核心城市紅盤熱銷，招商蛇口筑牢資產(chǎn)質(zhì)量護(hù)城河

樓市進(jìn)入“金三銀四”，招商蛇口憑借卓越的產(chǎn)品力與品牌信譽(yù)，旗下兩大標(biāo)桿項(xiàng)目深圳海晏府與觀潮府相繼入市迎來首開大捷，以現(xiàn)象級熱銷強(qiáng)勢印證其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的硬核價(jià)值與市場號召力。其中，海晏府首推108套，去化率達(dá)九成；觀潮府首推222套，熱銷60億元。

在銷售走高的同時，招商蛇口仍在加碼核心城市的重點(diǎn)地塊。2026年4月21日，上海第三批次土拍市場迎來了“重頭戲”。當(dāng)日，招商蛇口以超63億元，將徐匯長橋、普陀石泉兩宗核心地塊收入囊中。

這不僅是招商蛇口深耕高能級城市戰(zhàn)略的體現(xiàn)，更是在行業(yè)調(diào)整、市場加速分化的當(dāng)下，招商蛇口資金底氣、資產(chǎn)硬實(shí)力與穿越周期定力的體現(xiàn)。

從北上深核心城市紅盤持續(xù)熱銷，到投資端聚焦核心、精準(zhǔn)卡位稀缺資源；從綠檔財(cái)務(wù)底色筑牢資金安全墊，到 REITs 打通資產(chǎn)盤活閉環(huán)，招商蛇口正以 “投資精準(zhǔn)化、銷售強(qiáng)分化、財(cái)務(wù)穩(wěn)健化、資產(chǎn)輕量化” 的清晰路徑，在行業(yè)洗牌中夯實(shí)龍頭地位，為房企高質(zhì)量發(fā)展提供標(biāo)桿樣本。

銷售亮眼，投資精準(zhǔn)筑牢護(hù)城河

隨著行業(yè)告別普漲時代，進(jìn)入“核心城市、核心資產(chǎn)”的價(jià)值重估期。招商蛇口主動摒棄粗放擴(kuò)張，堅(jiān)定踐行 “聚焦核心、以質(zhì)換量” 投資準(zhǔn)則，將資金精準(zhǔn)投向人口凈流入、產(chǎn)業(yè)高密度、需求高韌性的一線及強(qiáng)二線城市核心地段，實(shí)現(xiàn)投資效率與資產(chǎn)質(zhì)量的雙向躍升。

在行業(yè)回歸理性的背景下，招商蛇口始終堅(jiān)守“六好”投資標(biāo)準(zhǔn)、以銷定投的投資理念優(yōu)中選優(yōu)，從不盲目跟風(fēng)、不激進(jìn)加杠桿，每一筆投資都建立在精準(zhǔn)測算與市場驗(yàn)證之上。

根據(jù)招商蛇口的財(cái)報(bào)，2025 年，招商蛇口投資版圖中核心 10 城新增投資占比近 90%，一線城市投資占比達(dá) 63%；其中上海、深圳、北京、成都、杭州五大城市貢獻(xiàn)超 60% 業(yè)績，形成 “核心城市扛鼎、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目支撐” 的強(qiáng)韌性業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

這種“少而精、精而優(yōu)”的投資策略，既避免了資源分散，又保障了土儲質(zhì)量，為后續(xù)銷售去化與利潤兌現(xiàn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

受到投資聚焦的推動，招商蛇口今年以來銷售數(shù)據(jù)亮眼。憑借在北上深核心城市的紅盤矩陣，持續(xù)實(shí)現(xiàn)高去化、高溢價(jià)，直觀驗(yàn)證了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強(qiáng)變現(xiàn)能力與市場認(rèn)可度。

以上海、北京、深圳三座一線城市為例，招商蛇口的標(biāo)桿項(xiàng)目均成為“現(xiàn)象級紅盤”。

其中，深圳海晏府、觀潮府兩大重點(diǎn)住宅項(xiàng)目先后首開告捷，以亮眼的市場業(yè)績，印證了市場對招商蛇口產(chǎn)品力、運(yùn)營力與服務(wù)力的高度認(rèn)可。

海晏府首推108套，去化率達(dá)九成。項(xiàng)目位于前海桂灣正芯，坐擁中心河頭排景觀，推出戶型、風(fēng)格、功能三重定制體系，為前海首個深度定制化交付項(xiàng)目。約1600平方米垂直會所涵蓋11大主題空間，攜手希爾頓提供五星級私宴服務(wù)，以“空間、場景、服務(wù)”三合一理念全面回應(yīng)高端改善客群需求。

觀潮府首推222套，熱銷60億元。觀潮府位于寶安中心核心地段，由招商蛇口與華潤聯(lián)合操盤，總占地4.25萬平方米，容積率僅3.4，創(chuàng)新打造8萬平方米超級底盤與5.3萬平方米立體景觀，戶型使用率近100%，是寶中片區(qū)近年來最臨近海岸線的住宅項(xiàng)目之一，同時也是深圳住宅新規(guī)2.0的標(biāo)桿實(shí)踐項(xiàng)目。

位于上海核心城區(qū)的上海海上清和璽，依托稀缺地段與低密產(chǎn)品設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)匹配高端改善需求，2025年銷售額超過70億元，位列上海銷售榜前列。

