窺報|頭部房企上半年比拼激烈 利潤已決“雙雄”

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊報道 “強者愈強”的格局在2025年的房企競爭中越發(fā)顯著。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025上半年，TOP50企業(yè)已占據(jù)百強銷售額的85.5%，尤其TOP10的銷售額占比達到48.7%，且較2024年進一步提升0.5個百分點。

頭部企業(yè)市場份額持續(xù)提升，也意味著第一梯隊的競爭依然激烈，業(yè)績含金量越來越高。今年1-6月的銷售額數(shù)據(jù)中，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口4家超千億的房企，相鄰差距已經(jīng)縮小至200億左右。例如，今年中期保利發(fā)展銷售金額約1451.71億元、中海地產(chǎn)銷售合約額1201.5億元，都穩(wěn)定處于行業(yè)領(lǐng)先位置。

利潤方面，頭部房企則略有強弱之差。例如華潤置地、中海地產(chǎn)在2025年上半年分別實現(xiàn)核心歸母凈利潤100億元、87.8億元，均遠高于第三名(25.8億元)及后序列房企。

甚至期內(nèi)中海地產(chǎn)一家的凈利潤，已經(jīng)超過TOP10其余房企的總和(截至8月27日，除去華潤置地，以及未公布中期財報的招商蛇口、虧損的萬科)。凈利潤“斷崖式”領(lǐng)先，也構(gòu)成了當前華潤置地和中海地產(chǎn)“利潤雙雄”的格局。

中國海外發(fā)展董事局主席顏建國指出，2025年上半年的經(jīng)營業(yè)績展現(xiàn)了公司面對下行挑戰(zhàn)穩(wěn)中求進，取得了行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位。未來公司還將以「三個推動力」增強競爭優(yōu)勢，保持穩(wěn)健可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

夯實基本面，加碼產(chǎn)品力

頭部競爭中海鎖定“穩(wěn)”字決

2025年上半年，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房企競爭愈發(fā)激烈。在這樣的格局下，如何做到“穩(wěn)”？知名地產(chǎn)專家丁祖昱認為，首先應(yīng)該夯實基本面。當前頭部房企普遍在融資、投資、產(chǎn)品、品牌等多方面塑造了不同程度的核心競爭力，下半場行情中鞏固既有優(yōu)勢尤其重要。

例如中海地產(chǎn)就將公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定、財務(wù)健康放在了基本位。也是由此，公司2025年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入832.2億元?，同比增長3.7%，其中開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)1201.5億元銷售額，商業(yè)物業(yè)收入實現(xiàn)35.4億元，一線城市項目占比提升至47%，多類業(yè)務(wù)均穩(wěn)定發(fā)展。

財務(wù)方面，截至今年6月30日，中海地產(chǎn)在手現(xiàn)金1,089.6億元，同比進一步增加，占總資產(chǎn)12.1%，充裕的資金釋放出強勁動能。加之期內(nèi)集團的平均融資成本僅2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間，分銷行政費用合計占收入3.8%，費效比行業(yè)領(lǐng)先，意味著中海地產(chǎn)“釋放動能”的成本低、效率高，能更顯著激發(fā)業(yè)績。

與此同時，中海地產(chǎn)的發(fā)展“安全壁壘”保持高位。期末公司剔除預(yù)收款資產(chǎn)負債率45.7%，凈借貸比率為28.4%，現(xiàn)金短債比4.9倍，在行業(yè)中保持優(yōu)質(zhì)水平。中海地產(chǎn)也是行業(yè)唯一獲兩家國際評級機構(gòu)給予A-級評級的內(nèi)房上市公司，無形中為業(yè)務(wù)發(fā)展打造了獨特的“護城河”。

當前，房企發(fā)展的基本面還離不開“產(chǎn)品力”三個字。中海作為“好房子”的先行者，上半年率先發(fā)布「中海好房子 Living OS 系統(tǒng)」構(gòu)建空間智慧生態(tài)平臺，進一步加碼產(chǎn)品力，也對北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批「中海好房子」的開售起到顯著推動作用，量價兼得。

光大證券分析師莊曉波指出，中海地產(chǎn)信用優(yōu)勢顯著、財務(wù)保持穩(wěn)健，圍繞好房子提升產(chǎn)品力，高能級豪宅項目貢獻突出。看好公司提升市占率和高端住宅發(fā)展的競爭力，維持買入評級。

聚焦主流、打造標桿

投資王“進”取未來空間

作為上半年的“投資王”，中海地產(chǎn)海給市場帶來了足夠的對“未來格局”的想象空間。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月中海地產(chǎn)新增獲取22幅地塊，權(quán)益購地金額550.1億元，投資規(guī)模位列行業(yè)第一。其中，四個一線城市及香港權(quán)益購地金額占比 64%，尤其在北京、上海今年中海地產(chǎn)新增權(quán)益購地金額約289.4億元。截至目前，中海的一線和強二線城市土儲占比86%，這為公司提升在核心城市的市場占有率、銷售及利潤貢獻，尤其進一步鞏固提升在北京、上海市場的領(lǐng)導(dǎo)地位，起到至關(guān)重要的作用。

因為就目前來看，一二線重點城市給中海地產(chǎn)的規(guī)模和利潤帶來了顯著推動。今年上半年中海地產(chǎn)1,201.5億元的合約銷售金額中，香港及北上廣深五個城市貢獻了556.4億元，占集團系列公司（不含中海宏洋）合約銷售額53.7%。其中，北京單城銷售額就達304.5億元，香港、上海、廣州、深圳銷售額也超50億元。

據(jù)悉，下半年中海地產(chǎn)海外多個位于一線城市的重點項目入市，包括北京樹村項目、北京西黃村項目、深圳后海項目、深圳大運項目、上海普陀項目等，公司全年銷售增長可期。

基于「主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品」的投資成果，中海地產(chǎn)的商業(yè)發(fā)展也體現(xiàn)出韌性和發(fā)展性。例如中海新近開業(yè)的北京中海大吉巷項目，開業(yè)出租率達96%，開業(yè)首日客流超20萬人次，成為首都核心區(qū)域城市更新示范樣本。

顏建國指出，當前政策部署更加貼近市場，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢逐漸鞏固，重點一二線城市加力實施城中村和危舊房改造，將進一步帶動增量需求。各地推進“好房子”建設(shè)，更多核心地段優(yōu)質(zhì)項目投放市場，將刺激消費者入市。

“相信公司貼近政策推動力，利用市場推動力，提升公司高質(zhì)量發(fā)展的推動力，能夠進一步塑造競爭優(yōu)勢，在市場調(diào)整中保持行業(yè)領(lǐng)先地位。”顏建國表示，中海地產(chǎn)也將憑借雄厚的資金實力，以及全產(chǎn)業(yè)鏈、全業(yè)態(tài)投資運營能力優(yōu)勢，強聚焦一線城市提升競爭優(yōu)勢。公司首個商業(yè)公募 REITs 發(fā)行工作正在有序推進，相信 REITs 平臺的創(chuàng)設(shè)，將為公司厚實的商業(yè)資產(chǎn)價值釋放提供更大的空間。

（鳳凰網(wǎng)王婷婷/文）