然是有些落后了大盤走勢。

珠光逸景也差不多，都是小區還行，但到目前為止受到地段兒的影響較大。所以都是自住為主吧，沒必要做什么點評。

3、總之我真不好說什么，您的預期可能有點兒高，我要建議就是多考慮居住吧，先看園博府，后看珠光逸景。

僅供參考。

三

Q:

我和妻子都是北京戶口，但因為一直在國外工作所以沒買房（老家買房了）。目前孩子已面臨入學，我們的外派合同也將于明年結束，不打算再出國了。

工作單位在蘇州橋vs上地，如果買學區房的話感覺都很貴，但又不得不買，同事建議是買西三旗，首付200+300貸款500萬總價能買到能自住的，比如知本時代的兩居室，請問性價比如何？目前是否可出手？未來趨勢您認為如何？

A：

1、西三旗學區的熱度不算高，所以大多數的房子溢價也就不高，對應居住角度的性價比在海淀就相對高了。知本時代就挺典型的，商品房，價格走勢基本跟隨大盤，溢價可能也就是10%左右吧。如果對學區的期望值不太高，那買在這里挺合適的。這讓中介或自己算算賬吧，我估計是這比例。

2、目前是否可出手？先看具體房源吧，算算賬，如果能找到溢價很低甚至沒溢價的就出手，不了后邊什么走勢都算超值了。沒有合適的那就甭著急唄，等明年春天再看，反正年底也沒什么成交量。而且就算大盤上漲，西三旗也肯定不是領漲板塊，不會吃虧的。

3、未來趨勢，未來到什么程度啊？如果從20年一個大周期來看，那北京作為首都，房價至少能對抗通脹。但如果說短期幾年的話我認為漲不了多少，等經濟真正回暖才算有支撐。

僅供參考。

四

Q:

我們是新北京人，孩子明年出生，目前無房集體戶，想買個帶學區的兩居室落戶，兼顧保值。看了海淀魏公莊一帶的房子，以及紫竹橋航天橋周邊的，感覺以5-600萬預算的話似乎只能選擇老破小了，而且據說溢價還很高，是不是這種現狀？

那我們如果買在石景山或豐臺呢？您感覺會不會性價比就高多了？但是又無法兼顧學區了，您能有什么建議嗎？聽說有租用房子學位的，您了解嗎？

A：

1、5/600萬在西三環一帶，那基本就是這現狀了。不過溢價的高低得分跟誰比了，跟豐臺石景山的相比肯定是很高，但在海淀內部的話基本就是中等平均值。現在老破小的平均溢價20-25%吧，一般不超30%。

2、買在石景山或豐臺，那如果只是考慮居住體驗，那自然是性價比高多了。這用租售比就能體現出來，用總價除以預估租金，數值越低的意味著居住的性價比越高。其中老破小的性價比是最高的，因為沒什么公攤，利用率也就更高。

3、我沒什么辦法，預算不太高的情況下只能是取舍了，看自己更重視哪方面吧？

4、租學位的有，但我不太了解。一般都是找中介給介紹一下，然后兩方自己談價格，沒有標準的市場價。您家孩子既然明年才出生，那這會兒考慮這些太早了，過幾年也不晚。

僅供參考。

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