100天去化43%，大華靜安高端盤失速

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

靜安第一個打出“三陽臺”概念的樓盤——大華靜安年華，開盤三個多月后要開放實景示范區(qū)了。

項目主推建面約108-123㎡3-4房及約180-220㎡疊墅，1幢高層 3排疊加，整盤貨量不多，高層105套，社區(qū)總共175戶。

105套高層一次性全開，均價13萬/㎡，其中，108㎡均價約12.65萬/㎡，123㎡均價約13.5萬/㎡。

去年9月28日首開，72組客戶參與搖號選房，官宣去化78套，去化率74%。

三個多月時間過去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，已售45套，去化率約43%，與宣傳口徑尚有較大差距。

具體來看，123㎡戶型網(wǎng)簽17套，108㎡戶型網(wǎng)簽28套。

高層房源網(wǎng)簽進(jìn)展緩慢之下，疊墅的開盤進(jìn)程，暫未有進(jìn)一步消息。

從銷售進(jìn)度來看，去年9-12月，分別網(wǎng)簽40套、1套、2套、3套。

三個月加起來6套，可以說，熱鬧只停留在開盤當(dāng)天。

在認(rèn)購開始前，靜安年華已經(jīng)開了分銷，還給出了認(rèn)購福利：

1.認(rèn)購即送2萬車位抵用券，可與建檔3萬車位券疊加使用；

2.首日認(rèn)購額外贈送空間改造特權(quán)，戶型優(yōu)化一步到位。

從產(chǎn)品看，靜安年華體量不大，定位“小而美”。

配置也往高端靠：2300㎡自持商業(yè)里嵌著會所，恒溫泳池、健身房；再配口袋花園、核心浮島、水景軸線。

該有的氣質(zhì)，都給齊了。

室內(nèi)裝標(biāo)更是沖著一線看齊：嘉格納廚房六件套，大金中央空調(diào)，唯寶高儀潔具。

不論站在哪個角度，都很難說它不認(rèn)真。

更何況，頭頂?shù)墓猸h(huán)還不少。“靜安稀缺戶型”“上海首個全線三陽臺”。聽起來，每一個都該是爆點。

但市場的反饋相對冷靜，光環(huán)沒有變成速度。

回到土地本身，故事其實更熱血。

去年3月底的三批次土拍，經(jīng)過67輪激烈角逐后，大華集團(tuán)以24.85億拿下項目所在地塊，溢價率32.31%，樓板價92659元/㎡，刷新大寧樓板價紀(jì)錄。

該地塊位于大寧核心商圈的邊緣，與核心商圈、大型公園、地鐵有一定距離，且周邊都是老舊小區(qū)。

高價拿地之下，為了增加貨值，大華選擇了高低配。

拿地后節(jié)奏也很猛。

2個月內(nèi)公示規(guī)劃，3個月就進(jìn)入施工階段。從拿地到7月19日展廳開放，用時僅120余天。

再到首次開盤，耗時6個月，開發(fā)節(jié)奏向頭部房企靠攏。

項目的開發(fā)公司為上海驍華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人趙德明，該公司由大華集團(tuán)100%控股。

“年華系”是大華的TOP產(chǎn)品序列，而靜安年華作為該序列的開山之作，對大華而言意義非凡，這不僅是一次常規(guī)的項目開發(fā)，更是塑造高端品牌的關(guān)鍵機(jī)會。

只是到現(xiàn)在為止，結(jié)果并不理想。

靜安樓市也很卷。

在靜安年華之前，中建玖上瑯宸、靜安璽樾、萬科中興傲舍等搶先入場，改善客群被一輪輪分流。

靜安年華之后，位于蘇河灣板塊的保利譽(yù)靜安、悅97又接力登場。

今年，靜安東斯文里項目也將入市。

在這樣的環(huán)境下，靜安年華的去化壓力又增加了幾分。

回看全年，2025年，大華集團(tuán)在上海實現(xiàn)105.76億元的權(quán)益銷售額，相比于2024年的163.06億元下滑約35%。

名次也從第六位下滑到第十二位。

最近，大華回到了熟悉的戰(zhàn)場持續(xù)發(fā)力。

11月的九批次土拍，大華以11.42億元的底價拿下寶山高境一宗宅地，樓面價3.7萬元/㎡。

12月，又以12.23億元拿下寶山顧村一宗“城中村”改造地塊，樓面價2.35萬元/㎡。