華潤置地這次，一口氣打破了五項記錄！

回顧剛過去的2025年，上海樓市雖面臨眾多挑戰，但仍誕生了5大“百億樓盤”，在冰封的行情中破冰而出。

這五個百億盤，各有傳奇，以220.3億元登頂年度銷冠上海壹號院，全年五開五罄；金陵華庭以累計近220億元的銷售額緊咬比分，雙峰并立。

緊隨其后的是華潤置地的翡雲悅府，這個10萬+/㎡的豪宅項目，全年賣掉了1123套，攬金160億。

這個項目不僅是全國單價10w+樓盤里套數最高的，也是上海年內唯一銷售套數破千的項目，順手就包攬了上海銷售面積、銷售套數第一名。

留意一下銷售套數榜也很有意思，去年上海全市銷售套數Top 5，僅華潤置地一家就包攬了三席，除了榜首的翡云悅府，還有銷售套數排在第二的時代之城，排在第四的中環置地中心。

還有上年底前入市，首開日光、刷爆頭條的澐啟濱江，短短一個月，該項目就熱銷318套，攬金66億，劍指2026年王座。

這么硬核的業績，也讓華潤置地毫無懸念地登頂上海全年權益銷售榜首位。

此外，前灘南的前灘公館，續銷的保利世博天悅，也都躋身到了“百億俱樂部”之列。

幾個百億盤，構成了上海樓市的頂流頭部，也成為支撐市場繁榮的中堅力量。你能看到：

哪怕市場再冷，照樣有人能夠通殺。

這些百億項目中，有的話題不斷，有的強勢掘金，但真要找個最有看點的，還得是翡雲悅府。

不同于其他坐擁黃金地段、匯集頂流標簽的豪宅，翡雲悅府所處的“新楊思”，既無濱江稀缺景觀，也非傳統老錢腹地。

它更像浦東一張“白紙作畫”，未來尚存想象，先天便少了幾分眾人追逐的爆款基因。

但該項目仍然能和燙金地段的豪宅同臺競技，強勢闖入百億陣營。

僅8個多月，連續開盤12次，3次觸發積分，共賣出1123套房子，算一下相當于月均流速達到了“恐怖”的140套，視線之內，罕有敵手。

同時，項目首開認購939組，創下了上海2025新房認購率最高記錄。

盤點一下，僅在翡雲悅府這一個項目，華潤置地上海團隊就一口氣打破了五個記錄：

去年上海市場認購率最高、流速最快、銷售套數最多、銷售面積最大，以及全國單價10w+樓盤里套數最高。

這也給我們提供了一個很好的觀察切口，可以看見上海樓市乃至整個行業的競爭，已步入全新維度，艷姐總結了觀察到的三個現象。

01

現象一

從“誰賣的好”

到“誰能突破板塊上限”

在很多地產項目還在比拼誰賣的好、誰去化速度快、誰能日光的時候，一些項目在另一個維度，悄悄完成了另一個創舉：

搶奪板塊定價權，打破板塊上限值。

具體來說，就是刺破板塊價格的“天花板”，展現了完美的價格沖關；同時又實現現象級熱銷，走出了獨立行情。

以上海市場為窗口，我們可以浦東新楊思來舉例。

這個板塊的規劃能級很高，藍圖勾畫的也頗具想象力，但此前入市的項目市場業績都不溫不火，甚至面臨去化難題，既聚攏不起人氣，也搶占不了榜一，遑論去刺激市場購買力。

很明顯，這個板塊需要一個能真正能定義板塊價值的標桿項目，來擔當板塊價值崛起的強大引擎，來充當區域價值的錨點。

也是在這里，華潤置地打了一場相當經典的“突破板塊上限”的經典戰例。

2024年11月，華潤聯合體經過202輪鏖戰，以40%的中止溢價在新楊思拿地，樓面價達到7.4萬/㎡，板塊地王誕生。

僅僅三個月后，在市場還沒反應過來時，新楊思“舊地王”旁再添“新地王”，至此，上海第一個“雙地王”項目就此誕生。

“雙地王”一出，迅速吸引了市場的高度關注，奠定了項目獨有的基調，為后續塑造高端豪宅價值體系埋下伏筆。

“轟地王”還僅僅是第一步，因為板塊內新房均價維持在9w-10w的價格，華潤置地要保本，整盤均價要去跨越式挑戰12w+，帶頭去當板塊的“價格刺破者”，難度系數呈幾何級上升。