北京朝棠攬閱2025年7月下旬開盤，首開銷售18.6億元，去化率近九成。今年3月，朝棠攬閱再度錄得銷售好成績，當(dāng)月累計(jì)熱銷135套；3月31日單日，簽約額達(dá)1.2億元。

紅盤熱銷的背后，是市場對招商蛇口產(chǎn)品力與品牌力的高度認(rèn)可，更印證了其核心城市土儲的高價(jià)值屬性 —— 在市場調(diào)整期，唯有真正的核心資產(chǎn)，才能實(shí)現(xiàn) “抗跌、保值、易流通”。

紅盤矩陣的持續(xù)發(fā)力，推動招商蛇口業(yè)績結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，核心城市貢獻(xiàn)度持續(xù)提升。

2025 年，招商蛇口全口徑銷售額達(dá)1960.09億元，行業(yè)排名升至第四位。其中，上海貢獻(xiàn)了超過500億元的銷售額、北京、杭州、深圳均超過150億元，成都也有超百億元銷售額。聚焦核心城市，為招商蛇口帶來了充足的盈利空間，并降低了市場波動對之所帶來的影響。這是因?yàn)椋?核心城市項(xiàng)目溢價(jià)能力強(qiáng)、去化周期短、回款效率高，為招商蛇口現(xiàn)金流穩(wěn)定與資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化提供了堅(jiān)實(shí)保障。

資金安全，跑通資產(chǎn)管理鏈條

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，歸根結(jié)底是資金實(shí)力與財(cái)務(wù)穩(wěn)健度的競爭。在行業(yè)融資環(huán)境偏緊、部分房企流動性承壓的背景下，招商蛇口憑借三道紅線綠檔、行業(yè)領(lǐng)先融資成本、千億級貨幣資金的三重保障，構(gòu)筑起堅(jiān)實(shí)的資金安全墊，展現(xiàn)出穿越周期的強(qiáng)大財(cái)務(wù)韌性。

近年來，招商蛇口主動轉(zhuǎn)變發(fā)展邏輯，從“規(guī)模擴(kuò)張優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量與回報(bào)雙提升”，通過優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營效率、強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，推動經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善。

2025年，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率 64.17%、凈負(fù)債率 72.46%、現(xiàn)金短債比 1.19，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)保持健康穩(wěn)定。

截至2025年年末，招商蛇口持有貨幣資金861.27 億元，現(xiàn)金流整體保持韌性，足以覆蓋短期債務(wù)與日常經(jīng)營需求。

面向未來，招商蛇口發(fā)布2026-2028 年股東回報(bào)規(guī)劃，明確持續(xù)穩(wěn)定分紅政策，彰顯對長期發(fā)展的堅(jiān)定信心與對股東的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。這種 “穩(wěn)經(jīng)營、優(yōu)資產(chǎn)、重回報(bào)” 的發(fā)展思路，既是穿越行業(yè)周期的核心邏輯，也是實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值增長的必然選擇。

在房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式下，資產(chǎn)盤活能力成為房企核心競爭力之一。招商蛇口憑借REITs 平臺優(yōu)勢，持續(xù)盤活存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，釋放資產(chǎn)價(jià)值，構(gòu)建起 存量盤活、資金回流、投資核心的良性循環(huán)，進(jìn)一步夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量護(hù)城河。

招商蛇口是目前市場上REITs平臺品類最為完備的發(fā)行人之一。

2019年12月，招商局商業(yè)房托登陸港交所，定位境外商業(yè)不動產(chǎn)上市平臺，成為央企首單境外REITs；2021年6月，博時蛇口產(chǎn)園REIT在深交所上市，首發(fā)資產(chǎn)為蛇口網(wǎng)谷萬融大廈和萬海大廈，系首批9只公募REITs之一；2024年10月，蛇口租賃住房REIT完成上市。

至此，招商蛇口形成產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、商業(yè)不動產(chǎn)三大賽道并行的格局，構(gòu)建起持有型物業(yè)“投-融-建-管-退”的完整資本閉環(huán)。

今年以來，招商蛇口旗下Reits將有更多動作。4 月 15 日，招商基金蛇口租賃住房 REIT 宣布申請擴(kuò)募并新購入深圳山前項(xiàng)目。這一項(xiàng)目位于深圳市南山區(qū)工業(yè)八路西側(cè)，為招商桃花園六期公共租賃住房（高級人才公寓），總建筑面積 9.87 萬平方米，包含8棟住宅樓，2017年3月起運(yùn)營，成熟穩(wěn)定、區(qū)位優(yōu)質(zhì)。

此次擴(kuò)募是招商蛇口旗下 REITs組合的又一重要里程碑。一方面，招商蛇口驗(yàn)證了存量資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性與運(yùn)營能力；另一方面，招商蛇口也打通了存量資產(chǎn)資本化通道，通過 REITs 擴(kuò)募回籠資金，可再次投向核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)高效循環(huán)利用。

在行業(yè)洗牌的下半場，唯有堅(jiān)守品質(zhì)初心、夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量、保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，才能穿越周期、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。未來，招商蛇口將繼續(xù)聚焦核心城市、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化資金韌性、盤活存量資產(chǎn)，以“精準(zhǔn)投資、強(qiáng)去化銷售、穩(wěn)健財(cái)務(wù)、高效資管” 的組合拳，持續(xù)筑牢資產(chǎn)質(zhì)量護(hù)城河，在推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的同時，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期價(jià)值與股東回報(bào)的穩(wěn)步增長。

本文僅供參考，不作為投資建議