“自住需求成為主要置業動力”！年末北京豪宅市場陷“貼身肉搏”，核心地段高價項目正排隊入市

每經記者：陳夢妤 每經編輯：魏文藝

2025年末的北京樓市分外熱鬧。

12月25日，北京土拍收官，總成交金額約1427.42億元，年內最高溢價率接近40%；12月24日，北京發布樓市新政，繼續優化限購相關政策；12月22日，中海地產啟動全新高端產品系安瀾北京，這正是其在3月18日以總價75.02億元、樓面價約10.23萬元/平方米、溢價率27.93%競得的北京單價“地王”地塊。

“今年業績基本撞線，完成率在95%左右，實現了年初的既定目標。”招商蛇口北京公司有關人士向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）表示。

中指研究院數據顯示，2025年截至目前，北京豪宅（套均總價1500萬元以上，下同）市場累計供應6240套，遠超2024年全年的供應規模。中指研究院高級分析師范詒杰向每經記者分析指出，今年北京核心地塊的供應推動了豪宅供應規模大幅增長；成交活躍度較高，對新房市場形成支撐；整體成交均價有所下跌，但總價在1500萬至2000萬元區間的產品市場支撐力更強。

北京某項目樣板間 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“地王”入局，豪宅市場陷“貼身肉搏”

作為北京住宅史上首宗樓面價突破10萬元/平方米的地塊，安瀾北京當時的拿地成本已逼近周邊在售項目的房價。也正因為如此，中海地產對該項目寄予厚望，從拿地到產品正式發布，前后足足投入了9個月的時間。

12月22日，中海地產在國家會議中心舉行發布會，啟動全新高端產品系安瀾北京。中國海外發展助理總裁付熙嵬、投拓總監張欣，中海地產北京公司總經理倪健剛，以及福布斯中國研究院院長錢厚琳等均現身發布會為項目站臺。用北京公司副總經理劉磊的話說，安瀾北京的項目方案來來回回經歷了很多次修改，“這很不中海”。

相比之下，兩個月前，中海地產聯合體在上海以總價439.5億元拿下徐匯濱江全國“地王”，項目案名為安瀾上海，12月19日就已完成首輪認籌。

從北京市住建委的信息來看，安瀾北京此次獲準預售15棟樓，共計268套房源，價格區間15.4萬—18.0萬元/平方米，洋房主力戶型為210平方米、275平方米、310平方米四居，總價約3000萬元起。

在發布會現場，就有購房者向每經記者表示，第一時間拍下戶型圖發給家人，已對比過周邊數個項目，對安瀾北京275平方米戶型有意向，“但今年的選擇很多，因此不急于出手”。

事實上，安瀾北京周邊云集了多個高端熱門新盤，競爭激烈。比如圓明天頌項目，2021年開盤價11.5萬元/平方米，目前二手房掛牌均價已達到17.6萬元/平方米；臻云項目在售均價約13.9萬元/平方米，總價約1600萬元起，北京市住建委官網（網簽均價出處，下同）顯示其網簽均價為12.36萬元/平方米；建發海晏在售均價約13.6萬元/平方米，總價約2300萬元起，網簽均價約13.6萬元/平方米。

建發海晏網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

臻云網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

而在朝陽區朝青板塊，截至目前，紫京宸園在售均價約11萬元/平方米，首批預售房源網簽均價約9.80萬元/平方米；璞樾在售均價約10.5萬元/平方米，首批預售房源網簽均價約9.98萬元/平方米。在此之前，“選紫京宸園還是選璞樾”早已是區域改善市場的重要話題。圍繞開盤、蓄客、價格戰等，房產博主們收割了一波波流量，也間接推高了項目熱度。

紫京宸園網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

璞樾網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

今年4月28日，中建智地、中國金茂、越秀地產和朝陽城發聯合體以總價126億元拿下北京市朝陽區黃杉木店組合地塊，其中住宅部分成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽區宅地樓面價紀錄。據《每日經濟新聞》此前報道，11月12日，中建智地與越秀地產爆發沖突，前者舉報稱璞樾項目存在首開不合理定價、續銷期間惡意競爭導致客戶流失到板塊外競品等行為。11月16日晚間，股東各方達成和解。不過，這暴露出的則是背后競爭激烈的區域市場。