華潤置地上來先發起了一場“認知戰”，重新梳理新楊思的的想象力，把新楊思這個金色中環重點區域中唯一定位“國際消費中心”的板塊，塑造為錨定消費的浦東3.0的增長極，與陸家嘴、張江三心鼎立，助力浦東的世界進程。

這些價值體系亮點，讓新楊思強勢闖入大眾視野，價值深入人心，徹底改寫市場對板塊的認知，讓新楊思成為了繼陸家嘴、前灘、張江之后的下一個置業熱土。

這一系列的打法，不僅向市場與客戶傳遞出堅實信心，更昭示著它激活板塊、賦能未來的魄力與實力。

這樣強大的市場說服力，不是所有開發商都能具備的，它很大程度上基于行業的積淀、精準的判斷與兌現諾言的能力。

隨后翡雲悅府的首開均價達到10.72萬，并以爆賣的姿態席卷市場，讓浦東內中環賣出了內環的價格，一下子就把新楊思這個板塊的上限再度往上拉升了一截。

曾經的中產板塊，如今順利躍升到豪宅區。

更重要的是，翡雲悅府也想市場傳遞了一個關鍵的信號：

行情下行期，它是捅破板塊價格天花板的存在；行情上行期，更將是價值跳漲的領頭羊。

回過頭來復盤，這一系列的布局如同一盤精心落子的大棋局，極大地放大了新楊思的的整體板塊價值與想象空間。

其實不止新楊思這一個案例，去年華潤置地上海團隊打造的幾個項目，不僅銷售套數榜上名列前茅，無一例外都突破了板塊的天花板：

中環置地中心

成為寶山南大板塊的現象級紅盤，

在嘉定南翔板塊展現出的強大市場統治力，以及

以年末現象級黑馬的姿態刷屏……

多留意下華潤置地上海團隊針對幾個爆款項目的營銷操盤手法，無一不是“快節奏+搶節點”的高速打法，節奏快到能拉出殘影，在時間維度上實現了對同行的精準碾壓。

速度快的同時，幾個項目的操盤團隊也是制造話題的高手，自拿地起便懸念不斷、熱度不墜，同時又始終保持著高階的價值輸出與品牌定力，牢牢占據用戶心智與話題頭條，形成難以逾越的品牌護城河。

幾乎可以這么說，除了華潤置地，換做其他普通的項目，或者再更換一個開發商，項目所在板塊的整體激活程度，都不一定能達到如此高的層級。

02

現象二

從“造房子”

到“城市投資開發運營商”

回到具體的實操層面，拋開浦東新楊思板塊的價值躍升，關鍵是贏在了哪里？

艷姐的觀察是：

運營之王和超級央企的雙重底盤托舉。

①運營之王，“第二曲線”業務重構行業邏輯；

如果你以為華潤置地是單一的“開發商”，那你就錯了！

這幾年，從“開發商”向“城市運營商”的身份革新，已成為頭部房企的戰略共識。

上行期，頭部房企拼規模，拼利潤；下行期頭部房企拼戰略轉型，拼商業模式，這才是頭部房企未來能“活得好、活得久”的本質。

剛剛過去的2025年，保利發展、中海等頭部央企還在維系2000億的規模，但問題是隨著城市大拆大建時代結束，2000億的規模又能維持多少年？

換句話說，地產上半場是大開發，地產下半場是城市運營。

以華潤置地為代表的少數巨頭，是“城市運營商”轉型的經典案例，除了數字上的領先，深層的底層語境是，只有活得好、活得久，才有動力和能力去造“好房子”，去激活城市動能。

