北京發租房避坑指南：17億納入監管，防止企業挪用租金押金

“剛交了半年房租，住房租賃企業就跑路了”“房屋甲醛超標不敢住，退租卻要扣押金”“合同里藏著‘霸王條款’，到期不能直接和房東續約”……近年來，隨著住房租賃市場規模持續擴大，新市民、青年人的租房需求日益旺盛，但隨之而來的合同糾紛、企業“爆雷”、房屋質量等問題也成為社會關注的焦點。

12月23日，北京市第三中級人民法院、北京市住房和城鄉建設委員會召開涉住房租賃企業房屋租賃合同糾紛典型案例新聞通報會，通過披露案件數據、發布典型案例、解讀監管政策，北京市三中院黨組成員、副院長朱平在發言中表示，“為住房租賃企業規范經營提供典型案例提示，為人民群眾提供明確法律指引，為住房租賃市場的健康發展提供助力。”

12月23日，北京市第三中級人民法院、北京市住房和城鄉建設委員會召開涉住房租賃企業房屋租賃合同糾紛典型案例新聞通報會。

房屋租賃合同糾紛呈逐年上升趨勢

住房租賃企業作為房屋租賃市場的重要主體，其健康發展需要予以關注。朱平表示，2025年9月15日，《住房租賃條例》正式施行，以行政法規的形式為住房租賃市場監管制度化筑起一道法治堤壩。

據統計，2022年1月至2025年11月，三中院共審理涉住房租賃企業的房屋租賃合同糾紛566件。其中，2022年121件，2023年126件，2024年131件、2025年1-11月188件，呈逐步增長態勢。

從案件爭議內容來看，朱平介紹，住房租賃企業提供的房屋不適租占比25%，租賃合同約定不明導致合同履行產生矛盾占比10%，住房租賃企業超期轉租占比4%，住房租賃企業制式合同模板名稱與性質不符占比3%，住房租賃企業提供的格式條款違反合同自由原則占比3%，住房租賃企業收取租金后未納入監管賬戶占比2%，其他案件系住房租賃企業相對人合同履行不當引發。

從二審訴訟主體上看，住房租賃企業上訴占比53%，非住房租賃企業上訴占比33%，共同提起上訴占比7%，住房租賃企業作為原審第三人占比7%。這一分布表明，在租賃合同糾紛中，企業和租客、房東之間都存在諸多爭議點。

隨著新市民、青年人的租房需求日益旺盛，隨之而來的合同糾紛、企業“爆雷”、房屋質量等問題成為社會關注的焦點。

超17億資金納入監管，防止企業擅自挪用租金或押金

察時局注意到，在法院審理的案件中，有2%的案件涉及“住房租賃企業收取租金后未納入監管賬戶”的問題。對大多數租房者而言，動輒數千上萬的押金和租金是一筆不小的開支。如果遇到不良企業挪用資金甚至卷款跑路，將面臨巨大損失。這一長期存在的風險，如今有了明確的制度性解決方案。

《北京市住房租賃條例》第三十六條規定，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業向承租人單次收取租金的數額一般不超過三個月租金，超收的租金應當納入監管。住房租賃合同期滿或者解除的，除抵扣租金、違約金以及其他費用外，住房租賃企業應當自承租人返還住房后三個工作日內向承租人退還剩余押金、租金。

該規定的核心在于通過設立資金監管賬戶，防止企業擅自挪用租金或押金，從而避免因資金鏈斷裂導致的“爆雷”事件。朱平強調，“在產權人將房屋委托給住房租賃企業運營及出租的情況下，住房租賃企業與租戶簽訂合同意味著雙方之間成立房屋租賃合同關系，若住房租賃企業未將收取的押金及超收的租金納入監管賬戶且事后失聯，租戶將面臨很大風險，難以討回所付押金。”

“目前，北京市簽約監管銀行的租賃企業已達800余家，已有54.8萬筆租賃合同的17.1億元資金納入了監管。”北京市住房和城鄉建設委員會二級巡視員龐瑞敬強調，“我們也開展專項宣傳工作，向廣大房屋權利人和租房群眾普及有關政策，讓群眾牢牢記住，所有住房租賃企業收取的押金和超過3個月的租金，都應當納入第三方監管賬戶監管”。

甲醛超標、違法群租……房屋“不適租”案件占比較高

除資金損失外，房屋不適租也會帶來法律糾紛。北京三中院發布的統計數據顯示，在涉住房租賃企業的糾紛中，“住房租賃企業提供的房屋不適租”占比達25%。

“房屋內甲醛超標、空調噪音、漏水、存在大量蚊蟲、房屋使用性質與承租人的預期不符、未能配合承租人辦理相關證照、擅自打隔斷違法群租等情況，都會影響承租方實現合同目的。”朱平在分析案件特點時指出，“若住房租賃企業提供的房屋不符合相關法律法規或合同約定致使承租方無法正常使用或危及承租方安全、健康的，承租方有權單方解除合同，并主張住房租賃企業承擔違約責任。”

