兄妹簽協議賣父母房子，因侄女不搬房賠了250萬？北京房產律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李建國與周秀蘭系夫妻，育有兩子：李明（化名）、李強（化名）。二人分別于1998年、2017年去世，未留遺囑。

一號房屋（朝陽區）登記在周秀蘭名下；

二號房屋（西城區瓦房）登記在李建國名下。

兩套房產均為夫妻共同財產，依法應由李明、李強各繼承50%份額。

2018年6月，李明與弟弟李強及其妻子陳芳（化名）簽訂《協議書》，約定：

李明委托李強出售兩套父母房產；

李明配合辦理繼承公證等手續；

售房款扣除費用后，雙方各分50%。

隨后，李明配合完成繼承公證——放棄繼承權，將兩套房均過戶至李強一人名下（實際為便于出售操作）。其中，二號房屋已成功過戶至李強名下，一號房屋因故未過戶，仍登記在周秀蘭名下。

2021年底，李強通過甲公司中介，以1250萬元價格與買家謝某簽訂二號房屋買賣合同。但因李明之女李婷（化名）居住在該房內，拒絕搬離且未遷戶口，導致無法交房。

李強多次催促李明協調無果，最終于2022年2月單方解除合同，支付違約金250萬元+定金20萬元+傭金20萬元，合計290萬元。

此后，李強要求李明承擔部分違約金，否則不再出售任何房產。李明認為：

違約金未經其同意；

解約系李強自行決定；

協議已無法履行。

2023年10月，李明正式發函解除委托協議，并起訴要求：

1. 解除《協議書》；

2. 確認兩套房屋由兄弟二人各占50%產權。

李強夫婦辯稱：

是李明不配合過戶一號房屋、不安置女兒才導致交易失敗；

損失應由李明承擔；

要求繼續履行協議。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認《協議書》于2023年10月20日解除；

? 駁回李明關于直接分割房屋產權的請求（需另案提起繼承訴訟）。

三、法院說理

1. 委托合同可隨時解除，無需對方同意

根據《民法典》第933條，委托人有權隨時解除委托合同。李明作為委托人，已正式通知解除，協議自送達之日（2023年10月20日）起失效。

2. 合同目的已無法實現，解除具有正當性

雙方因女兒居住、違約金承擔等問題長期僵持；

微信拉黑、溝通中斷，信任基礎徹底破裂；

→ 繼續履行委托已無可能。

3. 房屋產權歸屬不屬于本案審理范圍

雖然雙方曾通過公證將房產“全部歸李強”，但真實目的是為出售便利，并非放棄繼承權；

房屋仍屬父母遺產，產權份額應通過繼承糾紛程序確認，而非在委托合同糾紛中直接分割。

4. 違約金損失可另行主張，但不影響合同解除

法院未對250萬違約金是否合理作出認定，僅指出：若李強認為存在實際損失，可另案起訴索賠。

四、律師提示

本案揭示家庭房產處置中的三大風險：

“為賣房做繼承公證”不等于放棄繼承權：務必保留書面說明或補充協議，避免被認定為真實放棄；

委托親屬賣房需明確權限與責任邊界：大額違約、解約等重大決策應經全體共有人同意；

居住人不搬≠不能賣房：可通過法律程序要求騰房，而非直接解約承擔高額違約金。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：

兄弟姐妹共同繼承房產時，若選擇委托一人出售，應：

1. 簽訂詳細委托協議，明確解約條件、違約責任分擔；

2. 對房屋內居住人提前制定搬遷補償方案；

3. 遇糾紛及時協商或訴訟，避免情緒化解約造成巨額損失。