與此同時，黃杉木店地塊周邊的保利朝觀天珺在售均價為8.7萬元/平方米，金茂滿曜在售均價為8萬元/平方米；距該地塊稍遠些、城市界面更好但客群有重合的中海萬吉玖序，在售均價為12.5萬元/平方米。

中指研究院數據顯示，截至12月21日，北京套均總價1500萬元以上豪宅市場累計成交2851套，同比增長10.6%；豪宅成交套數占全市新建商品住宅成交總量的比重為8.4%，較2024年同期提升1.4個百分點。

“其實對于競品，從拿地到營銷策略、推盤節奏，甚至細到案場的價格變化，我們都會認真關注。”有頭部開發商人士向每經記者透露。

北京某項目營銷中心 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

需求變化，自住需求成為主要置業動力

合碩機構首席分析師郭毅在接受每經記者采訪時指出，今年北京豪宅市場呈現出兩個特點：一是購房者更追求物理空間與精神需求的深度結合；二是與以往單純強調奢華不同，今年的豪宅更注重從居住本質出發，洞察用戶需求，圍繞生活方式進行產品優化。

在購房決策方面，從客戶需求看，地段還是第一位的。這兩年的市場供地和新房供應，已經很難稱得上哪個片區存在稀缺性了。大家在買房子的考量上，核心是地段的適配性，以及地塊周邊的教育、商業、醫療等。“現在大家買房投資的意愿沒有那么強，更多的還是用于自住。就算是貴一些的房子，其實更多的也還是以自住需求為主要置業動力。”郭毅認為。

郭毅向每經記者表示，過去大家在買豪宅的時候，可能還可以接受一些小瑕疵，但現在要的是一個全方位、優秀無短板的豪宅，對細節敏感度提升。比如關注戶型功能空間、室內裝修、社區公共部分（大門/園林/會所/車庫品質）、科技系統等。

招商蛇口北京公司有關人士舉例道：“招商璽是我們在北京最好的項目，購買228平方米和266平方米戶型的基本是私營企業主，或是金融行業從業者。他們把房子看作是一種資產配置，做資金避險，受周期和其他因素的影響相對較小。”

“除了資產配置，自住是另一個核心訴求。招商璽項目內有約5000平方米會所，這個規模在北方市場較為罕見。對于這類業主來說，產品品質、裝修配置、服務的周到性，往往是他們做決策的關鍵。”

上述招商蛇口北京公司人士續稱：“其實豪宅業主群體的決策周期較短，一旦看上某個產品，會很快做出決定。他們更傾向于在自己熟悉的區域或堅定看好的區域范圍內選擇。與剛需和剛改客群不同，這一群體對價格、折扣優惠及贈送面積等因素的關注度較低，對其決策影響較小。”

北京某項目樣板間 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

展望明年，核心地段高價項目排隊入市

在市場分化嚴重的情況下，豪宅市場依然保持著自己的銷售節奏。

前述頭部開發商人士就表示，北京的豪宅項目其實并不那么追求流速，反而一直有自己的調性，整體價格變動不大，不會隨著市場下行而出現降價行為。

對于2026年的趨勢，范詒杰向每經記者分析指出，一是供應延續高規模，二是產品力全方位競爭。

“2026年北京豪宅供應規模大概率延續較高水平，一系列位于核心地段的高價項目正排隊入市，如中建智地太陽宮項目、北京城建祈年大街項目、保利半壁店項目、海開上地項目、海淀朱房二期項目、懋源松榆里項目等。疊加2025年高供應量，未來庫存去化存在較大壓力。”范詒杰說。

另一方面，在供應保持高水平但需求有限情況下，開發商將更注重產品創新，智能化、生態化、低密度設計將成為主流，服務配套也將成為核心競爭力。

“海淀的功德寺、上地、朱房，朝陽的太陽宮、永安里，豐臺的麗澤商務區、分鐘寺，順義中央別墅區等板塊，因土地資源稀缺、規劃利好和配套成熟，將成為供應和需求的集中地。產品方面，大平層、別墅，具備頂尖產品力和獨特資源（如優質學區、稀缺景觀）以及過硬的產品力和物業服務的項目，因極強的資產保值屬性，將繼續受到高凈值人群追捧。”范詒杰說：“大多數缺乏鮮明特色、同質化嚴重的普通豪宅項目，可能面臨較大去化壓力。”

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