回遷房20年前已賣，如今拒配合過戶？北京房地產(chǎn)律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2003年，周文山作為被騰退人，與甲公司簽訂《回遷房買賣合同》，購得位于某安置小區(qū)的一號房屋。該房屋系根據(jù)騰退安置政策分配給周文山及其配偶李秀蘭、女兒周婷三人共同享有的回遷權(quán)益。

同年4月27日，周文山、李秀蘭、周婷（甲方）與劉志遠（乙方）簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將一號房屋以全款方式轉(zhuǎn)讓給劉志遠，總價款近30萬元。劉志遠當日支付全部購房款，甲方出具收據(jù)，并將房屋交付其使用。

隨后，當?shù)剜l(xiāng)政府下屬的規(guī)劃土地管理辦公室在原始《樓房產(chǎn)權(quán)證明》上，將產(chǎn)權(quán)人由“周文山”手寫劃掉，更改為“劉志遠”，并在修改處加蓋公章確認。此后20年間，劉志遠一直實際占有、使用該房屋，繳納物業(yè)、水電、供暖等全部費用，從未有人提出異議。

2023年，甲公司通知全體回遷居民可集中辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。劉志遠聯(lián)系周文山及周婷協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但二人以“協(xié)議簽名真實性存疑”“當時未征得全體家庭成員同意”為由拒絕配合。劉志遠遂向法院提起訴訟，請求判令周文山、周婷及甲公司協(xié)助辦理一號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

1. 甲公司于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助周文山將一號房屋首次登記至其名下；

2. 周文山在完成首次登記后七日內(nèi)，配合劉志遠將一號房屋轉(zhuǎn)移登記至劉志遠名下。

三、法院說理

1. 轉(zhuǎn)讓協(xié)議系各方真實意思表示

法院認為，2003年簽署的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有周文山、李秀蘭、周婷三人簽名，同時有同期收據(jù)、產(chǎn)權(quán)證明變更記錄等佐證。被告雖對簽名真實性提出質(zhì)疑，但既未申請筆跡鑒定，也未提供任何反證，故法院依法采信該協(xié)議的真實性與合法性。

2. 基層管理部門的確認具有公示效力

鄉(xiāng)政府規(guī)劃土地管理辦公室在原始產(chǎn)權(quán)證明上直接將產(chǎn)權(quán)人更改為劉志遠，并加蓋公章，表明當時行政管理機構(gòu)已認可該轉(zhuǎn)讓行為，構(gòu)成對權(quán)利變動的初步確認。

3. 長期穩(wěn)定占有強化合同履行事實

劉志遠自2003年起持續(xù)、公開、和平地占有使用房屋長達20年，期間原權(quán)利人從未主張權(quán)利，符合誠實信用原則。現(xiàn)因政策允許辦證，出賣方不得以程序瑕疵為由拒絕履行協(xié)助義務(wù)。

4. 回遷房轉(zhuǎn)讓不因暫無產(chǎn)權(quán)證而無效

涉案房屋雖為回遷安置房且長期未辦證，但轉(zhuǎn)讓發(fā)生在安置完成后，已實際交付，不屬于法律禁止交易的情形。只要不損害國家、集體或第三人利益，應(yīng)尊重當事人自愿達成的交易安排。

四、律師提示

本文由北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理。本案反映出回遷房交易中的典型法律風險與應(yīng)對策略：

回遷房即使沒有不動產(chǎn)權(quán)證，買賣協(xié)議仍可能有效。關(guān)鍵在于是否存在真實合意、是否完成交付、是否有基層組織確認；

產(chǎn)權(quán)證明上的手寫變更+官方蓋章，是重要確權(quán)證據(jù)。本案中，鄉(xiāng)政府蓋章的產(chǎn)權(quán)證明成為認定交易合法性的關(guān)鍵；

長期占有使用構(gòu)成事實履行，可對抗事后反悔。法院傾向于保護誠信履約方的合理期待；

出賣方拒絕配合過戶，買方可通過訴訟強制履行。只要合同有效，法院可判令對方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。

建議：購買回遷房務(wù)必保留付款憑證、交接記錄，并盡可能在村委或鄉(xiāng)級產(chǎn)權(quán)文件上做權(quán)利人變更登記，以構(gòu)建完整證據(jù)鏈，防范未來確權(quán)風險。