天津“下三區(qū)”打贏“上三區(qū)”！

2025年，天津各板塊激烈較量，刀光劍影。

曾經(jīng)板塊價(jià)值主要看兩點(diǎn)：地段、配套。

現(xiàn)在引入新變量——后發(fā)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，寂寂無名的板塊也能站上擂臺(tái)。

徹底打破固化多年的格局，有的逆襲，有的沉淪。

市區(qū)新A類板塊崛起；河西南斷臂求生；老產(chǎn)品板塊以價(jià)換量……

全市板塊TOP10，頭部效應(yīng)依舊明顯。

第一陣營(yíng)：城鎮(zhèn)化加速

板塊成交冠亞軍，被“遠(yuǎn)郊小霸王”包攬：寶坻城南、武清商務(wù)區(qū)。

得益于城鎮(zhèn)化未結(jié)束+產(chǎn)品換代。

天津城鎮(zhèn)化率已高達(dá)86%，但寶坻和武清僅有43%和56%。

核心城區(qū)外居民還有大量買房需求。

寶坻城南30個(gè)盤在售，天量供應(yīng)下，量漲5%，成交均價(jià)持平未跌。

套均面積高達(dá)124平米，產(chǎn)品力不輸市區(qū)。

中建悅廬觀坻

農(nóng)墾含章寶邸

武清商務(wù)區(qū)除城鎮(zhèn)化外，還有北漂兒進(jìn)場(chǎng)，全年雖量微跌7%，但均價(jià)還上漲1%。

兩大強(qiáng)勁板塊有量有價(jià)，本質(zhì)是——有人口流入。

第二陣營(yíng)：學(xué)區(qū)房重鎮(zhèn)

海教園、空港分列第三、四名，每年定不會(huì)缺席TOP10。

兩個(gè)板塊成交量看似平分秋色，但購(gòu)房結(jié)構(gòu)不盡相同。

空港套均213萬、110平米；海教園套均187萬，100平米。

海教園90%都是學(xué)區(qū)房，少量大戶型面向教師、咸水沽改善。

供應(yīng)量大，必然內(nèi)卷，2025年量跌12%，均價(jià)跌7%。

北組團(tuán)的中鐵建、中海等盤，門檻已從160萬下沉到130萬。

空港“兩條腿走路”，學(xué)區(qū)+產(chǎn)業(yè)。

雖然全年量跌19%，但均價(jià)反漲1%，成為最扛價(jià)的板塊之一。

持續(xù)流入產(chǎn)業(yè)人口，支撐空港大量的地緣買房需求，偏改善、穩(wěn)定性強(qiáng)。

天保意境元啟、綠城桂月雲(yún)翠都是靠產(chǎn)品取勝的改善盤。

天保意境元啟

第三陣營(yíng)：憑產(chǎn)品突出重圍

南倉(cāng)、津?yàn)I大道（東麗）是典型的“武能馬上定乾坤”。

龍曜城、綠城錦玉蘭產(chǎn)品力炸裂，實(shí)現(xiàn)豪宅平權(quán)。

龍曜城鳳鳴

成交均價(jià)分別1.8萬和2.4萬，板塊最貴但賣的最好。

每個(gè)板塊購(gòu)買力都分高中低三擋，這倆盤取悅的就是板塊塔尖人群。

由于踩在分界線，也能憑產(chǎn)品吸引河北、紅橋的改善外溢。

津?yàn)I大道（東麗）即金茂智慧科學(xué)城，作為全市銷冠盤，產(chǎn)品持續(xù)迭代，板塊持續(xù)建設(shè)。

新產(chǎn)品+潛力板塊+緊鄰市區(qū)，在東部橫掃千軍。

大寺板塊能進(jìn)TOP10，因?yàn)槌霈F(xiàn)換代供應(yīng)——保利珺璟和煦。

具備板塊唯一性，簽約均價(jià)扛穩(wěn)1.9萬。

陳年老盤彩虹城低價(jià)重啟（均價(jià)7856元/平米），全年成交329套，但也拉低板塊均價(jià)。

第四陣營(yíng)：以價(jià)換量

大學(xué)城的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是市區(qū)二手房。

現(xiàn)房+地鐵通達(dá)，板塊尚算有優(yōu)勢(shì)，降價(jià)能換出量。

新梅江8盤在售，供應(yīng)量比2024年漲了80%；需求量卻被南開、河?xùn)|分流。

雖戟沉沙，但靠中海多盤降價(jià)，算是保住前十名。

金鐘街去年以價(jià)換量后，價(jià)格企穩(wěn)。量跌價(jià)漲，說明正在去庫(kù)存。

2025年，市區(qū)成為樓市重頭戲，五區(qū)格局大洗牌。

必須要重點(diǎn)關(guān)注板塊的座次變化。

市區(qū)局勢(shì)改變，本質(zhì)是城市發(fā)展進(jìn)入新階段——

從“背河發(fā)展”到“向河發(fā)展”，這是以河為軸城市的趨勢(shì)。

西南已頂?shù)酵猸h(huán)線，必然掉頭重啟河對(duì)岸腹地，城市更新是引子。

紅橋、河?xùn)|、河北的新A類板塊崛起：西站、工大、南口路。

根正苗紅，變成改善熱土，躋身市區(qū)TOP10。

憑借與核心區(qū)的近距離、全新的城市界面、后發(fā)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，吸引核心區(qū)改善，與南開、河西B類板塊棋逢對(duì)手，正面PK。

結(jié)果是，后來者居上！

工大順馳橋片區(qū)，因金茂泮湖滿庭、格調(diào)爾雅的加入，拿下市區(qū)第二名。

本質(zhì)是“環(huán)和平”改善帶，吸引和平、河西老城的改善過河。

西站板塊僅憑天津金茂府、建投譽(yù)河院倆盤，就躍升市區(qū)第三名，有點(diǎn)“以一敵百”的意思。

本身有京津冀同城商務(wù)區(qū)的大故事，板塊也持續(xù)建設(shè)（學(xué)校、山姆、商業(yè)集群等），起點(diǎn)較高。

尤其天津金茂府，洋房4萬+的價(jià)格已跳脫板塊基本面，吸引到老城廂、和平、南開北片的改善人群。

河北的南口路2025年剛勢(shì)起。

格調(diào)在板塊內(nèi)將有多個(gè)地塊，商街、公園、住宅同步建設(shè)，變身“裝備黨”，2026年能量不小。

市區(qū)樓市聚焦改善，意味著買房人基數(shù)穩(wěn)定。

曾經(jīng)，上三區(qū)是絕對(duì)的制高點(diǎn)。

但下三區(qū)由于城市更新，新盤具備突出性價(jià)比，拿捏自住時(shí)代的買房需求（關(guān)注產(chǎn)品+配套）。

結(jié)果，板塊之間的熱度此消彼長(zhǎng)。

同時(shí)，市區(qū)房?jī)r(jià)下沉，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，也重?fù)舡h(huán)城老牌改善板塊，水西、東麗柳林“壓力山大”。

接下來，能勝出的板塊，要么有人口流入，要么供需平衡，別無他法。