發布會上通報的一起典型案例，揭示了“甲醛房”維權的復雜性。租客梁某與住房租賃企業簽訂10個月的合同后，發現孩子出現咳嗽等不適，醫院建議關注居住環境。在梁某要求下，雙方協商由其自行委托檢測，結果顯示客廳、主臥、次臥、廚房甲醛均超標。盡管住房租賃企業后續提供了顯示部分區域“合格”的檢測報告，但法院綜合考慮檢測時間點、委托情況等因素，最終采納了梁某的檢測結果，支持其解除合同并索賠的訴求。

“出租方有義務保障出租房屋適宜居住。”北京三中院法官盧圓圓在解讀案例時強調，“如果房屋內甲醛超標，承租方有權要求解除合同，并要求出租方承擔違約責任。”

除了甲醛問題，擅自改變房屋格局引發的糾紛也屢見不鮮。另一起案例中，租客梁某簽約時看中的是兩室一廳，準備入住時卻發現客廳被隔成了臥室，兩居室變成了三居室。法院認為住房租賃企業擅自改變簽約時的房屋格局構成違約，嚴重影響居住質量，判決支持租客解除合同。

合同“文字游戲”花樣百出，這些條款可能無效

租房合同中的“陷阱條款”，是另一個讓租房者防不勝防的領域。北京三中院的調研發現，部分住房租賃企業利用合同文本玩“文字游戲”，損害消費者權益。

一種常見手法是合同“名不副實”。朱平指出，“部分住房租賃企業與產權人簽訂名為《委托管理協議》《資產托管協議》等委托代理性質的合同，但合同內容實為房屋租賃合同關系。”

他進一步指出，兩者的明顯區別是：在房屋租賃合同關系中，產權人獲取的是相對固定的對價，即便房屋存在空置，也不能免除住房租賃企業依約交納租金的義務。而在委托合同關系中，產權人的收益是住房租賃企業將房屋對外出租賺取的租金，且產權人應向住房租賃企業支付傭金并自行負擔房屋空置期租金損失。

另一種手法是通過格式條款限制租客權利。一起典型案例中，合同約定“合同期滿后，不得在住房租賃企業不知情的情況下與房屋產權人私下建立租賃關系，否則視為違約”。租客張某在合同到期后直接與房東簽約，被企業以違約為由扣押金。法院審理認為，這一條款“明顯違反了合同自由原則”，企業據此不退還押金的抗辯不能成立。

盧圓圓解釋，“提供格式條款一方不合理地免除或減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的，該格式條款無效。”

多方協同治理，為“租房族”織密保護網

面對住房租賃市場存在的問題，北京法院與住建委等多部門正通過協同治理，為租房者織密保護網。

北京市住建委除了推進資金監管，還針對各類亂象采取多維度治理：通過大數據技術加強對網絡平臺監測，近年來共監測租賃房源信息240萬余條，對涉嫌違規信息第一時間指導平臺處置；連續幾年將400余家存在違法、失聯等情形的企業列入備案“異常”狀態，累計發布40批次729家次風險企業警示名單；針對收費不透明、服務質價不符問題，約談投訴集中企業并要求明示收費標準；通過“惠民租房”活動籌集房源56.45萬套（間），今年已簽約11.95萬套（間）。

“我們還會同公安、法院、檢察院等部門加強對行業違法違規行為協同治理研究，開展市場秩序專項集中整治，從嚴從快打擊違法犯罪。”龐瑞敬表示。

在糾紛化解方面，北京三中院民三庭庭長全奕穎給出了針對性的司法提示。對住房租賃企業，她建議，要依法備案，全面核查房屋權屬，出租前做好檢查維護，確保房屋安全適租并完成合同備案；要誠信經營，如實告知房屋關鍵信息，規范合同解除流程，對格式條款盡到提示說明義務；要加強員工法律培訓，避免口頭約定關鍵事項，合規保管個人信息，建立專業糾紛處理機制。

對承租方，她建議，要審慎選擇正規備案企業，通過官方渠道查詢企業信用和風險警示，核實房屋權屬及轉租權；要逐條審閱合同，明確核心條款，必要時簽訂補充協議，確保押金和超三個月租金納入監管賬戶；要實地看房留存照片，交接時制作物品清單，按約定賬戶支付款項，搬離時共同查驗并留存證據，遇押金克扣可依法維權。

此外，對于產權人，她表示，要選擇正規租賃企業，如實披露房屋信息，確保房屋適租；要在合同中明確房屋交接和恢復標準，履行修繕義務，不得出租非居住空間；應對違約時避免強制手段，及時固定證據，發送催告或解除函，在第三方見證下管控房屋，避免損失擴大。

采寫：南都N視頻記者王瑋 發自北京