北京房產律師：業主起訴開發商逾期辦證，法院判賠34萬違約金！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2018年10月，林振宇與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買位于昌平區的一套住宅（后稱一號房屋），總價735萬余元。合同約定：甲公司應于2020年12月31日前交房，并在林振宇交齊資料和稅費后30個月內辦妥不動產權轉移登記。

林振宇依約付清全款，甲公司也于2020年12月30日交付房屋。但因甲公司遲遲未完成樓棟的首次登記（即“大產權證”），導致林振宇無法辦理個人房產證，直至2024年10月14日才最終取得。

林振宇認為，甲公司逾期辦證近16個月，嚴重影響其積分落戶、房屋交易等權益，遂起訴要求：

按總房款日萬分之一標準，支付2023年7月1日至2024年10月14日的違約金347,157.98元；

退還代辦費1200元。

甲公司辯稱：

合同明確約定違約金上限為總房款的0.2%（即約1.47萬元）；

逾期系因總承包方乙公司拒不配合竣工驗收所致，非其過錯；

林振宇無實際損失，日萬分之一標準遠超合理范圍，屬變相懲罰性賠償。

庭審中，雙方確認：甲公司已于2024年8月29日取得大產權證，并通知業主辦理轉移登記；林振宇于10月14日完成個人產權登記。

裁判結果

法院判決：

一、甲公司向林振宇支付逾期辦證違約金347,157.98元；

二、駁回林振宇關于退還代辦費等其他訴訟請求。

法院說理

合同有效，甲公司構成違約

雙方簽訂的購房合同合法有效。林振宇已履行付款及委托辦證義務，甲公司未在約定期限內完成產權轉移登記，構成違約，應承擔違約責任。

違約金上限條款屬無效格式條款

合同補充協議雖約定“違約金累計不超過總房款0.2%”，但該條款由甲公司單方擬定，顯著減輕其責任、限制購房者主要權利，屬于《民法典》第497條規定的無效格式條款，不予采納。

日萬分之一標準符合合同主文約定

合同正文明確：“不退房的，按已付房款日0.01%（即日萬分之一）支付違約金”。該標準未被有效限制，且在司法實踐中屬合理范圍，法院予以支持。

違約金計算至實際辦證日

甲公司主張違約金應截止于2024年9月15日（通知業主辦證之日），但未能證明林振宇存在拖延提交材料或繳稅行為。產權證實際于10月14日辦結，故違約金計算至該日。

代辦費無需退還

鑒于法院已支持較高金額的違約金，足以彌補損失，且甲公司最終完成了代辦義務，故不再支持退還代辦費。

特別指出：開發商以“第三方原因”（如總包單位不配合）抗辯免責，不能對抗購房人。購房者與開發商之間的合同關系獨立，開發商應先行對購房者擔責，再向第三方追償。

律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“違約金上限0.2%”可能是陷阱！

開發商常在補充協議中設置極低違約金上限，此類條款多被法院認定為無效格式條款。

逾期辦證≠無損失！

即使房屋已交付，產權證缺失仍影響落戶、入學、抵押、出售等核心權益，法院通常認可存在隱性損失。

“不是我們的問題”不免責！

因施工方、政府審批等原因導致逾期，開發商仍需向業主擔責，不得轉嫁風險。

日萬分之一是主流支持標準！

北京法院在類似案件中普遍支持日萬分之一（年化約3.65%），遠高于銀行存款利率，具有合理補償性。

保留所有繳費和通知記錄！

若開發商通知辦證，務必及時響應并留存憑證，避免被反訴“業主拖延”。

溫馨提醒：若您所購新房交房未辦證，請立即核查合同條款并咨詢專業律師，避免錯過維權時效！