凱諾律師事務所：無證房屋被判定是違法建筑？維護權益不能太晚

　　根據《城鄉規劃法》中的規定，在城市、鎮規劃區內進行建設的，建設單位或者個人需要向城鄉規劃主管部門、自治區、直轄市人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者是個人需要向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發級鄉村建設規劃許可證。

　　也就是說，不管是相關單位占用土地建房，還是農村村民個人利用土地建設住宅都需要辦理相關的建設規劃許可證等，如果需要將農村集體土地轉為建設用地的，還需要按照《土地管理法》第四十四條規定，辦理農用地轉用審批手續，這是不能缺少的一步。

　　一般情況下，只有辦理了相關的審批手續和建設手續，才能開始，否則就是違法占地行為。在沒有辦理這些審批手續的情況下所建的建筑也會被稱之為“無證房屋”，日后一旦被相關部門發現，那么毋庸置疑，這些無證房屋絕大多數情況下都會被認定為“違法建筑”。一旦又被認定為違法建筑，那么對當事人來說就會有很大的風險。

　　根據相關的法律法規，如果房屋被認定為違法建筑，相關部門會針對這類房屋作出責令限期拆除決定，要求當事人在文件中規定的期限內自行拆除房屋，對于在征地拆遷范圍內的無證房屋，即違法建筑，不光面臨著被拆除的局面，而且被征收人還面臨著一分拆遷補償都拿不到的情況。

　　不過這里凱諾拆遷律師需要跟大家講的是，對于違法建筑的認定可不能太過粗略。實踐中，有的相關部門在對無證房屋進行認定是否是違法建筑時，往往只憑有沒有證，或者辦沒辦審批手續，建設手續來判斷，甚至有的只利用航拍圖技術來判斷無證房屋的合法性，比如拍到了就是違法，沒拍到就合法，但這些方法顯然與相關的法律法規、政策文件精神相違背。

　　根據自然資源部發布的相關政策文件，衛片監測只是及時掌握耕地變化情況的輔助工具，是監測預警耕地不合理流出的技術手段，是快速發現違法違規占用耕地問題線索的輔助方法。衛片監測只是提供問題線索，不能直接作為作出行政處罰的依據，必須堅持實事求是，開展實地核查，依據事實和政策，客觀作出耕地變化合法性判斷。

　　另外在《關于開展2023年衛片執法工作的通知》中也有類似的要求，部下發的衛片執法圖斑是通過遙感監測判讀反映的地表變化情況，各級自然資源主管部門不得將其直接作為行政處罰的依據。

　　所以實踐過程中，如果有相關部門或者是在征收過程中，征收方將無證房屋以口頭的形式，在未經過任何調查的情況下，以房屋沒有證，被衛星拍到等為由認定為違法建筑，且要被強行拆除，那么當事人一定要注意。

　　一般情況下，對于無證房屋是否是違法建筑的調查認定必須要按照以下程序進行：（1）立案調查。接到舉報或發現違法占地的行為后，要先立案；（2）實地調查取證。立案之后，需要實地開展調查取證工作；（3）對涉嫌違法建筑的房屋進行拍照、錄像取證，要求當事人提供房屋產權證、土地權屬證或者其他相關手續；（4）調查后，若不存在違建的事實，應撤銷案件；（5）調查后，如果存在違法建設的事實情況，應當要向當事人提供相關的文件通知等；（6）當事人對調查認定的事實結果有異議的，可以要求聽證，也可以進行陳述、申辯，相關部門應當根據當事人的陳述和申辯作出最終的書面認定書。

　　換句話來說就是，違法建筑如果沒有按照上述程序進行認定，那么被征收人對相關部門作出的責令限期拆除決定書就要啟動相應的法律程序。這里需要大家注意的是，責令限期拆除決定書是一份對當事人權益會產生較大影響的一份文件，當事人在收到之后一定要重視，如果一旦錯過對這一份文件的復議和起訴期限，那么，當事人的房屋就很有可能會保不住。

　　從實踐過程中來看，當事人收到責令限期拆除決定后并沒有在60天內申請行政復議，也沒有在6個月內提起行政訴訟的話，如果房屋是在拆遷中，那么征收方很有可能就會為了推進征收工作，從而針對被征收房屋實施強制拆除行為，房屋一旦被強制拆除，那么對被征收人維權就會造成一定的困難。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要跟大家說的是，房屋是老百姓避風的港灣，也是老百姓私有財產，所以，當自己的無證房屋或者是好端端的房屋被認定為違法建筑時，不管房屋有沒有在征收范圍內，當事人都必須要收集相關的證據材料，包括房屋內外的照片、錄像，然后注意他們認定時的程序，或者說是對認定結果不服的，一定要把握好維權的機會，千萬不要錯過，一旦過了訴訟期限，即使房屋不是真正意義上的違法建筑，那么也可能很難通過法律途徑來維護自己的權益。