華潤置地能成為“運營之王”的一大標簽——片區統籌開發模式。

2008年，華潤置地在深圳南山大沖村的283㎡舊改，集統籌、規劃、開發、建設、運營為一體，以“街區+MALL”的商業創新、產業生態鏈、公共空間升級，將城中村蛻變為深圳科創中樞，號稱“南山模式”。

深圳萬象天地

自南山模式開始，華潤置地一路開掛，先后摸索出以“新型城鎮化建設”為核心的溫州龍港模式、以“文商旅片區統籌”為核心的三亞海棠灣模式、以“文體基建設運營”為核心的深圳大運模式。

放眼全國，在國內任何一個城市任何一個板塊的運營，都可以從華潤置地這4大模式中找到解決方案。

這一套不斷進化的城市運營方法論，已經成為行業學習復制的模板，但能發揮最大的勢能的還得看華潤置地自己。

②

超級央企，全業態閉環重構城市價值新坐標。

大家知道，城市運營并不是一錘子買賣，周期短則3、5年，長則8年、甚至10年，這意味著前期需要巨大的資金投入。

所以，為什么是華潤置地敢于為“城市運營商”持續投入？又率先完成了向“城市運營商”的身份革新？

艷姐覺得，這不僅是因為過去華潤置地成功案例奠定的行業信譽，更因為：不管是華潤置地還是其背后的母公司華潤集團，錢袋子夠扎實、底盤夠厚。

放眼整個行業，比華潤置地財務表現還要穩健的，寥寥無幾，何況背后還站著“航母級”的華潤集團。

在母公司全鏈路資源底盤支持下，華潤置地完全具備強大的片區運營托底能力，為城市定錨價值新坐標，所以才能在上海的不同區域、不同板塊，打造了諸多地標紅盤。

城市運營開發商的特殊角色+片區統籌的強大實力，為華潤置地構建了強大的護城河，也是其區別于其他開發商最關鍵的底層邏輯。

我們常說，選擇產品，是選擇它所承諾的未來，更是選擇其背后的支撐體系，這一點在翡云悅府和背后的華潤置地身上，更加具象化呈現了。

說白了，正是因為在良好的底盤之上還在全力以赴，不管是品牌還是產品，都從細節中扎扎實實地打動了客戶，所以翡云悅府才可以在快節奏的推盤中不斷加深產品品牌形象，也得到了最好的回饋，也由此成為2025年：

上海樓市的又一個傳奇。

03

現象三

從“賣點堆砌”

到“打包生活方案”

過去一年來，被稱為“好房子元年”，關于什么是“好房子”的問題，正在重構整個房地產行業的價值坐標系，各大房企紛紛拿出了“壓箱底的寶貝”，

我們看到，華潤置地推出了“三好十二優”產品體系；綠城拿出沉淀多年的《好房子產品標準2025》，濱江以“五好房子”勾勒人居理想，龍湖更是布了高達435條細化條款的《龍湖好房子產品標準》……

