最高法院判例：非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋，買方與房屋征收部門簽訂的房屋拆遷協(xié)議無效

　　裁判要旨

　　根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與本村村民簽訂的房屋買賣協(xié)議，違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。其基于房屋買賣協(xié)議而與征收部門簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議因缺乏合法的前提基礎(chǔ)，故亦應(yīng)歸于無效。

　　案例詳情

　　中華人民共和國最高人民法院

　　行 政 裁 定 書

　　（2019）最高法行申368號

　　再審申請人（一審原告、二審上訴人）：黃玲，女，1968年10月11日出生，漢族，住四川省儀隴縣。

　　再審被申請人（一審被告、二審被上訴人）：四川省儀隴縣人民政府。住所地：四川省南充市儀隴縣新政鎮(zhèn)宏德大道1號。

　　法定代表人：郭宗海，該縣縣長。

　　一審第三人：李文和，男，1957年2月6日出生，漢族，住四川省儀隴縣。

　　再審申請人黃玲因訴四川省儀隴縣人民政府（以下簡稱儀隴縣政府）不履行房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議一案，不服四川省高級人民法院（2017）川行終263號行政判決，向本院申請?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　四川省南充市中級人民法院一審查明，2002年4月29日，李文和、王秀容（甲方）與黃玲以及黃仕琳、周軍（乙方）簽訂了《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》，約定甲方自愿將坐落在四川省儀隴縣自建磚混結(jié)構(gòu)的樓房劃出約260平方米給乙方作償還6萬元借款；根據(jù)借款數(shù)額，乙方黃玲占有面積90平方米；樓房抵給乙方后，其產(chǎn)權(quán)證暫時保留在甲方，乙方可隨時搬入居住，甲方不得以任何理由拒絕乙方居住；所抵償樓房四至界限以墻體外邊緣為界。2002年8月2日，四川省儀隴縣新政鎮(zhèn)大東村民委員會在該協(xié)議上蓋章，并簽屬實(shí)。

　　2007年因四川省儀隴縣新縣城建設(shè)需要，四川省儀隴縣新政鎮(zhèn)大東村的房屋納入規(guī)劃拆遷范圍，并制定了《儀隴縣新政城市規(guī)劃區(qū)征地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》。2008年5月18日，四川省儀隴縣房地產(chǎn)管理局對李文和抵給黃玲等三人的房屋進(jìn)行了審核，確定建筑面積244.79平方米，其中住宅磚混152.49平方米，土木92.30平方米，并在審核通知書上載明：經(jīng)實(shí)地勘查，產(chǎn)權(quán)屬實(shí)，可以發(fā)證。5月19日，四川省儀隴縣新縣城建設(shè)指揮部與黃玲等3人簽訂了《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，約定由甲方在松海路區(qū)域內(nèi)進(jìn)行安置，其中安置房水電氣戶表工程費(fèi)按物價部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算，建房過渡期為一年半，過渡期間，乙方投親靠友自找房屋暫住，由甲方按《儀隴縣新政城市規(guī)劃區(qū)征地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定發(fā)給乙方搬家費(fèi)734.37元/次和過渡費(fèi)4406.22元/月等，四川省儀隴縣土地收購儲備中心在甲方處蓋章，黃仕琳在乙方處簽字。該協(xié)議后附有兩張表，附表一載明獎勵補(bǔ)償金額1468.37元，《房屋拆遷附屬設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表》載明補(bǔ)償4822元，同時黃玲等三人獲取了四川省儀隴縣新縣城建設(shè)指揮部松海路還房安置區(qū)拆房順序號0204。

