萬科金地越秀閑置土地退地重新掛牌

近日，青島市李滄區萬科森林公園閑置商業用地歷經退地、調規變性后重新掛牌。

一、事件核心概述

2026年2月28日，青島市自然資源和規劃局發布國有建設用地使用權網上拍賣出讓公告，正式重新掛牌出讓李滄區LC0301-03地塊。該地塊正是原“森林公園”大盤中由萬科操盤的純商業部分（原4362-01地塊），在經歷長期閑置、退地回收、規劃性質由商業商務用地調整為二類居住用地（即“商改住”）后，以住宅用地的身份重返土地市場。地塊起拍總價約9.98億元，起拍樓面地價9010元/平方米，競買保證金約2億元，將于2026年3月20日9時30分進行網上拍賣。

二、地塊詳情

該地塊具體位于李滄區青銀高速以東、石牛山路以西、棗山路以北、九水路以南。土地面積為44,320.7平方米，規劃建筑面積約為110,801.75平方米（約11.08萬平方米）。根據新的規劃，其容積率定為不超過2.5，建筑密度不超過20%，綠地率不低于35%，土地用途明確為城鎮住宅用地（二類居住用地），出讓年限為70年。

三、歷史背景與“退地”緣由

這塊地的故事始于2017年8月。當時，萬科聯合金地、中海、越秀、青島城投，組成五家聯合體，以總價37.9億元（溢價率不足1%）競得李滄區青銀高速東側三幅捆綁地塊（原編號4362-01、4362-02、4364-02），總規劃建筑面積約50.2萬平方米。其中，LC0301-03地塊（原4362-01地塊）為純商業商務用地，規劃建筑面積約19.4萬平方米，占整個大盤的38.71%。

然而，該地塊當初出讓時附帶了極為嚴苛的條件，成為其長期閑置的直接原因。條件包括：競得人須自持不低于6萬平方米的物業；未來要引進一個中國500強企業總部入駐；確保每年完成稅收區級留成五億元以上；還需無償代建42班小學和12班幼兒園。加之青島整體商業地產市場面臨巨大的去化壓力，導致這部分商業開發始終無法啟動，地塊長期閑置。為盤活土地資源，最終走上了“退地、調整規劃、重新出讓”的路徑。

四、“商改住”調規的關鍵內容與變化

2025年7月15日，青島市自然資源和規劃局發布控規調整批前公示，核心內容就是將LC0301-03地塊的用地性質從商業商務用地變更為二類居住用地。此次調整不僅是性質的改變，更是開發指標的全面優化，旨在提升未來居住品質：

1. 開發強度大幅降低：容積率從原先的3.57大幅降至2.5，這為未來建設低密度的改善型住宅社區奠定了基礎。

2. 空間布局更疏朗：建筑密度從40% 降至20%，意味著樓棟布局將更為寬松，預留出更多的公共空間和綠地。

3. 公共服務配套更完善：新的規劃明確要求配建小型多功能運動場地（≥1200㎡）、托育所（≥580㎡）、社區服務站（≥600㎡）、社區配套商業、鄰里坊等設施，以更好地適配片區居住功能需求。

五、重新掛牌的價格邏輯分析

重新掛牌后，地塊價格呈現出 “總價下降、單價上升” 的鮮明特點：

? 起始總價約為9.98億元，相比2017年該地塊約11.87億元的起始價，降低了約1.89億元。

? 起始樓面價為9010元/平方米，相比2017年時約7550元/平方米的起始樓面價，提高了約1460元/平方米。

價格變動的核心原因在于容積率的大幅下調。雖然土地總價有所降低，但由于允許建設的總建筑面積（容積率×面積）從原來的高指標減少，使得分攤到每平方米建筑面積上的地價成本自然上升。業內普遍認為，這是一次“官方讓利”，以更務實、更低的總價門檻來促進地塊成功出讓，同時給予開發商打造更高品質、更低密度住宅產品的利潤空間和操作靈活性。

六、市場預期與未來影響

1. 最可能競得方：市場普遍預計，萬科作為原操盤方，對地塊情況、周邊配套及區域市場極為熟悉，重新獲取地塊可實現無縫銜接開發，大幅降低前期成本和磨合時間。因此，其以底價或小幅溢價摘地的可能性極大。

2. 產品與入市預測：若萬科成功拿地，預計將開發成為以小高層為主的純改善住宅小區。主力戶型面積很可能瞄準120至140平方米這一區間，以填補當前東李板塊該面積段房源的供應空白。如果推進順利，項目有望在2026年8月前后進入市場銷售。

3. 對區域市場的影響：東李板塊近年來新增住宅供應稀缺，尤其是120平方米左右的改善戶型去化迅速。該地塊約11萬平方米的新增住宅供應，將有效緩解區域房源的緊張局面。但同時，它也將與板塊內其他在售或待售的改善型項目形成直接競爭，包括青特·璟譽（基本清盤）、金茂璞逸世園（高端改善）、即將首開的青特·東序（鄭莊56號地塊），以及由龍湖代建的海創惠水路低密地塊等。預計將加劇東李改善市場的競爭烈度。

4. 周邊配套情況：地塊所在區域教育資源較為豐富，周邊有現狀銅川路小學、規劃LC0301-06小學、兩處幼兒園，并規劃有一處初中。醫療養老方面，附近有李滄區社會福利院、街道級衛生服務中心，并規劃有養老院和醫療設施。文體商業配套上，規劃有街道級體育活動中心和社區農貿市場。生態資源是其突出優勢，靠近青龍山公園和李村河公園。正在建設中的地鐵2號線東延線也將進一步提升該區域的交通便利性。

七、宏觀背景：青島的“商改住”趨勢

此次地塊變性并非孤例，而是青島乃至全國盤活存量商業用地、順應房地產市場供需變化的重要舉措。近年來，由于商業地產嚴重過剩、去化困難，而住宅需求相對穩健，將閑置或低效的商業商務用地調整為居住用地，成為許多城市優化土地資源配置、穩定土地市場、滿足居民住房需求的有效手段。在青島，類似的案例還有市北區果品市場地塊、西海岸恒大金沙灘B地塊，以及同樣位于李滄東李、由龍湖龍智造代建的海創惠水路三宗低密住宅地塊（原為商住混合用地）。這標志著青島的土地供應政策正在變得更加靈活和務實。

八、總結

李滄區LC0301-03地塊從閑置商業用地“變身”為住宅用地重新出讓，是青島土地市場一個極具代表性的案例。它清晰地展現了在市場規律作用下，政府與開發商如何通過“退地-調規-重拍”的路徑，共同破解存量土地盤活難題，實現土地資源價值重塑和市場需求精準匹配。此次調整不僅為萬科提供了優化資產結構、聚焦住宅開發的機會，也為青島東李板塊注入了約11萬平方米的新增住宅供應。預計該項目將在2026年下半年入市，屆時將對區域樓市的產品格局、價格體系和競爭態勢產生重要影響，進一步推動東李板塊從“剛需外溢”向“主城改善核心區”的深度轉型。