天津
近日，家住天津市靜海區團泊鎮中駿云景臺的市民申先生通過津云《消費新觀察》欄目反映，由于欠繳物業費，在回家時門禁系統提示“您已欠物業費，系統將在2025-12-30停止通行權限，請及時繳納！”申先生表示：“物業欠費原因有很多，限制門禁是不是違法的？作為業主，難道還不能正常回家了嗎？”
申先生遇到的問題并非個例。現實生活中，業主認為物業服務不到位，不繳費自然理由充足；另一方面，由于物業費收繳比例太低，物業公司難以支撐日常開銷維系物業公司運轉，雙方陷入“公說公有理、婆說婆有理”的僵局。近年來，圍繞在業主與物業公司之間的“恩怨情仇”層出不窮，物業收費和服務不對等的問題成為困擾業主的生活痛點。
《消費新觀察》欄目上線以來，收到“物業費爭議”的相關投訴近百件。核心爭議背后，是業主基本權益與物業催繳權利的邊界劃定問題。對于申先生反映的問題：物業公司通過限制門禁阻礙業主正常進出的行為是否合理？
廣東華商（天津）律師事務所律師李婷婷表示，物業公司通過限制門禁系統阻礙業主正常進出小區的行為，不合理也不合法。
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”。
雖然法律并未直接提及門禁系統，但在司法實踐中，限制門禁一般也會被認定為不當催繳手段。此外，《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”門禁系統屬于小區共有設施，業主作為小區成員，有權自由進出。限制門禁實質上是侵犯了業主的自由通行和居住的權利，這是對業主基本物權的侵害。
而物業費是物業服務合同的對價，欠費屬于合同糾紛。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定：物業服務人催交物業費應通過催告、協商或訴訟等合法方式，不得采取強制手段。
李婷婷律師向記者介紹說，如果物業公司認為業主欠費，應優先通過書面催繳、協商或司法程序解決，而非使用技術手段脅迫。如果業主遇到物業公司強行限制門禁，業主可向主管部門投訴或提起訴訟，要求停止侵害并賠償損失。
從《消費新觀察》欄目收到的留言來看，對于大部分未及時繳納物業費的業主來說，“物業服務不到位”是大家“拒繳”的主要原因之一。
遇到這種情況，業主應該如何維權呢？“
業主在認為物業服務不達標時，也應理性維權，避免以盲目拒交物業費的方式導致違約。”李婷婷律師表示，“首先應及時保留物業服務不到位的證據，如照片、視頻、書面記錄等，先與物業公司進行溝通，要求整改，也可通過業主委員會進行協調。若無效，還可以向行政主管部門進行投訴，要求對物業公司進行監督管理。也可向人民法院提起訴訟，以物業公司未履行合同義務為由，向法院起訴要求其履行合同相關義務或賠償損失。”
業主與物業服務人之間的矛盾時有發生，易復發、難化解，除法律層面的專業解讀，學界也從權利平衡與社區治理的角度給出了深度思考。華南師范大學法學院教授于群表示，物業合同的設立具有公共性，而每位業主單獨進行付費的行為體現的則是個體性。
因此，在保障業主理性行使抗辯權的同時，有必要對相關權利的行使設置必要的基礎條件，避免出現個體濫用抗辯權侵損公共利益的情況，如一般、輕微的物管服務瑕疵在未構成根本性違約的情況下，業主不得以此為由拒絕支付物業費。物業服務企業也要注意，應加強與業主之間的溝通交流，及時了解業主意見、建議，改進工作方法和服務方式，提高業主服務滿意度。
來源：津云
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