　　因儀隴縣政府發(fā)現(xiàn)黃玲和李文和有違規(guī)行為，于2012年8月20日，四川省儀隴縣縣城建設(shè)指揮部（甲方）與李文和（乙方）簽訂了《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書的補(bǔ)充協(xié)議》，約定：一、原《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》的簽訂情況。乙方原房屋坐落在大東街1社，總建筑面積504.63平方米，其中住宅房504.63平方米，擬安置在松海路安置區(qū)。附：原拆遷協(xié)議合戶匯總表中載明房主李文和，總建筑面積504.63平方米，分戶李旭明安置序號205號住宅129.92平方米，李虎義安置序號206號住宅129.92平方米，出售黃玲等三人安置序號204號住宅244.79平方米。二、面積認(rèn)定及處理（一）安置還房面積。甲乙雙方共同認(rèn)定安置還房建筑面積504.63平方米，其中住宅房504.63平方米，附安置還房建筑面積認(rèn)定匯總表：家庭成員分戶李旭明安置序號205號住宅202.32平方米，李虎義安置序號206號住宅302.31平方米。三、原拆遷協(xié)議涉及違規(guī)交易的處理。在房屋拆遷時，乙方將部分被拆遷房屋面積（包括違規(guī)修建面積）出售給第三方，并要求甲方與第三方黃仕琳、周軍、黃玲簽訂了原拆遷協(xié)議。現(xiàn)乙方同意自行解除與第三方的買賣關(guān)系，并同意放棄安置還房，第三方與甲方簽訂的原拆遷協(xié)議作廢，如乙方與第三人解除買賣協(xié)議有困難的，可由乙方向甲方申請，甲方協(xié)助乙方與第三人解除買賣關(guān)系。協(xié)議簽訂后，李文和與黃玲至今未解除《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》。

　　2013年11月15日，四川省儀隴縣縣城建設(shè)指揮部對李文和進(jìn)行了安置還房，李文和在《松海路安置還房結(jié)算單》上簽字。

　　該院另查明，黃玲不是四川省儀隴縣新政鎮(zhèn)大東村村民。李文和與黃仕琳、周軍解除了《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》中關(guān)于黃仕琳和周軍的權(quán)利義務(wù)。

　　四川省南充市中級人民法院認(rèn)為，黃玲不是四川省儀隴縣新政鎮(zhèn)大東村村民，李文和與其簽訂《關(guān)于以房屋抵還借款協(xié)議》系向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，因其違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，故黃玲取得該房屋的行為不合法。其與儀隴縣政府簽訂的《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》主體資格不合法，該產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議無效。黃玲要求儀隴縣政府履行該協(xié)議的主張，該院不予支持。據(jù)此，該院作出（2015）南行初字第35號行政判決，駁回黃玲的訴訟請求。

　　黃玲不服上述一審行政判決，向四川省高級人民法院提起上訴。

　　四川省高級人民法院二審認(rèn)為，黃玲作為城鎮(zhèn)居民，與李文和簽訂的《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，黃玲并非案涉房屋社區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不是四川省儀隴縣新政城市規(guī)劃區(qū)征地房屋拆遷中的被拆遷相對人，不具備儀隴縣政府拆遷安置中的主體資格，一審法院認(rèn)為其與儀隴縣政府簽訂的《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》無效，并無不當(dāng)。黃玲在二審中申請調(diào)取證據(jù)，不符合《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款、第四條第一款的規(guī)定，故不予支持。該院遂判決駁回上訴，維持一審判決。

　　黃玲向本院提出再審申請，請求：撤銷一、二審行政判決，依法改判要求儀隴縣政府依約履行房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。其申請?jiān)賹彽氖聦?shí)與理由：1.再審申請人合法取得房屋產(chǎn)權(quán)，且其與儀隴縣政府簽訂《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》是基于四川省儀隴縣房地產(chǎn)管理所發(fā)出的儀房權(quán)審字（2008）第07號《儀隴縣城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)審核通知書》，該產(chǎn)權(quán)認(rèn)定的行政行為和協(xié)議至今未被撤銷，具有既定的法律效力，再審申請人要求履行該協(xié)議合理合法。2.一、二審法院以《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》無效為由進(jìn)而認(rèn)定《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》無效，混淆了民事法律關(guān)系和行政征收補(bǔ)償法律關(guān)系兩種不同法律關(guān)系的性質(zhì)，適用法律錯誤。

　　本院認(rèn)為，本案的審查重點(diǎn)系黃玲請求儀隴縣政府履行的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的合法性問題。根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效。根據(jù)本案已查明的事實(shí)，黃玲并非四川省儀隴縣村民，其與該村村民簽訂的《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》，違反了法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。黃玲基于《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》而與四川省儀隴縣新縣城建設(shè)指揮部簽訂的《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》因缺乏合法的前提基礎(chǔ)，故亦應(yīng)歸于無效。黃玲請求儀隴縣政府依約履行房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，一審判決駁回其訴訟請求，二審維持一審判決，并無不當(dāng)。

　　綜上，黃玲的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規(guī)定，裁定如下：

　　駁回黃玲的再審申請。

　　審判長 李德申

　　審判員 王海峰

　　審判員 楊軍

　　二〇一九年六月二十八日

　　法官助理 張林波

　　書記員 程 怡