行業正在從過去比拼材質、配置的“參數競賽”，轉向體系化、理念化的產品哲學之爭。

拿華潤置地的“好房子”產品體系舉例，這套體系將“好房子”的抽象理念，細化為“好社區、好產品、好服務”三大維度下的十二項具體場景。

在這套體系中，房子不再是孤立的存在，而是生活的容器，行業創新正在從單一的產品點狀創新，走向系統性的生活解決方案。

拿已經經過市場業績驗證的翡雲悅府為例，可以觀察華潤這套產品體系落地的細節。

大面積采用LOW-E玻璃與鋁板的立面，構筑了超大尺寸玻璃與超高窗墻比，讓外立面的玻璃占比達到了遠超同類產品的約80%。

翡雲悅府示意圖

在陽光下，整棟建筑仿佛巨大的水晶棱鏡，墻面仿佛在光線下自然“隱形”，室內外空間在光影里溫和地對話。

從大堂星級酒店式會所的穹頂水晶燈，到下沉庭院里精心設計的社交空間，再到連接社區與街區的活力通道，前衛的設計風格能讓你感受到某種超越項目本身的"未來美學藝術"。

翡雲悅府示范區實景圖

華潤置地上海公司也將這套產品體系進一步延伸拓展，讓產品更具海派的精致與氣質，將國際化的審美，細膩地融入本地的生活肌理，讓“好房子”的標準，向上海這座講究“腔調”與“實用”的城市深度致敬。

艷姐此前曾提到過，華潤置地的很多產品設計是具備“市場領創能力的”，通俗點說就是在華潤置地項目露面之前，開發商不敢、不舍或干脆想不到還能這么做。

比如中環置地中心最大特色就是大量的270度轉角窗設計，在此之后，越來越多開發商都在非市區的項目中落地了270度轉角窗，但只要一細問，基本都是：學華潤置地的。

在翡雲悅府這個項目上，同樣有產品“領創能力”的體現，比如通過承重結構優化出的三面飄窗，得以讓主臥利用整面飄窗打造嵌入式收納系統，解放衣柜空間；衛生間利用飄窗打造雙臺盆，空出一側引入天光的梳妝空間……

120㎡樣板間實景圖

比如從玄關的雙面柜到宛如“變形金剛”般的儲物系統，再到衛生間墻體內的隱藏式收納，你會發現這個家的儲物能力遠超視覺預期，這些都得歸功于華潤MAX收納體系的功勞。

120㎡樣板間實景圖

在上海市場，這些都是華潤置地率先打磨成熟、推向市場的創舉，相信未來又會在業內掀起一場變革潮流。

此外， 華潤置地提出的“潤澤美好”服務體系， 這個體系概括下來就是要做 好 三件事：

通過細致的維護標準，讓房子“老得慢一點”；嫁接資源為業主創造便捷和有溫度的生活內容，讓生活“幸福多一點”；通過社群運營鏈接志趣相投的友鄰，讓鄰里“聯結緊一些”。

這套服務并非千篇一律，強調“一項一策”，意思是會根據每個項目的地段、文化和居住人群的特點，來定制服務方案。

整個體系的目標很清晰：讓房子在時間里保值，讓生活在社區里增值。

過去，“服務”一詞在地產行業的鏈條里，常常被排在“開發”與“銷售”之后，像是一種必要的“售后”。而現在，以華潤置地為代表的開發商，正試圖把服務的基因，前置到項目規劃之初。

當大家在“硬件”上越來越趨同時，真正的差異，將在漫長的居住歲月里，通過看不見的“軟件”，也就是持續的服務與運營來顯現。

結語：

當行業告別粗放增長，真正的高手早已登高望遠，站在三個維度上構筑起自己的價值壁壘：

用片區運營能力重塑板塊價值，用系統產品能力定義生活標準，用全周期服務能力護航資產未來。

華潤置地通過翡雲悅府向市場展示了一個完整的能力閉環：以"造城者"的格局拉升板塊天花板，以"產品家"的匠心構建生活場景，以"運營商"的遠見守護長期價值。

這恰恰解釋了為何在充滿挑戰的2025年，翡雲悅府能夠逆市創下上海新房認購率紀錄：無論如何，市場永遠會為真正具有系統優勢的價值創造者用腳投票。

單點優勢的時代已然終結，系統能力的時代正在開啟。那些能夠將城市遠見、產品哲學與運營智慧融為一體的企業，終將成為穿越周期的贏家。

主編：張艷

責編：浩浪、Eric、行輪

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